楼盘来访量下降40% 广东东莞"低首付"再现助阵

“低首付”再现楼市，买卖双方再博弈。

　　“低首付”再现助阵

　　买卖双方博弈或见分晓

　　文/记者蒋幸端 图/记者卢政

　　东莞房价像坐“过山车”，一会儿高至“9”字头，一会儿又跌落至8000出头，上周由于别墅、豪宅签约增加，房价再次回升至8664元/平方米。房价的起起落落也让不少购房者陷入观望，楼盘来访量减少，开发商则再次使用消失已久的“低首付”促销手段，希望以降低购房门槛的方式，吸引更多购房者入市，在高房价和购房者观望双重作用下，七月下旬楼市成交量开始下滑，买卖双方再次进入了博弈的僵局。

　　楼盘来访量下降40% 高房价吓退购房者？

　　楼盘推出“低首付”是有原因的，楼盘的来访量下降，让许多开发商不得不想出新的法子来吸引购房者入市。据了解，每年七八月份是楼市为“金九银十”蓄客的主要时期，今年虽然楼市营销仍以认筹蓄客为主，但是购房者上门来访量并不理想，东莞中原策略总监车德锐告诉记者，往年7月底客户来访量是上升阶段，而这段时间的楼盘来访量却是比之前下降了40%。来访量不理想，让一些开发商对后市也表示了担忧，部分购房者再次陷入观望。与此同时，成交量也相应在下降，据东莞中原研究部数据监测显示，上周住宅成交面积13.34万平方米，环比下降16.93%，同比下降12.28%。

　　据了解，部分购房者认为目前房价太高，期望“金九银十”大批新货入市出现价格促销时再买房。打算在东莞城区买房的陈小姐告诉记者，从近期了解到的信息来看，房价太高，推新货的楼盘太少，她打算等到“金九银十”新盘上市后再去看房，她认为届时楼盘上市多，竞争激烈，价格也会有优惠。

　　也有业内人士认为，刚需释放已经持续了大半年的时间，刚需产品一直热销，原来积累的刚性需求已经释放完毕，现在进入了“小歇”阶段，刚性需求也需要再次积累，因此在市场上的表现为看房的人有所减少，成交量也在降低。该业内人士对后市则是充满信心，认为等新品大量入市后，会刺激到新积累的刚需购房者入市。

　　“低首付”促销再现 降门槛吸引购房者

　　7月中下旬，楼市成交有所放缓，高房价压力下购房者陷入观望，开发商再次推出“低首付”营销方法，希望通过降低购房门槛的方法吸引更多购房者入市。消失已久的“低首付”促销也因此再次出现在东莞楼市，并成为价格促销的主要手段之一。

　　“低首付”主要出现在镇区楼盘。如丰泰东海城堡和丰泰旗山绿洲分别推出“首付8万元，幸福无负担”、“首付7万元起，入住黄旗东麓”的活动，而新里城则推出76~130平方米2~5房，并进行首付6万元起的促销活动。此外，凤岗、寮步等部分楼盘也出现了“低首付”促销，“低首付”在近期逐渐成为价格促销的主流。瑞峰置业市场研究部介绍，这些楼盘的特点是主打刚需客户，利用“低首付”的方法来降低购房门槛，刺激客户提早入市。

　　记者观察发现，自东莞楼市热销长达大半年时间以来，“低首付”在楼市上已经极少出现，“低首付”再现并成为促销的主要手段之一，主要原因是近期房价上涨趋势明显，总价高，不少刚需购房者被价格吓退，而“低首付”的手段则可以降低购房门槛，吸引刚需购房者入市。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关负责人介绍，7月因市场以存货清理为主，开发商主打“促销战”，却因楼市持续的“高烧”开发商资金充足，故各项目实际的打折降价意愿较小，由此“低首付”即开发商为购房者借首付活动也再次成为价格促销的主要战术。

　　住宅均价波动大 房价就像“过山车”？

　　与此同时，今年房价的上涨趋势已经成为业内人士的共识，不时波动的均价背后房价正在平稳上涨。今年6月份，东莞住宅均价达9274元/平方米，创下历史最高月度均价纪录，而前周东莞均价仅8190元/平方米，创下了今年的最低单周均价，上周，东莞签约均价回升至8664元/平方米，环比上涨6%，东莞房价就像坐上了“过山车”，一会儿高，一会低，让购房者感到扑朔迷离，并且因此而驻足观望。对此，业内人士表示，东莞均价的波动主要是由于成交物业结构性调整所造成，整体均价仍然处于平稳上涨的趋势。

