昆明楼市小户型占市场半壁江山

　　高群书和郭敬明“吵起来了”，高群书说票房不好是营销没做好，就像开发商说小户型不好卖是价格太高一样。

　　小户型面对的主要是刚需群体，随着刚需置业观的不断升级，注重生活质量也成为刚需关注的重点。人民路壹号广场销售经理谢馨瑶表示：“刚需最关注的就是价格，目前60%的刚需在购房时会以价格为导向，但40%的会更加注重项目配套和品质。”而无论是价格也好还是配套也好，与票房一样，只有卖得好才能说明购房者认可。据记者不完全统计，昆明目前市场上在售和在建的有小户型的楼盘大概有37个，面积区间从57—95平米不等，而价格的落差则从5000——19000元/平米。

　　人们对“小”的认识

　　不再局限于“蜗居”

　　云南金冠源房地产开发有限公司总经理高昊分析认为：“很多消费者在吃亏上当了以后，就会逐渐的学会冷静的来看待买房这件事。比如，你计划去买一个80平米的房子，那就不要去希望买到一个4房，如果哪个开发商做一个80平米的4房出来，那我就会多留意看一看，看是不是真的做了这么多房，还是制造了一个噱头而已。”

　　面积小也会激发一部分购房者在装修上挖空心思拓展空间。

　　李先生前年买了一套50平的住宅，一室一厅。虽然是自己住是很舒适，但他总觉得空间小，就把阳台给封起来，把阳台和客厅之间的一堵墙给打通了。这样看起来空间是宽了很多，但是随意改动户型设计带来的直接后果就是，一到下雨天客厅就开始漏雨，原本舒适的空间变得难以入住。这种一味的追求“大”也是不少购房者的观念误区，这样的置业观也该升级到小时代2.0版本了。

　　面对刚需小户型，开发商挖空心思极力迎合，户型设计面面俱到，精装修还要追求个性化，总价还不能太高，营销思路的推陈出新，开发商也很忙。

　　谢馨瑶表示：“面积小但不代表生活配套不完善，小户型布局更紧凑，功能也齐全，将每一个空间都充分的利用了起来也很舒适。”

　　随着小户型市场的不断成熟和发展，人们对“小”的认识也不再局限于“蜗居”，小而精逐渐成为一种置业潮流。麻雀虽小，五脏俱全，小户型空间设计更合理，布局紧凑，功能完善让刚需群体欲罢不能。

　　现在市场上的精装小户型，包括万科学府、万科金域国际、中海学府路8号、保利·六合、银海尚域、七彩俊园、金尚俊园等等，如此多精装小户型供你选择，你还愁什么呢？

　　三房四房不应是销售噱头

　　最终指向性是使用功能

　　云南金冠源房地产开发有限公司总经理高昊就举了个例子：“昆明曾经出现过50、60平米做三房甚至四房的这种事，这是不可能完成的一个任务，但是开发商就是为了销售而去做了这样的产品。结果这个3房出来呢，没有一间房是用得成的，就会造成一些产品的不合理或者滞销。”

　　高昊表示：“开发商在开发产品的时候，最终指向是购房者，特别是小户型，最终指向性是功能性，而不应该是销售的噱头。”

　　当然，开发商也有无奈的时候。每个开发商都会想自己的房子会好卖，符合消费者的需求是最好卖的，大家也都还是想做得迎合消费者的需求，但往往很多时候会有很无奈的事情出现。

　　“就比如说地价过高啊，因为规划卡得太严但是我又必须要做这么多房子出来啊，等等一系列的问题让开发商也很头疼。我相信各个开发商还是尽力去避免，但是一旦出现这种东西呢，也是不得已而为之。”面对这些问题作为开发商，高昊也表示很无奈。

