买郊区盘博升值 必须得“守”

　　上周末广清大盘美林湖“万人购房”行动引发楼市真火还是虚火的讨论

　　上周末，一场声势浩大的“万人购房”开盘活动，引起业界关注。作为广清交界大盘，中国美林湖创造了开盘单日成交1074套、销售总额6.98亿元、平均2秒产生1位新业主的销售奇迹。

　　有多位行内人士指出，无论从产品定价、地理位置、市政配套还是买家群体等条件来看，远郊盘的营销模式不可与市区刚需盘相提并论，其销售业绩自然也不能一概而论。若想确定其行情是真火还是虚火，建议将其与相邻楼盘进行综合对比，便可知一二。

　　记者王雯倩、陈白帆

　　现场直击：大雨滂沱 近万名买家如约而至

　　记者于7月27日上午10点半左右到达项目时，小区内辟作销售中心的温泉酒店外沿路停了几十辆大巴，而且还陆续有更多大巴和私家车到场，把偌大的小区中心空间塞了个水泄不通。尽管开盘当日声势浩大，可奈何天公不作美，倾盆暴雨之下，众多看楼客只能挤在酒店的连廊里，而无法一睹社区内加州风情之美。

　　记者所见，来的客户全部由二手中介人员带领，基本上一个中介人员带领一到两家人入内。不过，很多客户对这个楼盘并不熟悉，甚至有部分一家大小组团而来的客户，其郊游目的更胜于看楼，原是为免费到郊区游玩一下，结果遇到暴雨，也没玩成。

　　销售中心外搭了多个供排队的雨棚，四大中介各有一条专属雨棚，里面坐满等待选房的客户。现场销售人员表示，当天开发商共安排了约1000车次，预计可带来近万名看楼客。据悉，7月26日晚，已经有客户开始排队，开发商甚至有开房间供他们住宿。

　　在现场，各种吸引人的口号贴得到处都是，如“购房可入户清远”，“轻轨就在家门口”等。事实上，从小区居住区到最近的广清轻轨站龙塘站，都要开车20分钟到半小时。尽管阳光100、北部万科城也都靠轻轨揾食，但从距离上看，显然离轻轨站的距离要比美林湖近很多。

　　广清轻轨+广州空港经济圈 催谷广清楼市

　　随着市区楼价的不断升温，一些地处偏远的远郊大盘，以其亲民的价格、优越的山水资源和层出不穷的规划利好，吸引了众多“刚需”买家的强烈围观。其中尤以广州北部多个大型楼盘如中国美林湖、北部万科城、恒大银湖城、阳光100芒果TOWN等项目，凭借广清轻轨交通利好，加之知名发展商开发实力，获得的市场认可度较高，买家购房热情高烧不退。

　　日前，广州空港经济圈规划扩容落定至2016年，空港经济圈先期计划投资983亿元，3条城际、7条高速和1个白云国际机场的“陆铁空”立体交通网络和159项重大产业及市政生活配套建设，让区域规划内的200万人口成为空港经济区的常住人口，同时全面融入珠三角1小时、港珠澳2小时生活圈。

　　房地产专家韩世同认为，上周中国美林湖开盘热销的行情，反映了当前广州区域发展的三个问题：一是诸如区域发展不平衡、局部地区土地环境资源透支严重等问题被普通人所认知，人们开始以更长远的眼光，看待外围板块的发展潜力；二是人们从刚落地的空港经济区扩容规划中，看到广州北日渐具备成为城市副中心的潜力；三是政府倡导的大力发展小城镇、建设绿色城镇和区域经济发展的再平衡等一系列举措，在房地产市场上正在得到开发商和投资者、置业者的响应。

　　“北三环以南的空港经济区，共涉及59条村庄的拆迁改造，包括白云区的33条村和花都区的26条村，涉及住宅拆迁量1353万平方米，涉及拆迁人口约20万人，拆迁后这些村民会选择住到哪里去？肯定是选择与之相邻的北部新城，即山前旅游大道板块。”广东省澄宇生态伦理研究院秘书长胡文迪表示，目前山前大道板块的房产价格还不到广州市区的1/4，而且生态环境好，立体交通网络经过9年的发展已经逐步完善，如北三环、轻轨、地铁九号线延长线等，都将使得山前大道板块的交通出行越来越方便。而政府在区域发展微观政策的不断出台推动下，不断实现城镇化的目标，实现人口的梯度转移。

