夹份买屋难在不能分契 共同持证需约定拥有份额

　　新河浦一带的小洋楼几年前几百万就可以入手一栋，现在动辄都超千万元，的确非常考验购房者的经济实力。 (图文无关)

一栋三层东山小洋楼索价一千万，想买又不够钱，点办？

　　在2005年~2008年，一场“合作建房”运动在大江南北掀起，广州合作建房发起人回顾这一段历史感慨道，现在的房屋价格太高，且太多人入场争夺，无论是拍卖房屋或者是找一些“蚊型”地块来拍卖，都不可行。攒数十人聚千万之力，在10年前已可以拍到几十间房屋，不过最近记者看到一个帖子，“楼主”发帖征求有缘人合伙以千万资本买下一栋三层的东山小洋房，三家各占一层，计算下来平均每家购房成本400万元左右，可以获得一层实用面积为120平方米的房屋。

　　记者以此帖子向房地产专业人士以及普通买家询问了一圈，发现“夹份买屋”难处不在于标的达千万元的大银码数额，而是在于具体的操作，一来是如何确保可以三家分契，值此获得难得的市区优质学位；二来是付款方式比较单一，不能分契则在贷款上障碍重重。中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生告诉记者，一两年前已经有投资者看中东山小洋楼，希望买下来后分拆成一个个小单位，分契独立出证，却受制于房产证不能拆分的制约而无法实现这一个设想。文/图：记者 李凤荷

　　网友发帖：看中小洋房 想买有心无力

　　据帖子“楼主”介绍，发此帖子是由于购房能力有限，觉得房屋总价太贵了，又觉得摊分下来每家其实又非常抵，不想轻易放弃。所以再努力一点，希望能找到有缘分的人一起购买。

　　据“楼主”介绍，这栋位于东山口附近的小洋楼，目前放盘价是一千万多一点。三家合买，每家预算房款在400万元以内。每层有三房(加上一个小杂物房)两厅一厨一卫。一楼可以拥有个小院做花园，二楼有大阳台，三楼有天面。楼下近路边，加上院子，可以停放三辆车。他表示，房屋还带署前小学学位，查了广州市户籍政策，房子分三家买了之后可以分户。楼主还把付款方式计算得很圆满——“如果有心购买，首期款在300万元，贷款15年每月还六七千就OK了。当然，一下子有这么多钱的人，不考虑这么多。”购房者最关心的产权问题，“楼主”也找人咨询过，得知“可独立门户情况下，可以分产权。”此外，一栋三层高的小洋房，有人喜欢住高有人喜欢住低，分楼层可以用抽签或协商来解决，大家一起讨论楼层分配方案，如三楼能否独占天面等等。

　　“合作建房”人士分析：纯是自住 方案可行

　　一位熟悉合作建房流程的人士看了该帖子，认为，若不考虑投资保值增值，三家人联名购房，共同持有，单以自住用途的话，只要相互间有足够的信用，这个方法是可行。广州市合作建房的一个成功案例是盘活白云区某烂尾楼，该楼房至今尚未能够出证，但楼房已复建完毕，外墙、室内间隔和电梯均是全新，参与合作买房的人已经住进去一两年，虽然暂时没有拿到房产证，大家都非常开心能以低价买到全新的电梯楼。不过他认为用帖子召集的方式很难从茫茫人海中找到有诚意的合作买房人士，建议“楼主”从亲戚朋友的微信圈入手，先把“晒出”房屋图，再看看是否能够召集购房者。

　　这位人士以广州合作建房的成功作为例子，房屋楼层朝向各有所好，参与者匿名对属意的房屋进行出价，每个单元价高者得。一栋三层的小洋楼，大家若平均承担购房成本，那么楼房的花园、天面应该属于公共部分；若必须要独立享有每层，必须以“价高者得”的方式来确定每层的出价，才可以从源头杜绝日后可能因花园、天面使用引起的纠纷。

　　法律人士分析：共同持证需约定拥有份额

　　记者就夹份买房一事向中原地产、满堂红两家大型中介行询问是否曾经出现有关案例，两家大行回复：由于购房属于个人的重要投资行为，他们还没有遇到过陌生人夹份买房共同持证的案例。

