通州巨“变”：客群升级 房企看好通州前景

　　从八通线沿线一枝独秀到老城区、运河核心区、台湖等多板块全面开花，从刚需聚集到改善融入，从住宅开发到产业、大型商业入驻，通州楼市近年来变化之快令人炫目。经过两年通州楼市过山车式的巨变之后，如今的通州已不再单纯依靠CBD东扩、通州新城建设的概念炒作，通州楼市开发商与购房者以更为理性的可持续心态对待通州发展，通州楼市成交与土地市场也开始强势复苏。

　　京华时报记者邢飞潘秀林桂瑰

　　□规划之变

　　新城建设起航

　　“未来的通州新城承载着北京发展的重任，是对北京城市功能的拓展和补充”。近日，北京市通州区副区长崔志成透露，通州新城建设目前已正式起航，将打造成为立足首都北京、面向环渤海的区域服务中心。

　　据悉，2011年8月，北京市成立通州新城建设领导小组，从产业发展、区域配套和新城规划三个方面全速推进通州新城的发展。这个小组的成立，成为通州新城建设新的动力引擎，将通州新城的建设推向了更高的平台。

　　从产业发展来看，通州因其“睡城”模式一直为业界所诟病，按照通州新城的规划，今后重大产业项目将会加大向通州新城的倾斜。目前，通州城区的高端产业项目已经上马不少，包括央视创意文化产业园以及IBC产业高端服务区等。此外，已经签约通州的国际航空城、国际金融论坛永久会址等也都将加快开工进度，总投资22.1亿元，全部建成后将实现年产值160亿元的中关村国家院所，通州产业园也已经正式启动建设。

　　与此同时，通州区政府与北京中医药大学东直门医院签约，与通州中医院合并为东直门医院东区，成为通州区第一家中医三甲医院。通州新城还将在“十二五”期间构建四大区域医疗中心，并规划建设定位于国际高端的通州国际医疗健康中心。目前，新城河东区域已经引入北京二中分校、北京小学分校，新城南部则引入了育才学校分校、史家小学分校，通州新城教育规划布局日趋均衡。整体而言，通州教育与医疗资源都将得到较大发展。

　　另外，随着CBD东扩、通州新城运河核心区扩大、全球最大影城中影派格5D秀项目落户通州、北京新东站的确定选址、彩虹之门、运河国际商务中心全部开工、8条轨道交通的规划出台，一系列利好因素正持续不断地浮出水面，通州新城建设氛围正在迅速呈现。

　　□交通之变

　　基建全面收官

　　凭借距离国贸等区域较近的优势，通州吸引了大量人口居住。与此同时，人口增长带来的交通问题对通州来说是最紧迫的，通州交通拥堵的状况也随着规划的逐一落实而有望缓解。在通州楼市的多项利好因素中，交通无疑是最受重视的，根据规划，通州在轨道交通等方面多管齐下，推动通州交通发展提速。

　　目前，通州区内有一条轨道线路——八通线，日均客运量非常大。为了缓解交通压力，政府将加大对通州公共交通发展的扶持力度，倡导“绿色出行”、“低碳”的理念，规划对外公共交通将形成“4321”的格局，即：4条轨道线路、3个客运枢纽、2条BRT、1条准快速有轨电车。

　　根据规划，未来五年，通州运河核心区内在永顺、东关等处修建29条城市支路工程。此外，还将对新华大街、玉带河大街、通顺路等重要道路进行重新设计和改扩建。未来五年，通州新城核心区还将充分利用地下空间，修建南环隧道、北环隧道、通燕高速下穿等地下交通设施，同时对通惠河上部分跨河桥梁进行改扩建，增强桥梁部分的交通通行能力。

　　与此同时，备受关注的地铁6号线二期开通也指日可待。据了解，地铁6号线二期工程西起一期工程终点朝阳区草房站，东至线路终点通州东小营站，二期工程的线路全部贯穿于通州区。在通州区域内的7座站点，分别是物资学院、北关、新华大街、玉带河大街、郝家府、东部新城、东小营。

　　另外，广渠路二期工程四环至五环段也取得较大进展，已进入桥梁吊装阶段。今年内，这条全程不设红绿灯的道路有望通车，缓解京通快速路车流压力。而随着广渠路二期的通车，配合轨道交通的八通线，通州将被再度激活，整个京东的价值潜力和对城市居住人口的吸引力也将得到大幅提升，并将沿交通线路向四环外发散，交通升级已成为京东新价值的最大看点。