　　高昊举例说：“比如一个楼层，少一点7、8户，多一点9户，那么要住这么多家人 ，每一套都会很小，那么自然不可能面面俱到。就会出现没有采光和通风的卫生间，特别是有些小户型还设了双卫的，那么有一个卫生间就没有自然采光和通风的。这些就会不可避免出现一些我们传统理念上不能接受的产品。”

　　蔡勇军认为：“产品开发前期主要根据土地属性，市场空白点和客户需求三个方面设计产品，但刚需客户低总价是最主要因素”。

　　低总价意味着开发成本要低。对于产品成本分析，蔡勇军介绍：蓝光COCO蜜城房价11000元/平米，其中土地成本占30%，建安成本50%，营销成本5%，还有其他的成本占到15%。

　　不管是小户型还是大户型，建安成本都是最为重要的，但实际上对大小户型的成本影响不大。谢馨瑶表示：“产品设计都是根据市场需求来的，80平米和160平米的相比其实建安成本是一样的，不存在成本差异，只是在总价上有差别。”

　　既然成本一样，刚需在选择的时候就自然会偏向总价较低的小户型，以价格为导向并没有错误，但这并不是绝对的正确。

　　购房实录

　　小户型占据市场的半壁江山

　　低总价的精装房最受青睐

　　星期六下午，大维和佳佳就如何买房一事展开了一系列分析讨论后，各种层出不穷的问题让两个人苦不堪言。

　　大维今年27，在昆明某国营企业工作，月薪4500元左右。这两年家里帮着存了点钱，想买个小户型住宅自住，免得再为租房发愁。佳佳最近看中某楼盘一套80平米小户型住宅，听说是地铁盘升值潜力大，她也是颇为心动，于是两人就凑在一起商量怎么买房。占据各方面资源优势的楼盘房价自然不低，首次开盘就卖到8000元/平米。

　　佳佳拿出计算器算了一下，80平米总价64万元。由于是首次购房，首付30%就是19.2万元，大维表示“总价在70万以内，首付不到20万，还是可以接受”。除去首付需要贷款总额为44.8万元，目前银行基准利率为6.55%。如果按10年贷款期限每月等额还款计算，每个月还款额5098.35元；如果按20年来算，每个月还款额3353.37元；如果按30年来算，每个月还款额2846.41元。

　　佳佳表示“10年肯定是不行，5千多，工资还不够换贷款呢，20年压力也很大，剩下的钱还不够吃饭的，30年还能承受但就不能有其它开销了，现在约个朋友吃顿饭都要好几百，如果要还房贷，怕是不能出去玩了。”

　　“还是买个小点的吧，他们不是有65平米的吗？”佳佳提议。65平米总价52万，首付15.6万，按30年贷款来算月供2312.71元，相对来说要轻松一点，大维倒是觉得能够接受，但是又觉得是毛坯房，自己装修还要花钱，花很多精力也很麻烦。

　　看来刚需面临的问题还不只一点点。业内专家分析，房价是指导刚需购房的最主要因素，不少刚需群体在购房时追求低总价，这也是没有办法的，房价这么高，并不是所有人都能够买得起的，但又不能没有房。只好退而求其次，买小户型的，虽然小户型面积小，但是功能齐全，现在市面上的小户型都做得不错，至少基本生活是没问题的。

　　在租赁市场中

　　配家具的小房子不愁租

　　就小户型出租问题，记者也随机走访了一些二手房交易门店。从店门口粘贴的房源推广资料来看，一般二环内，面积在50平米以下，带家具的一室一厅小户型，租金可以达到每个月1000-1200元左右。而面积在60-90平米的二室一厅小户型，租金在每个月1400-1800元。而挂出销售的房源，一般50平米以下的小户型，每平米均价在8000-10000元；面积在60-90平米的小户型，每平米均价则在8500-9000元。

