开学季又热学区房 成为只涨不跌天价“黄金屋”

　　上世纪八九十年代老房只要有学区资格无论户型好坏 每平方米的价格都鲜有低于5万的。

　　2013年上半年北京学区房的挂牌均价同比去年平均上涨35%，高出了近10个百分点。

　　北京 热点学区房在哪儿

　　一套学区房买进就上户口，待孩子一毕业再高价卖出，完成学业之余又赚得盆满钵满，下家也这般操作，如此击鼓传花，让学区房的租与售始终保持着亢奋的状态。

　　当前，毕业季和开学季的接踵而至，优质教育资源依旧紧张，“幼升小”、“小升初”的压力，再次点燃了京城各大名校周边的学区二手房交易热潮。在不少家长“望子成龙，望女成凤”的殷殷期盼中，即便面临高昂的二手房交易税，学区房的租售价格依旧水涨船高。《广厦时代》走访了海淀、西城、东城等名校聚集地段的房地产中介，发现即便是上世纪八九十年代的老旧房子，只要有学区资格，无论户型好坏，每平方米的价格都鲜有低于5万的。

　　在如此高昂价格的面前，为了让家长们明明白白地投资学区房，《广厦时代》特意与中介机构联合，以重点名校为例为您详解所属学区的房子，让买房人了解“名校入场券”的真实租售情况。

　　学区房成为只涨不跌的天价“黄金屋”

　　目前北京的“幼升小”、“小升初”的入学政策为“就近入学”。因此，学校招生区域内户籍下的房产即被定义为学区房。

　　以往很多家长解决学区房问题的方式是，选择跨区交赞助费，这样就可以不必购置学区房而在学校附近租房，而今年北京市对于跨区入学收紧，这意味着学区房仍将持续火热。不少家长认为，在学校附近买房居住，将更有利于管理孩子的学习和生活，节约路上的交通时间，感受学区内的学术氛围，提高孩子学习的效率。

　　市场的成交情况也反映了学区房需求对于二手房的促进。伟业我爱我家数据显示，2013年上半年北京二手房成交均价同比去年上涨了25%左右，而学区房的挂牌均价同比去年则平均上涨35%，高出了近10个百分点，由于学区二手房已经连续上涨多年，即便在去年开发商以价换量的时候，二手学区房的价格也没有过大的松动。由于教育资源严重不均衡的状态短期内很难改变，所以学区房的紧俏预计仍将持续下去。

　　我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，即便单价较高，学区房仍旧是抢手货，不买的话可能转眼就没了。刚刚在华清嘉园花了350万元买下一套37平方米学区房的周先生告诉记者，“这样的价位听上去高得令人望而生畏，对于它的升值空间，还是毋庸置疑的。只要学校不搬走，学区房就会持续升值，即使拆迁，补偿款也是按市场价走的。”因此即便单价达到了9.45万元/平方米，他仍认为稳赚不赔。

　　学区房再差的房型

　　也是“皇帝的女儿不愁嫁”

　　此外，不管房龄多老、户型多怪，只要是学区房，就是皇帝的女儿不愁嫁。

　　双榆树一套房龄近40年，面积仅30平方米的小房子，卖170万元，单价超5.6万元/平方米，只因为对口知春里小学。

　　增光路同样一套房龄30多年的大一居，仅45平方米卖280万元，比周边同户型房贵30万元，只因为对口是海淀实验小学。

　　学区房卖得贵，是因为刚需。望子成龙望女成凤是父母的本能，在很多父母看来，重点小学是通往成功的第一台阶，有关系托关系，没门路找门路，买学区房就是自力更生进重点。

　　中介经纪人在介绍学区房时也坦陈，不少学区房有房型缺陷，不少老小区不但不是南北朝向，而且房间的窗户还朝着过道，采光非常不好。若非学区房，买家往往不屑一顾。

　　中关村及其临近的五道口区域的学区房曾因出现10万元/平方米的天价而在网络上被戏称为“宇宙的中心”。如今，这里的二手学区房依然抢手。

　　“这里小学入学家长争夺最激烈的就是中关村一小、中关村三小的学区房了。”在记者的探访中，链家地产中关村店的经纪人透露，“10万元/平方米的房子虽然只是个案，但能上这两所名校的房子价格也都实打实的在8万元以上。一些30至40平方米的小户型一居室售价基本在9万元/平方米。”

　　该经纪人还表示，想办入学的家长还都要提前几年就作准备。入学有一个前提，就是要提前3年落户。“如果孩子6岁上学，那么至少在3岁时就要落户在学区房了，这样才有可能成功入学。”

　　记者探访时注意到，中关村附近大部分的挂牌二手房都是上世纪80年代或90年代的老房子。且户型普遍较小，40至70平方米的最为常见。户型越小的均价也就越高，经纪人表示，由于居住环境并不舒适，许多购房人都选择了买30至40平方米的小户型，可能出租也可能闲置，只是单纯为了获得学区名额。

　　最大风险还是伪学区房

　　在房产买卖中，无论是自用还是投资，学区房都被认为是“没有亏本的可能”——记者在采访中，几乎所有的中介起初都这样信誓旦旦，但补充一句：前提是你没有买伪学区房。

　　所谓伪学区房，就是处在名校附近，却不能进名校。周边虽然有市区重点小学和初中，但所在小区不对口这些重点。一些中介为了卖房仍不负责任地推介，把这些与重点学校相邻却不搭界的住宅忽悠成学区房。因此，在购买学区房前，买家应该到这些重点小学和初中去问个明白。

　　我爱我家的一位负责人就提醒买房人，每年北京市各大重点小学所属的片区都有可能变动，不排除一些房子曾经是学区房如今已不属于片区范围的可能。学校每年都会在门口贴出所属片区小区的名单，准备购入学区房的家长可以多加关注，注意学区划片的变动。

　　此外，由于指望买房入学的家庭越来越多，一些重点学校的校方已经无力承受生源压力，从而与家长“斗智斗勇”，例如，一些市重点小学要求，住房必须在街道派出所管辖范围内，而且房主必须是孩子父母，不能是爷爷、奶奶、外公、外婆或是家里的其他亲戚朋友；必须落户满3年等。因此，打算购入学区房的买房人在下决定前一定要仔细甄别。小心那些离得近但并非学区的房子。

　　文/本报记者李桁