律师巧打房产连环官司

    尹女士为了帮助儿子的朋友贷款创业，把自己名下唯一的一套房产，无偿过户给了对方，却遭到多年的欺骗，险些赔掉住了大半辈子的房子，差点无家可归。在北京十佳房地产律师、北京京剑律师事务所金翔律师的帮助下，她终于打官司解除了最初的“房屋买卖合同”。法院的判决生效后，意味着尹女士一家还可以继续在自己的房子里居住。

    事件

    好心帮忙“出借”自家房子

    尹女士今年70岁，多年来她和老伴李某、儿子阿峰一直住在朝阳区三里屯某小区。早在2004年，阿峰的好朋友元振找到尹女士家恳求帮忙。元振称，他要和阿峰开办印刷厂，需要购买印刷设备，想向尹女士家借钱。

    但尹女士经济条件并不好，也没有存款可以出借。元振便提出把尹女士家的房子过户到他的名下，然后再把房子抵押给银行贷款。元振信誓旦旦地说，等解决了资金紧缺的问题后，一定会把房子再过户给尹女士。

    因为元振和尹女士的儿子阿峰确实是多年的好朋友，加之元振的父亲在公安局工作，尹女士又十分善良，便同意了这个要求。

    元振写下了一份承诺协议书：“本人于2004年借尹女士位于北京市朝阳区东三里屯某房产用于贷款，其间不得卖给他人，贷款还清后将此处房产过户给尹女士。”下面为元振的签名和日期。

    元振还承诺，尹女士一家的生活不会受到任何影响，房子仍由他们一家居住。2004年6月3日，双方通过元振找来的两个代理人签订了一份《买卖合同》，合同的主要内容是约定尹女士将房屋卖给元振，元振向她支付购房款33万元等。

    房款两空又遭他人轰赶

    但此后的几年时间，元振一直未把房子再过户给尹女士，也未支付33万元。其间，元振还以银行贷款还不上、银行要收回抵押房屋的名义，反向尹女士借款十几万元。

    尹女士当时已退休，老伴因为自谋职业后档案丢失，没有退休金，一直吃低保，而儿子阿峰在超市上班，每月工资仅1000多元。全家人为了保住房产不被银行收走，砸锅卖铁、东拆西借，给元振送去十几万元。但这些钱连同房子一起都打了水漂。

    2011年，在尹女士的要求下，元振又写了一份保证材料，内容为：“本人元振于2004年购买位于北京市朝阳区东三里屯的住宅一套，由于本人资金紧张一直未付房款，经协商定于2011年4月底前将此住宅过户回给尹女士，所发生的所有费用由本人承担。”。

    因担心元振把房子转卖给他人，尹女士一家经常去房管部门查询自家房子的房主情况，房子确实一直在元振名下，直到2011年7月至8月，房管部门盖章的查询资料都是这样的结果。但尹女士最害怕的噩梦最终还是来了。

    2011年的一天，尹女士家的房门被陌生人敲响。来人自称名叫吴田，拿出一个房本给尹女士看，告诉她：“你们的房子现在已经属于我的了！赶紧腾房！”

    尹女士后来向房管部门查询，房管部门答复前两次的查询结果是错误的，可能是电脑系统出了问题，吴田拿出的房产证是真实的。

    为了轰赶尹女士一家，吴田还向派出所报案，但派出所了解情况后，认为是民事纠纷，建议双方上法院解决。而此时元振连影子都见不到。

    没过多久，尹女士就接到了法院的传票，吴田以返还原物为由起诉，要求尹女士腾房。尹女士一家面临无家可归的窘境。北京十佳房地产律师、京剑律师事务所的金翔律师得知这件颇为离奇的事情后，决定帮助尹女士一家打官司。

    官司

    律师巧打连环官司

    金翔律师分析，按常理，元振卖掉这套房子之前，买房人吴田应当去实地查看房子的情况，但尹女士一家在涉案房屋居住时，一直没有人来打扰过。因此，元振将房产过户给吴田，实际不是真正的“买卖”关系。

    后来经过金翔律师的调查，尹女士一家才搞清楚事情的经过：原来几年前，元振向吴田借了高利贷，以这套尹女士一家实际居住的涉案房产作抵押担保。但双方办理的不是抵押手续，而是过户手续，元振把这套房子过户给了出借款项的吴田。

    双方约定，元振在一定期限内可以出钱回购这套房产。此外，双方还签订了一份租赁协议，元振按月向吴田支付租金，这样就可以让实际居住的尹女士一家免受打扰，又可避免元振向吴田实际交付房屋。