　　□商业之变

　　商业综合体建设

　　如火如荼

　　“通州现有的住宅规模和商业配套之间一直不成比例，尤其是日益升级的消费群体，却找不到对位的消费场所”。一位长期跟踪通州楼市的业内人士如此说。

　　这样的状况正在得以改善。随着万达、合生、珠江、绿城、富力、华远诸多品牌房企近年来的纷纷进驻，通州已经成为北京品牌房企最密集的新城。在这些品牌房企的带动下，通州住宅品质已经得到显著提升。与此同时，商业配套建设也正呈现如火如荼之势。

　　这些商业中心主要集中在九棵树区域、北苑商务区、运河核心区等，以融合写字楼、商场、高端住宅、酒店等于一体的城市综合体项目为最大的热门，不仅在体量、数量上都有大幅提升，而且分布也较为广泛，有向区域内各板块蔓延的趋势。

　　继石景山和大望路两座万达广场建成之后，通州将建成北京第三座万达广场。位于通州北苑商务区内的通州万达广场将于今年9月正式面市。据了解，通州万达广场是按照第三代万达广场标准设计，包括购物中心、百货、影院等业态，写字楼和底商将率先进行销售，目前价格待定。

　　除了万达广场之外，未来通州还将推出多个重点商务区域。

　　位于九棵树地铁商圈的高端综合体项目金成中心近期即将开盘，该项目从规划之初就定位于可以供购房者终身居住的“一生之宅”。据悉，这一综合体项目由高端百货、通州高端影院、时尚商街、国际5A级写字楼以及高端精装修住宅金成府四大部分构成，其中，金成中心写字楼已于2012年全部售罄，百货、影院和商街整体签约成功。

　　此外，位于通州新城的珠江悦公馆南侧将打造10万平方米的大型商业综合体，建成后将形成双子座商业，成为区域标杆。

　　另一个有望成为通州地标级综合体的是华业地产的新北京中心项目。这一项目位于通州新城运河核心区，其近300米的地标高楼和75万平方米的建筑体量，将进一步推升通州楼市。

　　事实上，通州商业配套亟须升级的问题早已得到高度重视，在北京市政府颁布的《北京市主体功能区规划》中明确指出，将在2020年之前，集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城。近期发展重点包括打造通州国际新城核心区等，力图在通州建立起集文化商务休闲、会展综合服务、高端商住为一体的北京新商务中心区。

　　某大型综合体项目的负责人告诉记者，从目前的开发规模来看，到2015年，通州预计将有不少于50万平方米的商业面积交付使用。作为北京最成熟的卫星城，通州有着发展城市综合体所需要的人流、商流、交通、环境等各方面的要素，发展潜力巨大。

　　□市场之变

　　客群升级

　　在本轮北京楼市复苏中，通州成为回温最快的区域。从2012年下半年开始，通州区的楼市成交量就开始不断攀升，房价也呈现出一路上扬的趋势。特别是今年上半年通州台湖地块的高价成交，进一步刺激通州整体区域价格抬高。从市场反映来看，通州的新房成交量不断攀升。目前，通州楼市成交量与土地市场开始触底复苏，成为北京楼市最热的区域。

　　相比于台湖，通州核心区在区位、基础设施、商业配套、绿化环境等方面都有一定的优势，因此房地产价格支撑力也更强。比如京杭广场集合了希尔顿酒店、购物中心、写字楼等多功能为一体。据悉，已经入市的京杭府销售均价为29000元/平方米，华远地产董事长任志强认为，在政府大力改善公共设施的前提下，通州房价一定是逐步上涨的，下一步可能涨至4万-5万元/平米。

　　除了价格与成交复苏之外，客群升级成为通州楼市近些年最大特点。从住宅市场来看，随着限购政策的推行，很多改善性客户开始了慎重选房的决策，而能够满足这些人群“一步到位”的项目会受到市场青睐。正是在这样的背景下，京杭广场、新华联运河湾、珠江东都国际等项目备受青睐。

　　“伴随区域价值的提升，通州未来不仅仅是吸引刚需人群，高端人群来此投资、置业的吸引力正在增强。”某业内人士分析，而从京杭广场之前的销售业绩也能看出投资者的热情。据悉，项目在今年4月20日推出的56套写字楼产品，当天即成交2.2亿元，去化率近80%，开盘当月即售罄。

　　目前通州的改善型需求人群主要来自CBD白领人群，这个群体一般是城市高知阶层，有一定的事业基础，并积累了一定的资产，对各类品牌消费和投资需求比较旺盛，通常对宜居性提出很高的要求。在区域选择上，偏向于与CBD保持合适距离的区域，而通州作为CBD首先辐射的地区，成为该类人群的置业首选；在产品选择上，集中在高品质项目。