　　新亚地产的销售人员小李告诉记者，“一般很多来租房子的多为大学毕业生、州市上上来打拼的青年和其他省市来昆明工作的人。大学毕业生一般注重看租金，其他的租房者更多的看重于房子的周边环境和地理位置。就拿丰宁片区的二手房来看，一般出售的房源多分布在丰宁小区、创意英国和正大紫都城，一般单身的小白领都喜欢买创意英国和正大紫都的小户型房子。原因有两个，一是因为这里的地理位置和小区环境不错；二是因为这里以后的投资潜力比较大，小户型房子比较好出租。而像丰宁小区这样的老小区，因为小区环境和户型设计不太合理，一般选择出租的较多。”

　　就记者调查的情况来看，小区环境、户型朝向、风水布局、地理位置都是很多选择购买二手小户型房子的人考虑的问题。虽然现在市场上有很多小户型销售，但是有些小户型的户型布局却是硬伤。比如果壳中的宇宙，其中一个小户型是个端头房，在户型设计上并不是正规的方形，而是偏三角形，所以只能做成酒店进行出租。从这点来看，购买小户型不论是自住还是投资，户型设计很关键。

　　精致户型

　　让刚需群体欲罢不能

　　“总价低，功能全，配套也不能少，最好还能多个房间。”这是本报根据5000余位购房者调查得到的结果，购房者在买房时70%的人通常都会做这样的梦，总是希望能多一个房间，空间再大一点。但现实总是很残忍的，一分钱一分货，这句话对购房者也一样。

　　小户型相对于大户型来说，不仅受到刚需的追捧，在租赁市场上更受青睐。曾女士就有过投资小户型的经验，她说：“投资就是要面积小，成本低，如果是精装就更省事。”她还算了一笔账，如果投资60平米的小户型住宅和投资100平米的住宅相比，投资回报率更高。

　　曾女士告诉记者：“在同一个小区里面，60平米的租金可能在1500元/平米左右，100平米的可能就租到2100元/月。但是60平米的房子如果按每平米8000元来算，总价48万元月供2700元左右，100平米总价80万，月供4500元左右，算下来100平米的月供每月就比60平米的多出1800元，但我租金只多了600元，你说哪个划算？”

　　除此外，投资小户型住宅主要看地段，必要时可以牺牲一部分配套设施。业内投资人士分析：投资客户对产品品质要求高，要升值空间大、地段好、租金高、生活方便、交通方便。但是可以牺牲社区环境、户型朝向、教育配套、医疗配套等，因为是面对租客，大多都只需要满足如上班交通方便、购物方便等基本生活需求，所以对居住环境要求不是太高。

　　名匠誉峰和誉峰国际就是最典型的代表。名匠誉峰属于舒适型的刚需选择，社区景观、公园配套等资源丰富，均价11000元/平米，适合刚需中注重生活品质，收入也不错的群体。而誉峰国际就属于配套资源优势明显的楼盘，紧邻昆曲高速公路、铂金大道等多条交通要道，交通便捷；沃尔玛、麦德龙、居然之家家居建材市场就在楼下，购物也非常方便；其它娱乐等生活配套也比较完善，均价7800元/平米，更适合忙碌上班族和选择小户型投资的人选。

　　昆明的小户型产品从2001年云电阳光地产推出阳光A版至今，全市已经有有上百个小户型项目。根据易世达地产机构2010年的小户型专题研究报告显示，阳光A版开盘价为2700元/平米，到2010年价格已经涨至9300元/平米，9年时间增值244%，而目前该项目价格已经涨到9800元/平米，可以说是低投资高回报，是投资者最喜欢的产品。

　　小户型总价低，也给投资房产降低了风险，低投入高回报，成为小户型的优势。但是受限购政策的影响，小户型住宅投资客户已经比前几年少了很多，不少投资者都将目光转向了不限购的小公寓。蓝光昆明分公司总经理助理蔡勇军表示，目前投资小户型住宅的客户可能只占到10%份额。

　　不管是投资还是自住，占据市场半壁江山的小户型，已经成功的推动昆明楼市进入了“小时代2.0”。