　　到底值不值 要看个人财力和需求

　　问：远郊盘，投资客多于自住客？

　　答：买家总想一石二鸟，多是“自住兼投资”。

　　由于远郊盘普遍距离市区约1小时的车程，而且楼盘周边配套欠奉，交通不畅，生活不便，许多到广清交界板块置业的买家并不会将其列为第一居所。通过采访，记者发现，中国美林湖的买家以来自天河、白云、花都以及清远本地的客户居多，当中仅有少部分买家会考虑将其作为常住居所，大部分买家会考虑将其变成周末度假屋。

　　“市区环境相对好一些的楼盘都贵得飞起，这里虽然离市区比较远，但居住环境要好很多，而且价格也不贵。”在美林湖买了一套83平方米两房单位的孙先生告诉记者，他与妻子、女儿现居住在白云区机场路一带的楼梯楼，房子虽旧，但胜在交通方便。今年6月，孙先生一大家子来美林湖看盘，本来只当作周末郊游，却被其楼盘内部环境所吸引，动了购房的心思。他坦言，自己的工作圈和生活圈都在市区，要常住在美林湖不大现实。“跑那么远买房，一是看好其升值潜力，二是为了盘活手中的存款和公积金，三是还能改善居住环境，何乐而不为呢。”

　　中原地产项目一部营销副总监肖国成表示，美林湖的纯投资客占比不多，而像孙先生这类兼顾自住与投资需求的买家，则是主力客户。从其热销户型来看，最受追捧的倒不是总价较低的一房单位，而是适合一家三口度周末的两房。

　　问：开盘日销售率不足三成，卖得很差？

　　答：远郊盘不比市区盘，成交行情需多面看。

　　据满堂红研究部高级经理周峰透露，本次“万人购房”实际到场人数虽近万人，但绝大多数是一家大小齐出动看房，从认筹数量上看，四家代理公司的总量不足2000个。谈及此次被外界质疑其开盘“雷声大，雨点小”，成色不佳。周峰表示，综合其地理位置、开盘价格和周边楼盘定价等多方因素来看，“首日成交千套算是很不错的成绩了。”

　　此外，与同属于广清交界大盘的北部万科城、阳光100芒果TOWN、恒大银湖城等楼盘相比，中国美林湖的开盘均价要贵2000元/m2。周峰指出，对于置业远郊板块物业的买家而言，其对价格普遍较为敏感。今年4月，中国美林湖曾推出“汇泉湾”洋房组团，均价在5000元左右，700套洋房1周清盘。尽管新一期产品“美汇半岛”在景观条件上远胜于“汇泉湾”，但其均价却近7500元/m2，与买家心理预期价格的6500~7000元/m2有落差，“价格上的差距使得部分买家犹豫不决，流失了一批客户。”

　　问：远郊盘投资回报率低？

　　答：涨幅不及市区盘，但胜在门槛低。

　　在业内人士眼中，郊区盘的入市门槛虽远低于市区盘，但其增值幅度也远比市区盘慢。“若想以低投入博取高回报，那么当中的风险也肯定比较高。投资房产也是这个道理。”

　　潘小姐于2010年年底以单价4700元/m2购买了北部万科城一套小三房，总价37万元。近2年半以后，北部万科城类似的单位价格在6000元/m2左右，升值约26%。这个数字看起来还算美好，但预计暂时无人接盘，因为购买的都是投资客。而2011年年底，一位以抄底价1.9万元/m2购买了淘金家园的陆女士，该盘类似单位已达3.8万元/m2，升值幅度达87%。

　　不过，很多人觉得，既然没有那么大笔钱投资市区盘，几十万元买套郊区盘也好过存银行。归根到底，整个楼价涨幅仍然很不理性，市中心供应量极端缺乏，导致市中心价格辐射至郊区，带起整个楼价水平，仍然是买家热衷于投资房产的关键。