“戴河”吸引众多京籍投资客 自住靠谱获利难

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北京周边临海区域逢旺季吸引散客投资者 季节变化影响房价短期难以获利———

　　热浪袭来，京沈高速上遍布京、津牌照的车辆，去北戴河、东戴河、南戴河避暑成了许多人周末度假的好去处。随之而来的是，这些“戴河”区域楼盘进入旺销季。近年来，万科、保利、富力、远洋、佳兆业等房企纷纷落户“戴河”区域，在海岸线上开发的项目不仅有海景别墅，也同样密布中小户型产品。低总价也让原本作为“少数人奢侈品”的旅游休闲地产，逐渐成为大众目标，吸引了不少京城散客投资者。

　　但与北京投资就能获利的经验不同，投资“戴河”区域面临着季节变化，二手房交易市场不成熟，海景房价格较高，本地人接盘者寥寥等问题，为此《广厦时代》特意采访了投资者、业内专家和开发商，为京城投资客呈现一个两面性的“戴河”区域。

　　●市场表现●

　　“戴河”区域吸引众多京籍投资客

　　每逢夏季，正是“戴河”区域楼盘集中推盘的时节，趁着旅游度假的浪潮，许多“戴河”区域项目都出现了热销抢购的场景，也同样吸引了不少来自北京的投资客。

　　以万科新推出的天洋万科·北戴河为例，该项目主打52平方米和68平方米的两居，控制总价的同时，也将投资门槛尽量降低，吸引了不少京城购房人的关注。

　　无独有偶，佳兆业开发的佳兆业东戴河项，在夏季最热的几个月里，迎来了成交高峰，每日旅游看房的班车超过20班，仅5月份的销量就超过亿元。该项目负责人透露，成交中北京买房人占比近一半，中小户型最受欢迎，其中不乏投资客的身影。

　　市场研究人士认为，经济型低总价的旅游度假产品，让投资买房不再需要雄厚的财力支撑，既能自用避暑，又能投资获益。许多北京购房人正是看上了这一点，纷纷将投资方向指向了“戴河”区域。

　　对此，秦皇岛富力地产副总经理宋立辉表示，秦皇岛的低房价、巨大的升值潜力是吸引众多购房者前来最重要的原因。“目前国内投资产品较少，能保证增值的投资品更有限，投资房地产市场还是比较明智的投资选择。”而北京的刚需市场已经满溢，更少有满足刚需投资的产品，使得众多投资置业者把目光投向大北京。秦皇岛优越的地理位置，便利的交通，尤其是度假、养老地产的快速发展，使得众多生活在北京的人们开始把投资置业目标转移至这里。

　　●置业说法●

　　投资成本远低于北京 大量京城散客转战“戴河”

　　北京人赵先生便是一位在北戴河投资买房的资深炒家，最早依靠拆迁款，他在东四环的金地名京买下了五套房子，便开始了房产投资之路。如今仅靠出租房产，每月的固定收入都在5万元以上。不过，由于北京的限购政策和风雨欲来的房产税传言，让他选择逃离北京，在其他城市投资。

　　接受采访时赵先生举的一个实例比较让人印象深刻：他在2009年5月份看中了秦皇岛市北戴河沿岸的一个海景房项目，该项目开盘价格是5000元/平方米，身边随行的朋友觉得太偏僻没必要出手，而他却现场认购了三套100多平方米的两居。

　　“当时的想法很简单，因为一路上往来的都是京、津牌照来度假的车辆，虽然海景远不及三亚，但往来的人多了，投资的房产就一定不愁卖。”就在不久前，赵先生将三套房子中的两套出手，价格已经升到了接近15000元/平方米，几乎涨了三倍。对此，赵先生认为，眼下京城楼市虽然依旧火爆，但毕竟政策限制非常严格，他早就失去了购房资格，如果以公司名义买房又要面临各项繁重的税费，因此他宁愿选择秦皇岛、大连、海南、厦门等一些发展成熟的旅游城市投资。

　　在谈到对“戴河”区域置业的看法时，中国房地产学会副会长陈国强表示：“秦皇岛作为北方著名的旅游度假城市，凭借其近海的优势吸引了大批游客，北京的限购和房价的攀升，让投资成本大增，不少京城的中小散客都把目标盯在了北戴河、东戴河、南戴河等‘戴河’区域，以秦皇岛为例，万科、远洋等大型房企的项目都在推盘，再加上秦皇岛不限购的优势，让这些项目所针对的主要客户定位为京、津的投资或者自住的需求。”

　　●深度调查●

　　季节变化影响房价起伏 二手房成交价普遍低于挂牌价

　　尽管保利、万科、远洋这样的房企进入“戴河”区域，吸引了更多的北京投资客，但记者在调查中发现，事实上，北戴河、东戴河、南戴河这些北方的海景区域，不可避免地都要受到季节变化的影响。

　　北戴河海碧台项目，由港资企业嘉里建设开发，其执行董事钱少华曾向记者承认，秦皇岛的海景最佳游玩周期是6、7、8三个月，进入9月后，北方的海就已经有些凉意了，所以这三个月也是“戴河”区域销售最为火爆的时段。

　　一位当地项目的负责人表示，一过了热点时节，许多区域的楼盘又容易出现上蹿下跳的猴市。尤其是一些本地开发商，不像大房企那样对市场能准确把握，因此经常发生房价的上下波动。像北戴河区域有的海景房最贵的每平方米接近两万元，最便宜的每平方米5000元多一点，更有甚者同一个项目在旺季时最高卖到每平方米8000多元，而到了淡季，最低4000多元就能成交。

　　不仅是新房价格会因为季节有所波动，区域的二手房成交往往也是成交价远低于挂牌价。秦皇岛二手房中介宜人易居的一位销售经理告诉记者，来自京、津、冀的自住和投资客在这些年的涌入也抬高了“戴河”区域的房价，像6000-7000元/平方米的房子多是本地人购买，而沿海楼盘，尤其是售价超过1.5万元/平方米的海景房，八成以上的购房人都是来自京、津。

　　并且，在二手房买卖中，这些高价的海景房本地人很少有人接手，再加上区域内新房项目很多，这些二手房实际成交价格都要比挂牌价低上一两千元每平方米。

　　●业内观点●

　　投资“戴河”区域难以短期获利 买家要有自住的打算

　　针对时下投资客涌向“戴河”区域置业的市场现象，有业内专家就表示，“投机性需求一向被认为是房价暴涨的主要推手，而在多项控制性政策出台后，北京楼市的炒房空间已经非常小。”另外，由于五环沿线的新盘报价已经奔向4万元/平方米，有资格又能拿得出动辄数百万的投资客，毕竟还是少数。因此投资北京周边和旅游度假地产就成了炒家们的新选择。尤其是不限购的北戴河、东戴河、南戴河等区域。

　　不过，业内人士提醒道，“戴河”区域投资买房与环北京周边投资情况类似，新房的层出不穷，让二手房再交易并不像北京市场这般活跃。再加上区域内季节性明显，9月份之后游客明显减少，也将投资客的抛盘时机固定在6、7、8月份。因此，对于许多北京的散户投资客来说，买“戴河”的房产不妨考虑一方面可以方便自己旅游度假，一方面可以长期持有等升值。如果是单纯的短期投资，希望尽快套现的话， 就要谨防投资后短期内难以盈利，或盈利了却不好出售的可能。文/本报记者 李桁