北京孙河板块晋升"高富帅" 后市房价或破10万/平

　　7月底中粮拿下的孙河地块，将区域商品房地价推高到5万元/平方米的水平后，泰禾、龙湖等先期拿地的价格都显得便宜了。

　　“北孙河，南亦庄”两个均有土地价格超过3万元/平米的区域，必将会成为今年楼市的热点板块。8月8日，泰禾集团在太庙举行了北京院子项目发布仪式。根据记者了解，北京院子最快可能在9月入市。在龙湖·双珑原著率先入市，中粮高价斩获孙河最新地块的背景下，北京院子入市的价格也受到了很多关注。

　　泰禾·北京院子面市后，孙河板块将从一枝独秀向双峰并立转变。本报记者分别从泰禾、龙湖了解到，孙河区域内两个项目都将选取高周转的模式，预计销售周期都在两年左右。泰禾集团董事长黄其森更是明确表示：“一年半清盘，半年要回笼大部分资金”。由此，孙河，有望成为高端楼盘高周转模式的试验区。

　　距离“10万元时代”更近了

　　“原来大家觉得我们拿地贵了，现在就看出我们值了。”8月8日，泰禾集团董事长黄其森这样说。

　　在7月底中粮拿下孙河HIJ地块，将区域商品房地价推高到5万元/平方米的水平后，泰禾、龙湖等先期拿地价格都显得便宜了。业内人士认为，毋庸讳言的是，先期拿地开发商的心理预期也会更乐观，体现在房价上也会更高。

　　地价上5万，房价会不会上10万？孙河10万元时代会不会来得更快些？

　　8月8日为北京院子亮相助阵的还包括华远地产董事长任志强等。任志强表示：“现在五万楼面价，(房子)可能就得卖十万了。”说完后，任志强又补充道：“你可以不信但别后悔”。

　　在龙湖·双珑原著的房源中，有3套预售均价达到10.3万/平方米。根据记者了解，这三栋属于整个项目最高端的楼王独栋。在双珑原著项目中，预售均价上10万的户型仅此3套。

　　对于北京院子的定价，黄其森表示还没有确定。业内分析认为，北京院子价格不会比双珑原著明显高出，但定价也会考虑区域新地价的影响，不会仅仅参照泰禾拿地2.9万元/平方米的楼面价了。

　　整体定位于高端居住区，加上已形成的市场格局，孙河已经成为北京楼市板块中“高富帅”的典型代表。尽管区域内尚有一半项目无动工计划，但并不妨碍区域内的竞争战火持续升级。

　　一位不愿具名的业内人士向记者表示，由于较早入市的地块有着显而易见的优势，龙湖在区域内未来的发展空间更加灵活。“价格最高的中粮地块拥有12万平米的绿地面积，其园区的品质在未来可能更突出，但可经营性楼面价还将更高，难度也更大。”

　　亚豪机构副总高姗分析，作为孙河高端项目的标杆，双珑原著未来价格走高已是定势，同时作为泰禾院子系列的精品项目——北京院子入市，也将推高孙河区域未来房价的预期。

　　高周转只为落袋为安

　　据记者了解，双珑原著预计在明年年底交付，整个推售周期大约两年时间。“一年半清盘，半年要回笼大部分资金。”8月8日，泰禾集团董事长黄其森在回答本报记者提问时这样表示，北京院子要坚持高周转路线，快速开发，这也符合泰禾90%项目高周转的策略，也符合房企开发项目的潮流。

　　今年1月底拿地，到今年8月亮相，前后只有7个月的时间；一年半售罄的话，整个项目开发销售将只用两年多的时间，算上建设时间，也将大大短于泰禾在京的首个项目。泰禾在北京的首个项目也是之前唯一一个在售项目运河岸上的院子，从拿地至今已有10年的时间。

　　黄其森表示，这几年房地产市场最主要的还是应对政策变化。高周转能规避风险。黄其森说，自己规避风险的习惯，可能和自己的银行业出身有关。

　　有机构分析人士也认为，高周转能更好地控制企业风险，规避经济运行周期和调控周期对项目带来的利空影响。

　　龙湖地产方面也对记者表示，孙河项目整体体量都不大，加上消化速度比较快，无形中也就表现出高周转的特点。

　　“限价令”缩小溢价空间

　　相对于以往不少高端项目拉长销售周期，不断追求溢价水平上升，孙河高端项目如何平衡高周转与溢价收益？

　　黄其森在回答记者问题时表示，对于上市公司而言，需要考虑销售跟利润的关系。坚持高周转，虽然一个项目利润可能低一点，但通过快速滚动开发多个项目，“最后的利润率实际上一点都不差”。

　　在业内人士看来，类似孙河两项目采取高周转运作模式，也有“被动”的一面。在限价令的调控下，体量不大的项目就一个开工证，一起拿预售证。这样一来，高端项目的价格在取证之初也就确定了，不可能有上涨的空间，房企也就没必要拉长销售节奏。

　　对于龙湖而言，虽然中粮拿地每平米5万元的地价拉高了市场预期，龙湖也会从中受益，但整个项目的预售价格已经确定。

　　首开股份董秘王怡也对记者谈到，在同样的游戏规则下，高周转将成为房企的共同选择。只要市场有足够的承接力，开发商自然希望快速周转。

　　■ 焦点

　　楼盘入市预期乐观

　　先于泰禾拿地并率先入市的龙湖·双珑原著，已经为孙河楼市迎来开门红。

　　截至昨天，北京住建委网站显示，双珑原著已经签约35套房，两组签约均价分别为45372元/平方米和62685元/平方米。

　　从6月首次开盘到8月中旬签约35套，这在业内人士看来，双珑原著的签约速度已经很快，也间接反映出买房人对项目的认可。

　　根据此前龙湖北京公司对外发布的消息，6月首推30多套房当日就售罄，认购额达7亿元。双珑原著因此也成为7月北京别墅市场的销冠。

　　根据记者了解，下半年双珑原著加推房源总货值约5个亿。龙湖地产也向记者表示了对市场预期乐观的态度。而作为即将首次推盘的泰禾，也对产品魅力信心满满。

　　黄其森就表示，高周转首先需要高品质的保证。北京院子虽然和运河岸上的院子定位有差别，但依然延续了院子系产品路线。院子也契合北京人的“四合院情结”，加上高标准的设计打造，一定会吸引市场关注。记者 张旭 李捷