    但2011年6月，当元振无法按期还款，同时也无法按时支付房租时，便发生了前面吴田手持房产证找到尹女士家要求腾房的一幕。

    金翔律师认为，元振和吴田之间的买卖关系，实际是一种“借款”关系，房屋产权再次发生转移，这对多年前把房子借给元振的尹女士一家非常不公平。但到法院咨询打官司时，法官告知尹女士，她和元振之间的合同是有效的，很难打赢官司。因为尹女士当年委托代理人签订合同时，还将委托书办理了公证手续，处处都把自己置于非常不利的地位。

    “法律应该能够帮助弱者，我坚持这种信念。”针对上述情况，金律师制定了一套诉讼策略，先是起诉房管局，撤销曾在元振名下及最后转移给借贷者的房产证；紧接着又立了两个民事诉讼官司，一个是主张解除尹女士与元振的房屋买卖合同；另一个是尹女士起诉元振及最后拿房产证的人，主张二被告实际是借款关系，他们之间的房屋买卖合同无效。

    由于这些案件之间均有一定联系，在审理尹女士与元振之间的房屋买卖合同官司时，返还原物案和行政诉讼案同时被中止诉讼。

    法院判决解除房屋买卖合同

    在尹女士和元振的房屋买卖官司中，金翔律师代理尹女士向法院起诉，要求解除尹女士和元振之间的房屋买卖合同。金律师告诉记者，他起初想诉求这份合同无效，但发现这一诉求很难得到法院支持，随后便改变了思路，将诉求改为“解除合同”，最终使一连串的“死案”开始变活。

    金律师向法院提出，尹女士和元振之间的房屋买卖合同是有效的，但元振实际没有履行支付购房款的合同内容，因此要求判令双方解除合同。

    日前，尹女士主张解除和元振之间的合同一案，朝阳法院经缺席审理作出了一审判决。法院认为，元振与尹女士签订的合同是合法、有效的。但经多次催要元振未向尹女士支付购房款，又违反约定将诉争房屋卖给他人，致使合同目的无法实现，现尹女士要求解除与元振之间的买卖合同，法院予以支持。因元振经法院传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

    法院一审判决，解除尹女士与元振之间于2004年6月签订的买卖合同。

    尹女士一家三口可以暂时在涉案房屋里安身了。金翔律师介绍，8月1日这个判决生效后，他将协助尹女士继续打后面的官司，首先要起诉房管局，要求撤销元振原先取得的房产证，这场官司打赢后，另几起官司也就可以胜诉，最终恢复尹女士的产权证也就有望实现。

    （文中涉案人名均为化名）

    提醒

    房产证莫借外人

    1.房产证切莫随意“外借”

    金翔律师就此提醒读者，生活中的房产证“外借”，往往是为了救急，将自己的房产证以买卖或赠与的形式过户给他人，以满足他人的特殊目的。但金翔律师提醒大家，房产证一旦合法过户给了他人，房子的所有权就是他人的，他人就享有物权的占有、使用、收益、处分的权利。因此金律师建议市民，即便是给亲戚朋友帮忙，也莫轻易将房产过户给他人。

    2.买卖房屋切莫全权委托

    金翔律师提醒大家，房屋买卖事关重大，委托代理人签订合同，切莫轻易全权委托，尤其涉及房屋的价格、付款时间、交房时间、过户时间等重大事宜，最好自己亲自做出决定。首先代理人未必能为委托人着想，在法律上也无法承担法律责任，除非双方有明确的委托合同约定，对代理人的代理权限有特别限制，否则买卖房屋最好不要让他人代理。即使代理，其权限也要有限制，否则代理人行为的一切后果均由委托人承担。

    3.以房屋担保切莫过户

    金律师提醒，以房屋作担保，办理的应是房屋抵押登记手续。这种情形下，最坏的结果就是房屋被拍卖还债了。但买卖过户就不一样了。

    因此借款时切莫采取买卖的形式，因为房产一旦过户给他人，主动权就不在自己手里了。一旦债务人不能按期还款，也不能及时回购，那房产就有可能变成他人所有了。 J178

    本期主讲 金翔律师

    北京市京剑律师事务所创始合伙人、主任律师。现任北京市评标专家，市律协房地产开发法律事务专业委员会副主任、北京市房地产学会政策法规专业委员会副主任，今年年初获“北京十佳房地产律师”荣誉称号。从事法律工作18年以来办理案件800余件，特别擅长房地产法、建筑法、侵权责任法、合同法、公司法等多个领域，不仅涉及诉讼、仲裁业务，还涉及非诉业务，积累了非常丰富的办案经验。文并图 J178