东莞上月一手楼价跌破9字头

　　据研究机构统计，6月东莞一手住宅销售均价冲突9000元大关，达到9273元/平方米，这一消息备受各界关注。不过，随着二三线镇区刚需户型成交的增加，7月房价回落至8712元/平方米，环比下降6%。

　　今年前7个月，住宅新增供应约360万平方米，成交约406万平方米，新货缺口达46万平方米；截至7月底，住宅库存约459万平方米，消化周期为7.58个月。前7月由于新增供应赶不上消化速度，库存逐步走低，房价随之反向走高，达到8710元/平方米，同比上涨5%。分析人士称，房价仍存上涨压力。

　　新增供应户型变小

　　据瑞峰置业市场研究部统计，7月东莞共30个商品房项目有新增供应入市，新货量为6669套，面积为64.61万平方米，环比减少3%。

　　其中，住宅合计新增4937套入市，面积为51.2万平方米，套数环比上涨8%，面积环比减少18%，明显回落，但依然处于高位。

　　瑞峰置业市场研究部相关负责人称，新增供应的户型变小促使7月的新增供应套数与面积反向运行。

　　今年6月改善型和别墅产品供应爆发式增长，相比新增套数，新增面积表现更突出，而7月以刚需产品为主，50—100平方米的产品占住宅的七成以上。同时，在市场持续好转的环境中，7月投资性产品供应也有所增加，刺激某些项目的公寓产品择机入市，如长虹百荟花园、金田花园花域、东江豪门等项目。

　　从物业类型来看，碧桂园·天麓山、康联汇展中央、星城国际花园、东江豪门等22个项目推出洋房新品，新增4337套，合计面积为43.05万平方米，占总供应量的67%，是绝对的新增供应主力。北大资源御湾、金田花园花域、宝安山水江南、万科棠樾、万科朗润园、御花苑天珺湾、粤丰江畔豪庭等七个项目推出了别墅新品，供应187套，面积为5.83万平方米。同时，有8个项目推出413套公寓，面积合计2.32万平方米。

　　此外，7月非住宅新增供应1732套，面积合计13.41万平方米，环比剧增204%。其中，虎门京仕柏豪庭等17个项目推出741套商铺，面积达到9.72万平方米，占新增总供应的15%；伟隆国际花园、海德广场等两个项目推出261套写字楼，面积为2.61万平方米；有5个项目推出730个停车位，面积为1.08万平方米。

　　从各月的走势来看，东莞住宅的供应量分化明显。1—2月因春节假期的影响，东莞供应处于传统的淡季期，但因去年四季度楼市好行情的延续，供应量仍然在20万平方米上运行。3月“小阳春”作为每年的首波营销高峰期，供应量有所上升。但在新“国五条”地方细则等调控政策陆续出台的大环境下，开发商观望情绪加重；加上因工程进度的影响，导致不少项目延迟上市，3、4月供应市场并未如期出现供应小高潮，供应量维持44万平方米。随着工程进度的加快以及市场环境的好转，开发商对后市预期看好，为抢滩市场，纷纷加推入市，5月新增供应出现爆发式增长，达到113.6万平方米，创历史新高。而6—7月由于传统淡季的到来，同时由于市场周期性的影响，供应再度呈现下滑趋势，7月滑至51.2万平方米，但依然处于高位。

　　截至7月底，今年商品房新增供应已经达到43502套，面积为412.03万平方米，同比增加31%。其中，住宅新增供应29325套，面积为359.77万平方米，同比增加34%。

　　住宅热销63万平方米

　　据瑞峰置业市场研究部统计，7月，东莞商品房签约销售7109套，面积为77.15万平方米，成交金额为67.3亿元，环比减少15%。

　　其中，住宅共成交5958套，面积为63.37万平方米，环比减少16%，但仍处于热销状态，堪与“红五月”相媲美。

　　分析人士称，首先，新增供应尽管有所放缓，但众多项目采取“小步推货”策略，偏重于刚需产品供应，贴近市场需求，使楼市交投继续保持旺盛的趋势。其次，前期出货理想的项目，由于市场口碑好，剩余存量和新推货量依然受宠，如星城国际花园、碧桂园天麓山、观澜碧桂园等项目。再次，某些项目利用“低首付”、“高认筹优惠”、“低总价”等促销优惠让利客户，去货也取得一定成效。此外，临深片区的项目继续热销，尤其是塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域是支撑住宅成交量走稳的主力军。