　　从近期几次房价较高的情况来看，房价突然高涨主要是由于别墅签约比重上升造成。以上周为例，瑞峰置业市场研究部表示，上周价格上涨的主要是因为上周热点镇区的中高端项目签约增加，如樟木头中惠·香樟半岛、绿茵·温莎堡，塘厦观澜碧桂园等项目，均价都在8700元/平方米左右，一定程度上拉高了均价。

　　此外，豪宅产品和别墅签约也有一定比例的增幅，如上周签约单价在9000元/平方米以上的有400多套产品，套数比重占3成多，也是带动均价上涨的一个因素。

　　从签约产品类型来看，刚需产品签约了828套，依然占主力；而改善产品、豪宅产品和别墅签约比例有所增加，带动东莞整体均价上涨。在前周，由于主要由镇区较低价格的刚需洋房成交支撑，别墅和改善住宅成交量少，因此也造成了房价大幅度回落，甚至跌落至8000元/平方米出头，成为今年最低单周均价。业内人士表示，东莞均价短期大幅波动由于结构性调整造成，并不能说明房价的变化。

　　此外，从下半年楼市情况来看，下半年仍将有大量的别墅和改善户型产品入市，继续刺激着压抑了一段时间的高端购房者入市，而这些产品的集中签约也将会使得东莞房价在一段时间内仍然会出现住宅均价波动的状况。

　　业内人士：

　　个盘推动房价平稳上涨

　　整体均价过万不太可能

　　对于东莞住宅均价，业内人士普遍认为，东莞整体房价处于平稳上涨趋势。至于6月价格高，7月的价格有所降低的原因，合富辉煌东莞市场研究部认为主要是受时节的影响，如6月新品集中上市时楼市价格走高，7月市场主售存货时楼市价格则相对较低。同比去年，今年住宅月度均价偏高，上升趋势明显。

　　而从个盘来看，由于楼市长时间的热销，不少开发商资金充裕，对于降价的欲望不大，不少楼盘甚至陆续取消了原有的优惠政策，个盘均价和总价都有所上涨。特别是刚需户型稀缺的城区刚需盘则出现了1万元/平方米以上的现象。如东城刚需个盘均价在8000~9000元/平方米之间，而新近推出新品的格兰名筑则以1万元/平方米以上的价格成交。“虽然推出的货量不多，但是东城处于刚需缺货阶段，卖1万元/平方米以上，慢慢推也可以卖得掉。”车德锐认为，产品缺货是目前城区楼盘价格上涨的主要原因。同样南城的君珆花园也声称销售均价在1万元/平方米以上，首批推出货量不多，东莞嘉安达房地产开发有限公司总经理赵小琼表示，从目前认筹情况来看，应该是“日光盘”。

　　个盘价格上涨推动了东莞整体房价上涨，车德锐认为，今年的房价情况应该是“均价平稳上涨，总价稳定上升”。同时他也表示，东莞住宅均价过万不太可能，目前的上涨已经到了一个尴尬的阶段，再上涨则单价太高，总价也太高，超过了刚需购房者的承受能力，“到时候就算是开发商代垫首付也很难吸引到购房者入市。”

　　预测：

　　大量新品将入市

　　买卖双方再博弈

　　车德锐认为，目前东莞楼市进入了买卖双方博弈的阶段，而8月份大量新品入市，是否能打破市场僵局则成为下半年市场策略的关键。

　　据不完全统计，为了迎战“金九银十”，东莞50多个楼盘推新品，将在8月份进行加推或新品入市，其中万科·松湖中心、御水南岸、保利·生态城、东城万达·万达中心、保利·未来城市、香樟1号、钜隆东逸湾、嘉安达·君珆花园等多个项目新品入市，此外，40多楼盘则扎堆推盘，届时将掀起一股楼市推盘潮。而随着大量新品入市，是否能够刺激购房者入市，打破目前来访量减少，成交下降的僵局，也成为许多开发商和购房者关注的重点。业内人士表示，目前开发商和购房者都在观望，买卖双方博弈或在8月份大量新品入市后可见分晓。