房企再融资重启 房价影响几何

　　8月6日晚间，继新湖中宝之后，停牌一个月之久的宋都股份发布了非公开发行预案，拟募集15亿元资金投向商品房，再度印证了此前关于房地产企业再融资开闸的传言。 　

　　公开信息显示，从7月1日至今，已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因，但业内人士认为，可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。

　　7月1日，金丰投资(行情，问诊)率先宣布停牌。经过数日发酵，其停牌目的已渐趋明朗：可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团，后者与金丰投资同属上海“国字头”企业。

　　随后，宋都股份(行情，问诊)、新湖中宝(行情，问诊)、中弘股份(行情，问诊)、荣丰控股(行情，问诊)纷纷宣布，因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”，为近年来所少见，业内人士认为，可能与再融资和重大资产重组颇有关系。

　　官方口径：监管层表述措辞微调 确认审核启动

　　针对市场传言，证监部门至今还未松口承认。不过，市场发现，证监部门对于该问题的口风已经逐渐转变。

　　6月28日证监会新闻发言人表示，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　该发言人表示，“证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率”。

　　尽管仍然是重申态度，并且不少分析人士认为这是否认再融资开闸，但细心的观察者还是发现，如今官方的态度与政策刚出台时比有了微妙的变化，实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。

　　区别就在“证监会在进行相关审核时”。据了解，2010年10月证监会表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，之后证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。但现在特别强调“在进行相关审核时”，则意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。

　　媒体动向：新华社为融资开闸吹风

　　在监管层并没有明确表态房地产融资政策调整的情况下，新华社近日也连发多条稿件称，“房地产融资政策调整已成定局”。新华社还发表评论表示，“房企融资开闸是让房地产企业融资回归市场化，有助于房地产市场的长期稳定健康发展”，似乎在为房企融资开闸吹风。

　　政策解读：与楼市调控并不相悖

　　7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企中已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。

　　业内人士指出，由于A股直接融资渠道受阻，近年来内地房企或海外上市，或发债，或通过私募、信托等平台融资，融资成本大幅攀升，某些企业融资成本甚至高达15%以上。而如此高的融资成本不仅转嫁到房价之中，最后让购房人承担，还对实体经济其他私人部门产生了“挤出效应”。

　　“直接向资本市场融资，相比银行贷款或其他渠道融资成本可以下降很多。”绿地集团董事长张玉良认为，这几年上市房企丧失了直接融资功能之后，对企业发展有很大影响。“现在房企再融资应该放开，而且时机已到”。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”

　　“该放的权力坚决放开放到位，该管的事必须管住管好。”专家认为，楼市调控应当有进有退，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。　　

　　房价预测：地产融资开闸 会不会推高房价？

　　多家机构认为，放开再融资将对房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看，再融资放开有利于优势企业的长期发展，进而提高行业集中度，龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。

　　申银万国也发布报告称，再融资将刺激地产股估值修复。在七八月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有7倍左右的情况下，再融资重启将可能成为地产板块股价表现的主要催化剂。前期扩张快、负债率较高的成长型公司，以及已经上报过股权/债权融资预案、股东资源丰富的公司，有保障房或一级开发业务的公司可能将更早受益。

　　在“国五条”实施已过百日，房地产市场初显平稳，而房价始终坚挺，土地市场“地王”频出，楼市调控压力依然较大的大背景下，市场对房企再融资开闸最大的担心是将释放出楼市调控的“拐点”信号，使近几年的调控成效前功尽弃。

　　绿地集团董事长张玉良认为，短期内，房地产企业融资后可能会推高地价、房价；但长期来看，房价最终是由供需关系决定。放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，进而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产供应外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”

　　“该放的权力坚决放开放到位，该管的事必须管住管好。”专家认为，楼市调控应当有进有退，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。同时，住房信息联网、不动产登记、房产税等长效机制也应适时启动，从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控。在完善的机制保障下，逐步增强市场的调控作用，从“堵”变“疏”，从注重行政手段，到更加市场化，注重供给。

　　市场反应：房地产板块利好带动相关行业上涨

　　房企再融资近四年后重启，从新湖中宝到宋都股份，房企再融资开闸尺度明显放大，对于房地产迎来中期利好，房地产板块涨幅在2%以上，亿城股份封于涨停板，泰禾集团也接近涨停，金地集团、万科A涨幅均在3%以上。房地产板块利好带动了水泥上涨，巢东股份、华新水泥、海螺水泥涨幅在3%以上。

　　7月以来，房地产企业再融资重启预期不断升温。在楼市宏观调控的大背景下，放开再融资政策传递出哪些信号？其将对股市和楼市影响几何？

　　市场普遍认为，房地产企业再融资一旦重启，地产板块将迎来持续反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示，放开房企再融资应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的政策调整，这将有利于板块业绩的释放和反弹的持续。

　　4日和5日两个交易日，一则再融资将放开的传闻更是引发了地产板块强劲反弹。申银万国数据显示，2天内，地产板块相对沪深300指数的收益率高达4.0%。

　　投资建议：

　　长江证券：地产再融资有条件放开的概率较大。从目前政府对房地产的态度来看，此次再融资重启应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。我们重申，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期不会全面放开：一是此举与政府引导存量资金流向实体经济有悖；二是当前地价和房价的持续攀升说明房地产市场缺地而不缺钱；三是开发商资金压力缓解并不一定有利于改善供给。

　　有条件放开对房地产行业影响有限。再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，说明地产调控机制正在发生转变，但是行业本身并不会受到太大冲击。这主要是因为符合再融资条件的上市公司可能并不多，并且棚户区和保障房建设天然存在着周转慢和毛利低的缺陷，龙头开发商不太可能深度参与。

　　再融资放开有利于地产股估值修复。在中央稳增长的表态下，地产再融资重启无疑将成为又一大推动板块估值修复的利好，预计地产股短期将反弹至我们所言的低位震荡区间(龙头房企7-8倍PE)的高点。虽然我们也一直将再融资重启和中美经济超预期下滑视为改变三季度板块走势的两大风险点，但是考虑到有条件放开已经在市场预期之内，并且对行业基本面的影响并不大，再融资重启不构成地产行情反转的理由。

　　维持三季度房地产低位震荡的判断。尽管地产股短期将在政府保增长、再融资重启和中报业绩的刺激下修复估值，但是综合考虑宏观层面、行业层面和政策层面的因素，地产股在四季度趋势性上涨的可能性远大于三季度。具体分析请参阅二十四节气系列报告。

　　背景介绍：

　　房企融资历程回顾：

　　回顾房企融资历程发现，再融资禁令发布已长达三年有余。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　实际上，从2009年8月17日金地集团42亿的再融资方案实施后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。不少在金地集团之后递交再融资方案的房企，审核时恰逢调控新政，融资计划纷纷夭折。

　　我国房地产融资渠道现状：

　　1.银行贷款

　　2.房地产信托

　　3.上市融资

　　4.海外房产基金

　　5.债券融资