　　纵观今年各月份的住宅成交，除了春节假期的2月成交较为低迷，其他6个月都在50万平方米以上，足见今年楼市火爆程度。今年东莞住宅成交跌宕起伏，1月开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万平方米；2月由于春节假期的影响，签约量滑至24.56万平方米；3月东莞楼市迎来“小阳春”，触底反弹创6年同期新高，达到62.96万平方米；4月由于市场以“蓄客”动作为主，进入调整期，签约下滑，不过保持了51.35万平方米的高位；5月在供需两旺的催化下，住宅签约66.93万平方米，创年内新高；而6月延续5月火爆势头，继续走高，成交75.8万平方米，创年内新高。7月成交量正常回落至63.37万平方米，但年内仍处于高企的态势。

　　截至7月底，今年商品房成交已经达到46684套，面积为455.03万平方米，同比增加43%，开发商吸金417.78亿元，同比增加50%。其中，住宅成交38387套，面积为406.32万平方米，同比增加43%。

　　房价结构性回落6%

　　据瑞峰置业市场研究部统计，7月，商品房签约均价为8724元/平方米，其中住宅签约均价为8712元/平方米，环比回落6%，同比上涨6%。

　　从住宅成交均价走势来看，今年前7个月签约均价除了6月突破9000元大关之外，其余月份都在8400—8800元/平方米之间波动。6月份因为改善性和别墅产品签约比例增加，直接带动签约均价达到9273元/平方米，而7月由于二三线镇区的刚需产品成交增加，使得签约均价结构性回落至8712元/平方米。

　　今年前7月，商品房签约均价为9181元/平方米，其中住宅签约均价为8710元/平方米，比去年同期的8299元/平方米上扬411元/平方米，涨幅为5%。

　　业界人士分析称，新增供应赶不上销售速度，是房价上涨的主要原因。前7月，住宅销售406.32万平方米，新增供应仅359.77万平方米，缺口达到46.55万平方米，这说明今年的住宅库存整体呈走低趋势。

　　从住宅供销比来看，住宅新增供应量连续3个月低于成交量。自去年10月开始，供求矛盾初显并逐步突出，进入今年表现更加明显，今年1—4月供销比都在1之下，最低达到0.33；尽管5月供应爆发，远远高于成交量，供销比去到1.7，但6月成交量飙升，成交75.5万平方米，最大力度释放库存量，出现个盘推出即销九成的场面，使得供销比再度下滑，7月滑至0.81。

　　截至7月底，东莞住宅库存为456.83万平方米，按照过去12个月的销售速度来算，消化周期缩短至7.58个月。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺称，东莞目前“低库存”现象较严重，房价仍存上涨压力。

　　【焦点】

　　2008年“莞城地王”终于开工

　　7月，全市仅5个项目取得施工许可证，是2012年以来开工项目数最少的月份。其中住宅开工量为30.4万平方米，非住宅14.15万平方米，不管是环比还是同比均出现大幅度下滑。

　　分析人士称，首先，因为7月天气多变，高温及暴雨等天气影响了工程进度，开工步伐有所减慢。其次，自从去年开始，东莞开工量一直处在高位运行，18个月中有7个月的开工量高达百万平方米以上，而在经过一年半的高速开发后，东莞土地储备量消耗过大，加上近两年东莞商住用地供应和成交量逐年减少，储地不足致使房企更慎重选择项目上市开工时间。此外，上半年的开工量爆发，房企新房库存充足，加上东莞楼市的持续热销，过半房企全年销售目标过半，故并不急于开工“补货”。

　　有新开工的5个项目分布在莞城、横沥、常平、万江和塘厦等五个镇街。莞城凭借新项目恒大金碧华府的15.66万平方米开工量，稳居排行榜之首，为存量不足的莞城市场注入了新鲜血液。横沥镇凭借名巨中央华府的10.33万平方米开工量夺得榜眼之位。

　　值得注意的是，恒大金碧华府即是2008年1月出让的“莞城地王”项目，历经5年半的风风雨雨，终于正式开工。

　　2008年1月份，富通地产以东莞市城邦房地产开发有限公司的名义拍得该商住用地。该地块也称围仔小区地块，位于莞城政府一侧，东接莞城市民广场，南邻可园南路，西靠运河东路，北连文化广场。该地块用地面积为45179平方米，出让土地面积为43588平方米，最高容积率为5.5，起始价为4.5亿元，成交总价为9.4亿元，溢价高达109%。按照出让土地面积的5.5倍来计算，建筑面积为239734平方米，该地块楼面地价高达3921元/平方米，故被业界称为“莞城地王”。

　　不过此后的3年时间，该地块一直在“晒太阳”。2011年，刚进入东莞不久的恒大便从富通手上收购了该项目。经重新规划设计，该项目的基坑支护施工工程在去年8月21日取得施工许可证，而主体建筑正式开工则在上个月，合计有3栋“商业、住宅楼”，均显示楼高40层，可见是超过100米的超高层建筑，另外还有一个地下室、一个大门工程取得施工许可证。

