美国楼市艰难复苏 房屋供应趋紧支撑房价上涨

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    在经历了长时间的疲软后，美国住房市场呈现复苏迹象，新房购买量和二手房交易量明显增加，房屋供应趋紧推动房价上涨，楼市回暖成为美国经济复苏的一个亮点。有专家分析，当住房市场恢复稳定时，美国应适时考虑改革住房融资体系，即尽量减少联邦政府干预，同时鼓励私人资本发挥更大作用。美国国会议员和总统奥巴马提出推进住房融资体系改革，降低风险、融资成本和政府介入程度。本报记者采访的美国专家指出，由于失业率仍居高不下，加之住房抵押贷款利率上升等因素影响，美国楼市复苏势头仍较脆弱。

    房屋供应趋紧支撑房价上涨

    美国住房与城市发展部和财政部日前共同发布的报告显示，楼市回暖、住房市场正在复苏，主要表现在房价、新房购买量、二手房交易量等关键数据都出现明显上扬。今年第二季度，全美现房中位数价格为每套20.35万美元，同比上涨了12.2%，为2005年第四季度以来最大增幅。6月份美国房价同比上涨11.9%，连续第十六个月上涨，创下1977年以来的最快涨速。

    截至二季度末，美国国内市场可供销售的存量房为219万套，较去年同期减少了7.6%。包括公寓和独栋住宅在内的整个存量房市场销量环比增长2.4%，同比上涨了12.3%，是2007年以来最快的住房销售速度。

    美国进步中心资深研究员詹姆斯·卡尔在接受本报记者采访时指出，房屋供应趋紧是造成此轮房价上涨的主要原因。在一些房价涨势较好的美国城市，一些投资者在买房后将其出租，也不断炒高这些城市的房价，未来不排除房价仍有继续攀升的可能。

    目前，美国国内失业率仍居高不下，实际人均可支配收入增长乏力，家庭住房购买力并不高。与此同时，房价却急速上升。这似乎并不符合逻辑，但恰恰说明快速上涨的房价中可能包含一些泡沫成分。美国住房与城市发展部发布的报告同时指出，受住房抵押贷款利率上升等因素影响，美国楼市复苏势头仍较脆弱。

    住房融资体系改革有助经济复苏

    据估算，美国房地产业产值约占其国内生产总值的10%至20%。卡尔对本报记者说：“改善住房融资体系不仅能帮助更多美国家庭拥有自有住房，对美国经济复苏也很关键。”

    美国住房融资市场急需重建，但迟迟没有发生。从4月起，受到国内外经济企稳等因素影响，美国抵押贷款利率呈现上行趋势。7月中旬，美国30年期固定抵押贷款利率达到4.68%，接近两年以来最高水平。

    美国总统奥巴马最近敦促国会尽快推出明智的计划，以修复和改善美国住房金融系统，使更多美国家庭受益。他呼吁国会允许购房者能按照当前较低利率进行再融资。奥巴马承诺整顿美国住房金融系统，包括建立一个新的融资体系，代替房利美和房地美（简称“两房”）这两家由政府支持的抵押贷款机构的模式。他解释说，新的体系可以允许私人资本从借款方手中购买部分房屋贷款，并将其重新打包为证券出售给投资者。

    奥巴马同时提出住房融资体系改革的四大原则，包括鼓励私人资本在住房抵押贷款市场上发挥更大作用；确保纳税人无需再为住房抵押贷款机构的错误买单；允许更多购房者获得30年期定息抵押贷款等；发挥联邦住房金融署作用，努力帮助首次购房者和中产阶级实现“居者有其屋”。

    房利美和房地美曾于2008年美国次贷危机发生后被美国政府接管，它们持有或担保美国大约半数的住房抵押贷款。由于舆论批评这种住房融资体系极不合理，奥巴马政府于2011年初向国会提交了初步改革方案，但随后这一方案几乎被搁置。今年6月，一个由共和党议员鲍勃·科克和民主党参议员马克·沃纳牵头的跨党派小组提出一项新的议案，建议政府效仿联邦储蓄保险公司的模式，建立一个可以替代“两房”的联邦抵押贷款保险公司，负责行使大部分住房融资担保权利。不过，据报道，“两房”今年第二季度分别创下101亿美元和50亿美元的盈利佳绩。这一业绩报告也为市场带来利好，进一步支撑楼市回暖步伐。

    卡尔表示，“由跨党派小组提出的新议案是希望建立一个能够为住房市场提供灾难保险和强有力保障的机构。眼下，这份议案还有待国会进行审议，至于具体投票日期的确定尚需时日。”

    （本报华盛顿8月12日电）

    点评

    尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任）：今年以来，美国房地产价格的上涨趋势越来越明显，楼市的销售额和新房开工数量也有不错的表现。 相关数据表明，美国楼市已经开始复苏。这对全球投资者而言至关重要，因为自2008年9月以来，美国之所以实施一轮又一轮的量化宽松货币政策，最根本的原因就是为了应对房地产市场的泡沫破灭。如果楼市复苏的趋势得到确立，量化宽松货币政策就将“寿终正寝”了。

    美国楼市的复苏将促使美国政府调整货币政策，从而打破2008年国际金融危机以来的投资市场平衡，引发一系列连锁反应。

    首先是全球大宗商品的价格将出现趋势性变化，黄金及其他贵金属价格将步入熊市。今年4月中旬，黄金市场跌破1550美元的关键支撑线，就是在此背景下出现的。

    其次，全球债券市场将出现重大变化。最近几年，随着各国市场利率的不断下降，长期债券的收益率不断走低。如果美国房地产复苏趋势确立，美国货币政策的调整将结束债券市场的牛市，将导致资本市场的重新配置。

    此外，资本在发达国家与新兴发展中国家之间重新配置。在欧美经济不景气的几年里，大量国际资本通过各种渠道投资到包括中国在内的新兴市场国家，不仅推高这些国家的本币升值，还助长了这些国家的资产价格泡沫，尤其是房地产价格的泡沫。当国际资本重新配置时，要小心提防这些国家房地产价格泡沫破灭的危险。