　　满堂红法务部罗凯波表示，即使三家人不考虑日后成功分契的问题，三家人拟共同持有房产证来一起购买这栋东山小洋楼，他们仍需要签订协议，就小洋楼的房屋面积使用作出约定。他表示，若三家人以3个名或者6个名来一起购买这栋房屋，若不注明具体持有的份额比例，房管局对共有证默认为持证人等份持有该房产。不过，这个“等份”只是一个模糊的概念，是对一个不动产的均等切分，但就房屋的具体使用，如花园、天面是否为三家共同享有，停车位如何分配，这些问题必须在购买前就应该签订协议予以确认。

　　此外，罗凯波表示，房管局对于拆分房产证的申请非常审慎，除非有特别的理由，如继承和离婚析产，一般都不受理分契拆证的申请。

　　地产人士分析：资深投资者购房分契不成

　　中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生表示，该帖子的“楼主”虽然表示找人咨询过，房屋购买后可以成功分契拆证，但他们在实际操作中，几乎都没有见过可以成功分契的案例。一两年前，一位资深投资者看中东山学位房需求殷切却缺少小户型供应的商机，购入一栋在东山启明附近的小洋楼，把房屋改建为一个个小单位，但最终在房管局申请拆证却不成功，至今只可以以一个个小单位独立出租获利。

　　叶先生表示，新河浦一带的小洋楼几年前几百万就可以入手一栋，现在动辄都超千万元，的确非常考验购房者的经济实力。他们暂时没有见过朋友合伙购买独栋房屋的案例，莫说陌生人合伙购买，通常是父母、兄弟或姊妹联名购房。出现限购以来，一家合伙的情况更加少出现，即使是合伙买房，也是出于共同信任的基础，以一个人的名义来买。

　　普通买家评点：需防“相见好同住难”

　　在银行工作的小V看了这个帖子，她认为大家经济能力不一，若不能成功分契，有的人能一次性付清自己的份额，有的人又必须贷款，但标的物不能拆分，故此有的人无端背上抵押的还款债务。

　　去年为买学位房而看过不少房屋的周小姐表示，去年她一般都是看100万元上下的房改房楼梯楼，但在华侨新村附近有不少独栋的小洋房，若能够合伙购买，这也挺好，但各人的经济能力不一样，较难召集到合适的人。

　　此外，她表示，三层当中，一楼有花园，三楼有天面，但二楼也有大阳台，若一楼花园和三楼天面要拿出来共享，那么二楼的大阳台是否也要被“共享”？她认为，无论是陌生人或是朋友一起合伙买楼，一定要签订房屋使用协议，不然“相见好同住难”，日后大家一定会产生矛盾。

　　一周楼市成交风云榜

　　芳村红棉苑两房

　　123万就有交易

　　物业地址：广州市荔湾区花地大道北192号，建筑面积：75平方米，成交总价：123万元，折合单价16400元/m2。

　　文/图：记者 李凤荷

　　点评：红棉苑单位业主于2011年购入该单位，看中的是红棉苑性价比高的优势，当时该楼盘成交单价约1.3万元/m2，随着市场逐渐向好，业主看好楼市前景，出于改善生活的理由，打算放售该楼梯楼物业，转购一手电梯物业，又因为物业产权未够5年，因此以较笋的价位急售该物业。

　　买家是一对新婚夫妻，计划年底搬入新居，属于“刚需”置业一族，小夫妻向双方家长筹集购房资金后，一次性付款购入该单位。物业为楼梯楼5楼单位，属于黄金楼层，加上望花园景观，环境相当幽静，且楼梯楼物业实用率高，两个房间面积分配合理，即使将来增加多一个“小”成员，都有足够地方使用。

　　置业TIPS：合富置业高级营业经理胡启欣表示，红棉苑的75平方米两房单位最多业主放盘，放盘价一般维持在1.7万~1.8万元/m2左右，业主大多数是置换型人士，而需求此类型盘源的客户，以“刚需”客为主，加上红棉苑近地铁一号线花地湾站，出行方便，所以很多外区人士都非常喜欢。