天津养老地产尚在萌芽期 期待相关政策扶植

　　今年7月天津市计生委公布的最新统计数据显示，至2012年，天津市常驻人口中65岁及以上人口数为140.04万人，且呈现出人口老龄化速度进程加快的趋势。随着“421”家庭比重的增大，养老正逐渐成为社会关注的焦点。在婚房、学区房被炒热的同时，老年人对自身居住条件的要求也越来越高，这一巨大的需求，正在越来越多的被市场认知。

　　老年人最看重医疗护理体系

　　家住南开区王顶堤附近的张大爷告诉记者，他很想和老伴一起去环境优美的郊区安度晚年，“市区空气太差了，我住的又是几十年的老房子，上下楼不方便，物业服务也跟不上。”同时，张大爷也有担忧，“人老了，爱生病，赶上急病，没有医院可不行。”

　　市民刘女士则明确的表示她不想选择那种纯老年人居住的社区，她觉得老年人只是行动相对年轻人来说有些不便，其它的需求都是一样的。“我喜欢热闹点的地方，买养老房的话肯定会考虑市区的，市区的配套齐全，年轻人和老人混在一起，才不会有一种死气沉沉的感觉。”

　　记者对天津多位老人进行采访后发现，养老房医疗配套是否齐全、周边交通是否方便、饮食是否安全方便可靠、住房是否设计合理、社区是否有老人养老活动、老人休闲运动中心、老人艺术活动中心、老人健康心态调养机构、老人教育等，这都是购房者密切关注的问题。其中，老年人最看重的是完善的医疗和护理体系，其次是优质的自然环境、彼此交流的活动空间、较为便捷的交通等。

　　目前，本市养老地产主要有产权式老年公寓和非产权式老年公寓两种类型，前者以长庚老年公寓、卓达太阳城、海航大集等项目为代表，后者以云杉镇为代表。从地域分布来看，市区仅有长庚老年公寓一处项目，其余项目则零散分布在远郊区县。

　　噱头与创新并存 多元产品探索市场规律

　　全国范围内，万科、保利、绿地等知名开发商也加快了向养老地产进军的步伐。然而纵观现在的市场，还没有完全成熟的被广泛接受的产品。目前，天津养老地产市场还未形成规模，不少房产开发企业依然以“地产开发+老年人”这样简单粗放的模式来开发产品，难以适应市场的需求。

　　在记者的走访中，本市养老地产项目无一例外都宣称自己有良好的医疗护理体系、老年人活动中心等，为购房者勾勒出美好的社区生活蓝图。事实上很多项目虽然有着恢弘的规划和开发计划，但目前仍处于“卖房”的初级阶段，对外宣传的三甲医院、超高绿化率等都还未成形，购房者即使入住，也很难立刻享受到相应的服务。

　　以红桥区的长庚老年公寓二期万华为例，项目主打42—61平米之间的小户型，目前只剩下约20套左右的现房在售。记者实地查看发现，项目所宣传的配套其实不过是依托市区原有的配套；宣传单上的精装修也变成了销售人员口中的“简单装修”；老年人的休闲娱乐场所其实就是“棋牌室”。此外，项目地处闹市，环境嘈杂，人流车流量大，名义上说是老年公寓，实际上和普通公寓并没有太大区别。

　　另一市场上关注度比较高的项目云杉镇则采用会员制养老，房子的产权并不属于购买者，老人花费50万元到90万元不等购买会员卡，不同会员卡对应不同的房型。会员卡是终身制，可以继承也可以转让，会员费需要一次性付清，除此之外，每位老人还需要每年缴纳3万元的服务费。

　　由于现在云杉镇已经有了社区医院等相关配套设施，首批“房客”已经入住，有了一定的口碑，目前销售情况还不错。销售人员告诉记者，云杉镇项目土地的产权是40年，产权到期后，该缴纳的延期税费等，均由开发商承担，不会转嫁给会员。但有业内人士认为，一旦开发企业今后在经营中出现问题，所谓的“终身制会员”将难以得到保障。

　　“鱼龙混杂”落后欧美20年 缺乏政策扶植

　　“养老地产投入的配套太多了，太可怕了。”在接受记者采访时，卓达养老产业集团董事长王忠强发出这样的感慨。

　　王忠强给记者算了一笔账，按照他的“机构先行”的规划，卓达太阳城要先建立一个3万平米的养老护理中心，同时在建的还有一个供老年人散步休闲的1200米的人工湖面，仅这两项，直接投资超过一个亿，而这些都是纯粹的投入，不会产生收益。

　　“从技术到理念，跟日本、欧美这些成熟的养老地产相比，我们落后20年。”在王忠强看来，技术的问题是最好解决的，社会理念的转变和政府政策上的扶植才是发展中国养老地产的关键。他认为，相对普通地产而言，养老地产卖的不是房子，更多的是房子之外的医疗服务、环境配套等，“在土地上、医疗资源上，目前没有相应的补贴或者政策扶植，在和其它地产项目竞争时，我们就没有成本优势，缺乏竞争力。”

　　面对巨大的前期资金投入，他对养老地产市场的前景依然乐观，“养老问题将来有可能演变为社会问题，需要得到多元化的解决。养老地产是会得到鼓励和提倡的养老方式，我们面对的是世界上最大的养老市场，这将是一个巨大的产业。”

　　谈及现在天津市场的产品，王忠强不否认有些项目打着养老地产的旗号，做的其实还是地产开发和买卖的老本行。“萌芽期” 、“鱼龙混杂”，他用这两个词来形容现在天津养老地产市场的现状。但他相信随着行业的逐步完善和成熟，巨大的市场需求就会被激发，届时，养老地产的产品定位会更精准，市场划分也会逐步精细化。现在，开发商要做的就是“摸着石头过河”，拿出适合市场的好产品。

　　养老地产是“朝阳产业” 尚未出现成熟运作模式

　　天津市建筑设计院张津奕副院长在接受记者采访时表示，与普通住宅地产相比，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。此外，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，这也对养老地产提出了更高要求。目前而言，我国养老地产在商业化运作过程中，尚未形成相对成熟的运作模式。养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出，包括养老地产在内，整个养老产业都是“朝阳产业”。

　　张院长认为，开发养老地产，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能。第二要配备完整的、可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。此外，项目还要拥有丰富的、满足老年人不同需求的娱乐配套设施。

　　和开发企业的顾虑一样，张院长也认为，目前要想推进养老地产发展，政策优惠必不可少。除金融优惠政策外，还应结合养老地产的特点，出台相关土地供应政策及相应的行业规范措施。

　　CRIC的研究员杨科伟则认为目前中国的养老地产更多的是概念性新闻的炒作，很多开发企业都还停留在“卖房子”的思维模式上。同时，在大环境的制约下，养老地产存在着跟多制度性的瓶颈，“也有可能一阵风之后就结束了”。(记者 王平)