广州高价盘楼价狂飙 但后继乏力

　　本报近日启动今年第二次楼价调查，调查今年7月份广州日报30大二手屋苑的最新成交价，并把结果与今年1月的楼价和4月份的放盘价进行对比。楼价调查显示豪宅在旺市之下涨价能力远高普通楼盘，汇景新城以半年涨33.1%领涨全市，且7月份成交价比4月份的放盘价居然还再涨23%。下半年楼价会有何变化？记者采访广州市三大行的研究人士，大部分人对楼价都非常看好，下半年涨幅可能不如上半年，但是在上了一个台阶的楼价仍然可以往上走，显示市场需求依然强劲，交易量继续活跃。记者 李凤荷

　　不知不觉，2013年已走过一半有多。上半年楼市无疑已打上新“国五条”末班车的印记，正是由于悬而未决的20%个税，让年初楼市疯狂了一把。本报今年5月曾经统计广州日报30大二手屋苑3月成交价环比1月的涨幅，并把当时4月份的放盘价也晒出来，楼价在3月上了个台阶后不少业主依然“不心足”，叫价继续疯狂。随后发生影响楼市的事件陆续有来，五六月拍出南洲路地王和白云区多块超两万地价的地块，然后在6月底出现短暂的“钱荒”现象。为此，本报启动今年第二次楼价调查，调查今年7月份广州日报30大二手屋苑的最新成交价，并把结果与今年1月的楼价和4月的放盘价进行对比。楼价调查显示豪宅在旺市之下涨价能力远高普通楼盘，汇景新城以半年涨33.1%领涨全市，且7月份成交价比4月份的放盘价居然还再涨23%。

　　此外，把今年4月份放盘价与7月份成交价进行对比显示，今年“新政末班车”已经极大透支了购房者的承受能力，4月份的放盘价与7月份的成交价，30个楼盘中只有祈福新村、芳草园和汇景新城维持双位数的正增长率，大部分楼盘只是增长5%左右，楼价变动幅度温和。值得留意的是，即使是海珠区5月底拍出楼面地价3.46万元/m2的新地王，该区域的楼价增长仍未体现出来。房地产人士表示，7月份的成交价不少是在6月份促成，由于成交期离地王“诞生”时间相距非常近，地王消息仍未被市场所消化，故此地王对楼价推动有可能在三、四季度才会显现出来。

　　以往统计楼价升幅，各区域不同楼盘基本上呈现“普涨”，但今年1月份和7月份的同区域的不同楼盘楼价增幅体现不同特点，每个区域只有一个或者少数几个楼盘维持双位数的增长，大部分维持单位数的增长，拔尖的楼盘“异军突起”补涨，主要是因为价值被低估，如金碧花园在海珠区众多名盘中半年收获大涨18%的成绩，该楼盘价格与其他名盘差距甚大，今年上半年补涨势头猛。祈福新村也是一个例子，今年1月份番禺区大部分楼盘已经到1.4万元/m2上下，但该盘仍在1.2万元/m2左右，结果半年下来该盘在番禺涨得最大，可见“洼地”盘在楼价上升期最容易获得大涨。

　　二季度：限签限售利好楼市

　　2013年第二季度，广州一手楼市呈现“量价齐降”的趋势，按2013年房价调控目标来判断，预计7~9月的新房预售审批将更加严格，限签也会有所增强。满堂红市场研究部预计，从第二季度市场情况看，一手住宅限签和限售，应该会对二手住宅市场产生利好，二手市场也确实在短暂调整后出现小幅反弹。但由于6月下旬银行出现“钱荒”，二手楼市前景不容乐观。满堂红市场研究部对本公司在2013年上半年促成的二手住宅买卖交易按付款方式进行分类，发现第二季度贷款购房比例超七成，比第一季度多出近4%。因近期银行缩小首套房客户的利率优惠，且审批时间比第一季度要长，故多数业主开始要求经纪人，只有在客户一次性付款，才会在价格上有“商量”的空间。预计广州楼市重新进入“卖方市场”，小业主“反价”将成市场主调，不排除二手市场会进入窄幅调整阶段，预计2013年第三季度全市二手住宅均价继续在1.7万~1.8万元/m2之间振荡。

　　下半年楼市分析：继续看涨

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，2013年上半年二手买家入市意愿较高涨，二手楼市量价齐升，有几方面的主因：

　　一、政策总体趋稳，新“国五条”20%个税政策未落地。经过2011年和2012年近两年来对政策负面效应的消化，市场对政策的“抗药性”增强，市场预期基本仍然以向好为主。在通胀预期下，买卖双方对楼市信心明显恢复，入市意愿较为高涨。

　　二、是流动性保持充裕。2013年上半年的货币流动性总体较为宽裕。这也是2013年上半年二手楼市持续走旺的重要原因。

　　三、是地王的影响。2013年5、6月份，广州“地王”或高价成交土地的现象频现。这一方面提高市场预期，增强买家入市的意愿；另一方面，业主心态更为强硬，“地王”周边板块的业主心态更加强势，如海珠区南洲板块和白云区同和、白云大道板块，业主叫价普涨5%~10%。

　　四、中心区一手新货量少价高、户型偏大。2013年二季度，中心区多个板块一手新货不多，价格居高、户型偏大，一、二手价差拉大，二手物业的价格和户型优势有所凸显。据合富辉煌研究数据显示，2013年“五一”后市场新增供应高位回落，在“限预售”政策影响下，5、6月广州十区商品住宅新增供应达17个月以来的低位。而中心六区楼价较一季度普遍有5%~10%的升幅，大部分楼盘的单价3万元/m2以上，且较大户型较多，其中天河区成交均价超过4万元/m2。而相同地段的较优质二手物业，价格大多在2.5万元/m2左右，且户型选择较丰富，中小户型产品居多。由于中心区一、二手价差拉大，二手物业的价格和户型优势有所凸显。

　　中原地产研究部表示，今年上半年楼市离不开新“国五条”、20%个税、限签、地王、钱荒等与楼市息息相关因素，而当进入8月，上述各大因素对楼市的影响逐渐平淡，买家入市心态恢复理性，面对业主开出的高房价，不少买家选择观望。不过，新“国五条”、地王等造成的楼价上涨却降不下来，再加上目前刚性需求依然比较大，业主比较惜售，或提高放盘价格，部分区域在盘源不足的情况下，业主心态比较强硬，反价现象普遍。

　　中原地产多位资深营业经理均表示，上半年楼价已上涨很多，如果没有更加严厉的调控政策出台，下半年二手房价格将维持平稳或小幅度上涨，涨幅不会超过上半年。不过，也有经理对下半年楼价看涨预期比较强，“南洲板块以刚性需求为主，需求量比较大，房源相对不足，年底是传统的成交旺季，而附近缺少一手项目入市，预计下半年二手楼价还会上涨一二成。”中原地产陆飞云表示。