　　品质加速升级

　　通州楼市真正进入鼎盛时期是在2005年之后，这与品牌房企的进驻密不可分。随着知名房企的纷纷入驻，如珠江、龙湖、合生创展、金隅嘉业、新华联地产、首开、华业地产、K2地产等众多房企在通州纷纷拿地开发，通州楼市的品质与商业配套日渐完善。

　　通州区域内的商品住宅产品出现了明显的分层趋势，汇集高、中、低端不同的产品。“类似通州这样在同一区域内同期供应不同层级的住宅项目的现象在北京较为罕见，显示区域居住价值在不断提升。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

　　除了区域外部环境的日益完善，包括绿城、万达等知名房企纷纷进驻通州，在推动了区域产品升级的同时，也通过自身的商业、酒店等配套重新定位通州楼市。以位于通州新城核心区的京杭广场为例，项目总建筑面积达28万平方米，集合了住宅、酒店、写字楼、商业等多个业态，已成为区域城市综合体的代表项目。

　　在通州新城规划不断落实的情况下，众多高端服务产业开始相继入驻通州。伴随着高端产业的汇聚，相关高端产业从业者对于高端物业的需求开始放量，特别是在一系列基础设施、生活配套完善之下，通州区域的房地产价值持续放大。目前，通州新城教育配套较为完善，包括中国人民大学、北京工业大学等学校都在通州建设新校区，教育配套将成为新城的一大优势。

　　业内专家表示，通州正在从早期的“解困型”居住向“改善型”居住升级，价格已不再是改善型需求最看重的因素。如何立足需求，做好品质才是市场争夺的关键。

　　□观点

　　房企看好通州前景

　　近日，京华时报联合新浪乐居举办“新城、薪业、馨通州——北京通州新城区域发展论坛”，邀请到了多位城镇化发展专家、开发商操盘手以及房地产营销人士，共同探讨通州未来楼市走向。

　　社科院工业经济研究所区域室副主任石碧华通州不会走老城发展模式通州土地储备充足，产业多，门类杂，北京把通州定位成北京未来副中心，承载了北京未来发展方向的功能。通州新城的开发绝不会重复以前老城区的发展模式，这里是北京未来发展的重要枢纽和发力点。

　　华北珠江公司营销总监刘芸岐

　　布局运河金三角

　　近来珠江在通州地区积极储备土地，现在整个战略布局到了发力之时，这点也是从董事局从上而下来讲达成一致的。今年我们在运河核心区的金三角开始布局三个项目，一个是珠江东都国际，一个是金融中心综合体，另一个是珠江万福家园，珠江在北京布局的核心到了共同发展的时候了。

　　泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男

　　通州有很大的发展空间和潜力

　　从北京大区位判断，北京发展基本上形成东扩南进态势，西边和北边已经开发饱和，因此东扩机遇要抓住。站在北京的纬度上考量，我们可以看到整个五环边上目前的市场情况、产品情况、销售情况，到东五环来看，它是一个价值洼地，而且是一个最大的价值洼地，有很大的发展空间和潜力，加上政府整体规划比较到位，这样更有利于多家品牌开发商集中去打造、塑造这个区域，在这张白纸上画出非常漂亮的作品。

　　北京万科副总经理肖劲

　　通州开发要“三新”

　　对通州的开发并非重新开发，人新、产业结构新、服务新，才有可能往下创造出来新的规划、新的建筑、新的配套，否则即使我们反过来有了很好的规划，盖出了很好的楼，也不可能有新人、新事业、新服务。

　　金成府中原北京住宅部总经理李丽

　　通州房价大起大落的可能性不大

　　目前通州无论是从产业的角度，还是从租住的角度、商务的角度等方方面面，通州已经有一个全新的概念。从通州整个市场来看，未来房价大起大落的可能性不大，通州区域未来不断完善，包括当地就业机会越来越多，会让区域人群流动性相对趋于稳定，价格水平基础也会趋于合理。

　　金地集团营销总监丁勇

　　通州未来的发展可以期待

　　以前通州被称为是睡城，大家都认为通州是北京的郊区，现在北京市政府已经把它作为北京副中心，它承担着北京CBD东扩的担子，还分担了北京商务、金融、医疗、教育的功能，所以通州未来的发展是可以期待的。不管是开发商，还是消费者，都将有很大的想象空间。