购房人多缴2%契税 专家:应据市场情况定期调整

　　上个月，本市各区县普遍上调了二手房最低计税价，即最低过户指导价，可同样执行了一年半的普通住宅认定标准却没调整。随着房价在近一年内的上涨，大批曾经是普通住宅的二手房被升级成“非普”，买房人要为此支付比普宅高出2个百分点，即3%的契税。

　　“我们明明买的是首套住房、小户型，由于房屋成交单价高于普通住宅标准，怎么还要按照‘豪宅’的标准缴‘奢侈税’？”不少购房人反映，同样作为二手房交易计税依据，普通住房标准也应该及时调整，支持居民购房自住需求。业内专家建议，普通住宅标准也应根据市场变化情况，定期进行调整。

　　现状

　　房价持续上涨 普宅升级“非普”

　　由于房价在近一年内的大幅上涨，目前房地产市场中的大批二手房已经纷纷被“非普”。

　　3万元/平方米

　　五环外一居室“非普通”

　　今年准备结婚的张先生，奉丈母娘之命，要先购买一套婚房。揣着七拼八凑来的70万元首付款转了一圈，他最终看中了传媒大学附近的花园闸北里。“我手里的首付，现如今也就只能在五环外凑合置办一套了。” 

　　花园闸北里属于老小区，几乎都是6层楼，而张先生看中的一套，是位于3层的57平方米一居室，满五年、唯一的“免税房”，成交价170万元，折合单价29824元/平方米。

　　“免税房，唯一要交1%的契税。”张先生对税费本没负担，可签约当天，经纪人告诉他，如果要享受这“免税”的好处，他就不能按照成交价签网签合同，因为近30000元/平方米的单价，已经超过了该区域25920元/平方米的“普宅”线。若按照“非普宅”报，不仅契税是3%，还有差额营业税。

　　“五环外，57平方米的一居室，这可是专家口中不能再刚的‘刚需’了，怎么就算‘非普宅’呢？”张先生感慨，房价上涨并不是他的错，他也希望能花25000元/平方米在这买套房，可业主不允许。

　　4.2万元/平方米

　　南三环一居室超“普宅”线

　　购房人齐先生刚在西南三环的万年花城小区看了两套小户型。满五年、唯一的一套56平方米一居室，业主报价240万元，折合单价42402元/平方米；而不满五年的一套46平方米大开间，业主报价173万元，折合单价37276元/平方米。

　　“不免税的房子虽然总价低点，但若算上税费，单价也在42000元/平方米。”经纪人告诉齐先生，受到夏家胡同“地王”的刺激，万柳桥区域目前一居室的市场均价都在42000元/平方米。这个价格，早已超出了34560元／平方米的普宅标准线。

　　同样，在记者探访的达官营朗琴园小区，目前的市场成交均价已达到50000元/平方米，可普宅的标准同样是34560元／平方米。

　　“7月，二手房最低计税价都上调了，为什么不调整普通住宅标准？”购房人齐先生就提出疑问，为何只调整下限，上限却不动？按照一年半前的标准，许多购房人即使购买满五年、非唯一的免个税房，可若按实际成交价申请贷款，也都被“非普”，“那就逼着大伙去做‘阴阳合同’。”

　　标准

　　界定普宅价格 每年更新一次

　　2005年发布的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》要求，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。这就意味着，界定普通住宅的价格，至少应该每年更新一次。

　　北京市目前执行的普通住宅标准，是2011年12月与当时二手房最低计税价同时调整的，已经执行了一年半。根据认定，本市享受优惠政策普通住房的标准是同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。    

　　现行的北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是：

　　四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米； 四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米； 五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米； 六环外地区为17280元/平方米。

　　这一标准调整时，全市70%以上的购房家庭能够受惠。

　　建议

　　根据市场变化 定期进行调整

　　“近一年，受市场回暖影响，北京房价涨幅较大，我估计有半数普宅，现在已变成了‘非普’。”伟业我爱我家市场研究院分析师程浩业建议，考虑到对自主性需求的支持，普通住宅标准也应该建议定期调整制。

　　“就像城市规划，每5年就会调整一次，作为一项涉及税收的政策，普通住宅标准也应根据市场变化情况，定期进行调整，如每季度、每年或者每两年调整一次。”程浩业表示，调整普宅标准并非“救市”，而是考虑到税收的合理性，支持普通刚需族的基本住房需求。毕竟，房地产市场的价格随时在变化，普通购房人也希望有一个明确的税收制度，让自己对购房成本有个合理的估算。本报记者 赵莹莹 J201   

　　链接

　　二手房最低计税价普涨10%

　　2011年11月，北京地税部门对二手房最低计税价格进行了上调，制定了更细化的价格计算系统，明确规定最低计税价根据市场情况进行动态调整。

　　从7月1日起，本市各区县普遍上调了二手房最低计税价，即最低过户指导价，每个区域和不同项目计税价不同，记者从中介门店、二手房交易大厅及多方渠道了解到，此轮最低计税价普遍上调10%左右，而一些学区房、热点区域涨幅更高。

　　以位于五道口的学区房华清嘉园一套73平方米两居为例，房子不满五年、非唯一，有税。假设能够把合同做到最低计税价，之前的最低计税价为3万元/平方米，调整后，最低计税价3.5万元/平方米计算。

　　调整前

　　营业税：30000×73×5.5%=120450元

　　个税：30000×73×1%=21900元

　　契税：30000×73×3%=65700元

　　税费合计：208050元

　　调整后

　　营业税：35000×73×5.5%=140525元

　　个税：35000×73×1%=25550元

　　契税：35000×73×3%=76650元

　　税费合计：242725元

　　调整前后税费差额

　　242725-208050=34675元SourcePh">