中国青年报：房地产税收体系改革需通盘考虑

    从7月开始，北京的二手房购买者发现，自己要缴纳的税一下子增加了很多，购房成本陡然升高。尤其对青年人来说，增加的税收负担甚至到了多出一个首付的程度。

　　这背后并非税率被调高，而是由于房产交易的计税价格发生了改变。

　　我国目前执行的二手房交易缴税方式，基本上是由各地政府制定最低交易指导价，然后以这个价格为基准来计算相关税费。因此，二手房交易最低指导价格的风吹草动，就会直接传导到购房人的交易成本上来。

　　中国青年报记者从北京多家中介了解到，北京市从7月开始就调高了二手房交易的最低指导价，这个最低指导价最低的调整幅度为10%，高的调整幅度则达到30%。正是这样的改变导致了二手房交易缴税的大幅增加。这意味着，除了忍受高房价，购房人还要为购房缴纳更多的税金。

　　这样的改变让很多年轻人叫苦不迭，对他们来说，买房资金有限，多缴税就意味着要筹集更多的购房资金。他们不明白，房地产交易环节为什么要缴这么多的税。

　　“从房地产交易环节征税的角度看，此次的调整是为了贴近市场价格，这样才能实现真正的税收，但从另外一个角度看，我们的房地产税收体系是不是到了应该调整的时候？”伟业我爱我家集团副总胡景晖说。

　　目前在我国的18个税种中，涉及房地产业的有10个，覆盖了从房地产开发建设、新房出售、二手房交易的全过程，此外，还附着一项具有税收性质的收费，也就是教育费附加。这10个税种中，有5个是仅在房地产业征收，有5个则是涉及其他行业。有统计显示，仅针对房地产业征收的五大税种在2003年～2012年10年中就从900多亿元上升到1.01万亿元。而同样在这10年，我国税收收入从两万亿元增长到10.06万亿元。房地产业的税收增速远超税收总收入增速。

　　不仅如此，在房地产从土地到二手房交易的各个环节中，存在重复征税、税上征税的状况。比如在房地产开发建设环节，开发商就需要缴纳契税、印花税、土地使用税、企业所得税、营业税等税种，到了销售环节，购房人要缴纳契税、印花税等，而到了二手房交易环节，交易双方还要缴纳个人所得税、契税、印花税、营业税等税种。

　　正是由于这样的税收体系，才造成房地产业的税收收入增速明显高于整体税收总收入的增速。为此，不断有学者呼吁，要对房地产业各个环节的税费进行合并清算。

　　近几年，在交易环节税负日趋加重的情况下，市场还要面对持有环节征税的预期。房地产交易环节和持有环节的税收究竟应该是一种怎样的关系？很多业内专家认为，房地产税收体系改革需要通盘考虑。

　　最低指导价上调，税费多的能增加数十万元

　　按照中介的说法，7月损失了不少客户，原因就在于北京市调高了二手房交易的最低指导价。

　　“7月的调整算是今年幅度最大的一次，全市普遍都上调了10%，一些价格上涨多的地区，则上调了30%。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，购房人的成本确实陡然增加了很多。

　　北京教育资源密集的五道口、万柳板块都是上调幅度较大的区域，上调幅度在15%左右。一些楼盘由于房价上涨较快也成为被调整幅度较高的楼盘，比如位于北京东三环双井的一个楼盘，最低指导价上调了29%，一个位于北京北四环望京的楼盘，最低指导价上调了24%。

　　按照目前的二手房交易缴税项目来看，个税、营业税和契税是最主要的三项。

　　一家中介以五道口一处学区房为例计算，这个楼盘的最低指导价从近30000万元/平方米上调至35000元/平方米。假设该小区一套不足5年的100平方米的住房要交易，将需要缴纳房屋差价20%的个税，5.5%的营业税和1.5%的契税。算下来，7月1日最低指导价调整之后，购房人将需要比调整前多交二三十万元的税。

　　让很多中介懊恼的是，不少客户就因为没能赶在7月1日之前签合同，最终因为增加过多的交易税费而放弃了买房。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，7月北京二手房住宅网签套数为10412套，相比6月的9232套上涨了12.8%。但同比2012年同期的17130套，则下降了39.2%。

　　胡景晖告诉记者，虽然环比6月，北京7月的二手房交易量还是上涨的，但由于北京二手房网签一般要落后于实际交易一个月左右，所以，7月的网签量并没有真实反映当月市场状况。这个反应会在8月体现出来。

　　“7月中下旬北京二手房市场新增需求登记量和实际交易量均有小幅回落。”胡景晖告诉记者，7月的实际交易量可能环比上月减少了近一成。

　　从目前市场看，房龄越短、面积越大、价格上涨越快、最低指导价调整幅度越大的二手房受到的冲击就越大，购买者需要多付出的税费也就越多。这些税费都需要一次性付清，因此，对购房人来说，这就意味着购房首付比例的上升。

　　据一家中介公司的经纪人介绍，7月最低指导价的上调，对购房人带来的税费负担的增加，多的能达到六七十万元，少的也有数万元。

　　其实，这并不是今年以来北京第一次上调二手房交易最低指导价。4月就调整过一次，但那次的调整幅度不大，市场反应并不明显。

　　让很多购房人不满的是，相关部门并没有事先通知要对最低指导价进行调整，从而造成买房的被动。