成都商业地产体量过大 抢占市场先机是关键

　　致力打造西部经济核心增长极的成都，商业地产正在飞速发展。数据显示成都商业地产在建面积超过290万平方米，成都已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。业内人士对此有一句最形象的比喻，“满城尽是综合体”，引发了业界对于“商业地产危机”的诸多言论。体量过大是否能够顺利消化？遍地甲级综合体同质化现象严重，如何吸引租客？本期成都晚报记者走访综合体与采访专家发现，找准定位、修建特色建筑和后期运营的软性服务，将是未来商业突围的方向。

　　第1招

　　区域错位发展 避免商业密集区

　　成都商业地产泡沫化的隐患早已引起业界共鸣，究竟是“十面埋伏”，还是“局部高温”？则需要统观全市的商业地产布局。

　　以南延线为例，几乎每步行10分钟就能找到一个综合体，该区域的商业地产竞争白热化众所周知。但若以北面龙潭新城为例，近30万常住人口区域内，目前在建的综合体项目仅上古天地。而作为大工业集群地的龙泉，当地的酒店数量和品质跟成都其它区域相差很远，区域配套无法支撑常驻人口的生活、商务需求。

　　中国房地产策划师联谊会主席、原中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌表示，修建综合体，首先要看区域的人口聚集效应。有产业、住宅兴旺，则商业综合体兴旺。成都青羊建设发展有限公司总经理潘继谦认为，成熟的商业区域应该是居住、职业、娱乐三足鼎立。如果三点关系不平衡，恰恰表明此处尚处于发展机会阶段。而新建综合体选择这样的区域，就意味着未来的发展空间更大。蓝光嘉宝总裁姚敏乐观预见，“无论是业态布局，还是商业规划布局，通过市场自身去创新完善，未来都将趋向合理，精神不滑坡，办法总比困难多”。

　　第2招

　　特色建筑设计 避免重复建设

　　全玻璃幕墙外观、刷新建筑高度、“双子塔”设计……这些泛滥的“创意设计”，在修建综合体、写字楼时，通常被作为惯用手段，已不足为奇。在这样的形势下，商业产品想要在竞争中脱颖而出，寻找特色化差异化的发展道路已经成为各商业地产操盘手烂熟于心的真经，而其中独特的建筑设计是首要必备条件。

　　新兴涌现的综合体，已经开始在建筑外观设计上下功夫。成都来福士广场还未正式亮相时，其清水混凝土外立面就已经引起业界和市民的高度关注，绚烂多变的“时光阁”，则成为了人民南路晚上的一道亮丽风景。此外，其商场内外对于三峡文化的诠释，也让巴蜀人民倍感亲切。

　　上古天地作为中国首个天际情景商业综合体，一经亮相，也引发了业界关注。据上古天地策划经理彭晶介绍，大多数的城市综合体都是对城市功能的提升和堆砌，为了突破这一瓶颈，上古天地首次在国内将公园和国际性商业中心结合在一起，把天际温泉搬上100米城市高空。这些建筑设计与细节打造上的不惜血本，正是因为看到了综合体发展必须依靠找到定位，找准穴位获得突破。

　　第3招

　　坚持高质软性服务

　　重开发也要重运营

　　同质化也是成都商业地产离不开的话题。四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析认为，近两年间综合体、写字楼集中爆发。虽然成都商业地产体量巨大，但主要为结构性和阶段性过剩，商业体同质化现象严重。

　　“重开发不重运营。”顾云昌表示，这是国内商业地产的通病，这跟目前商业体大多数都是销售有关。然而有专家表明，目前满地都是5A甲级写字楼，开发商纷纷将重点落在硬件投入上。但当所有写字楼都是最新的硬件设备时，对于软性服务的重视，反而能决定写字楼在今后数十年的增值空间。建成于1931年的美国帝国大厦一直被业界誉为美谈，关键就在于其对软性服务的坚持及大厦室内设备的及时更新。

　　作为西部新地标的成都国际金融中心，也将花大力气在软性服务上。香港九龙仓集团的附属公司，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官表示：“以人为本的软体服务，将成为国金中心最大特色之一。”据悉，九龙仓将建立起一套新的服务体系，下至保安、保洁等工作人员，都将按照标准进行培训。

　　而位于成都东大街的摩根中心，2010年投入运营以来，目前出租率90%以上，租户单位80余家，常驻工作人员约6000人，续租率高达70%。在高楼密布的东大街，能有如此优异的成绩，也正是由于其高质的软性服务。

　　成都晚报记者 李琛 但锦