　　碧桂园和万科 谁居年度销售额榜首

　　据东莞中原研究部统计，截至7月底，万科今年在东莞签约销售商品房40.89亿元，依然蝉联东莞销售冠军宝座，同比增加9%，市场占有率为9.73%。碧桂园以38.69亿元屈居亚军，同比增加1418%，市场占有率为9.20%。

　　不过，从销售套数和面积来看，碧桂园已经超越了万科，荣登榜首。前7月，碧桂园在东莞销售商品房4415套，面积为48.25万平方米，而万科的销售套数为4121套，面积为36.39万平方米，两者均不及碧桂园。

　　同时，7月单月的商品房销售额，碧桂园也以6.37亿元力压万科的3.93亿元成为月度销售冠军。

　　另据合富辉煌东莞市场研究部统计，前7月，碧桂园、万科住宅网签金额分别为38.7亿元、36.7亿元，这意味着住宅销售冠军已经被碧桂园抢走。

　　自从2009年以来，万科已经连续四年蝉联东莞销售金额冠军，东莞楼市呈现“一超多强”的格局。不过，这几年，随着碧桂园、恒大、保利等龙头房企持续进入东莞，并加快布局，光大、联华等本土房企也在谋求反攻，如今“一超多强”的局面已经逐渐动摇，未来有望呈现“多极化”的格局。

　　今年，万科货量井喷。据东莞万科今年3月份举行的新闻发布会消息，东莞万科今年将有金域华府、金域松湖、金域国际、金悦香树、万科城、朗润园、四季花城、松山湖悦、麓湖别墅、紫台、翡丽山、万科广场、金色里程、万科中心、松湖中心等15个项目，另外还有深圳万科在塘厦操作的棠樾项目，合计在售项目多达16个之多，布局东莞各大经济重镇。在接下来的几个月，万科将有众多的新品扎堆入市。

　　而2009年才进入东莞的碧桂园项目数量相对较少，今年在售主力项目只碧桂园·天麓山、观澜碧桂园、大朗碧桂园、碧桂园·柏丽湾等四个，但是每个项目的货量比较大，所以总量也相当可观。

　　业界预估，今年的销售金额冠、亚军将在万科与碧桂园之间诞生。从目前释放的消息来看，万科的销售目标及货量均多于碧桂园。

　　塘厦成全市最热门板块

　　塘厦镇已经成为当前东莞房地产开发最为热门的板块，7月的供求量均在全市33个区域占据头把交椅。

　　据瑞峰置业市场研究部统计，7月，塘厦镇住宅新增供应824套，面积为8.57万平方米，成交747套，面积为7.78万平方米，四项指标均排名全市第一。7月，塘厦镇的成交套数在全市占比12.5%，这意味着东莞每成交8套住宅就有1套位于塘厦。塘厦有14个住宅项目成交，住宅均价为8719元/平方米。

　　由于自身经济实力雄厚，且毗邻深圳，近年，塘厦备受各大开发商青睐，目前已经汇聚了万科、金地、碧桂园、中信等龙头房企以及三正、新世纪等本土企业。早在2007年，塘厦便诞生了楼面地价高达1.52万元/平方米的“广东地王”项目，即当前的万科·棠樾。最近两年，塘厦又持续有新土地出让，可以预见，塘厦在未来几年仍是房地产开发热门板块。

　　不过，塘厦市场也是冰火两重天。主打东莞客户的项目洋房毛坯均价主要在6000—7000元/平方米之间，而主打深圳客户的洋房毛坯均价9000元/平方米，有些带装修洋房均价甚至达到了1.8万元/平方米。

　　昔日的头号种子选手南城由于土地供应有限，排行座次大不如昔。7月南城住宅新增供应30套，面积为1.23万平方米，新增面积在全市滑落至第13名。如今，城区供应则出现明显的落差，尤其是南城，目前南城在售的货量已逐月下滑，供不应求的局面越来越突出，未来随着佳兆业帝景中央、君珆花园等项目的入市，可能会有所缓解。

　　住宅新增供应面积排名第二、第三的分别为厚街、寮步，供应套数分别为585套、612套，供应面积分别为5.94万平方米、5.67万平方米。

　　从片区来看，7月全市有15个镇街(园区)有住宅新增供应，其中临深片区依然为主战场，塘厦、凤岗、樟木头、常平等区域供应量就达到19.44万平方米，占总供应量近四成，可见未来成交高峰期将继续体现在该片区。

　　而成交方面，7月寮步住宅成交583套，面积为5.52万平方米，排名全市第二，均价为7795元/平方米。同为临深片区的凤岗住宅成交568套，面积为5.29万平方米，排名全市第三，均价为8161元/平方米。南城则以375套、4.65万平方米屈居第四，均价为11824元/平方米。

　　7月住宅均价超过万元的有南城、松山湖、长安、东城等四镇街，其中松山湖以12527元/平方米排名第一。记者 曾德军 实习生 涂斯岚