昆明楼市上半年成交火爆 下半年将何去何从？

　　根据国家统计局7月18日发布《2013年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与去年同月相比，70个大中城市中，69个城市房价上涨，价格下降的只有温州。

　　就在外界纷纷议论为何只有温州房价背离全国而下跌时，温州又悄然微调了限购政策。

　　温州微调楼市政策后，商品房成交量一度上升，而此举是否会引发其它三、四线城市效仿？昆明楼市下半年又会有怎样的发展？

　　七月昆明楼市成交10618套 创27个月来新高

　　昆明楼市上半年成交火爆

　　昆明市房产信息网统计数据显示，2013年1月至6月，昆明楼市成交商品房49135套，成交总面积为431.06万平方米，分别比去年同期增长42.46%和52.67%。而7月份，昆明楼市更是以10618套的月成交量，创下近两年来月成交套数新高。

　　今年1月份，昆明楼市成交商品房9871套，高居上半年月成交套数榜首。而2月份成交商品房5762套，位列上半年月成交套数末尾。2012年，昆明商品房成交总量为82753套，而今年1至7月份，昆明商品房成交量为59753套，占去年全年商品房成交总量的72.21%。时间才过半，昆明房屋成交量就已大幅度赶超去年同期水平。

　　另一方面，温州放宽限购政策后，房屋成交量呈现“井喷”趋势。据CREIS中指数据库数据显示，8月5日至11日，在监测的42个城市中，近六成城市商品房周均成交面积同比上涨，其中温州以164.66%的涨幅领跑。

　　中国房地产正处于“最严调控期”，但种种迹象却反应出楼市调控越调越涨。

　　就在8月14日“2013博鳌房地产论坛”上，华远地产董事长任志强尖锐指出，“到现在我们还不知道到底什么是克强经济学，不知道这一届政府到底要干什么。”

　　中国房地产经历了三年史上最严调控，“新国五条”已出台细则，但并没有明确说出什么门道。在任志强看来，“国五条”出台，其实是中央政府心里没底，换句话说就是不知道该如何调控房地产。

　　进入下半年，昆明楼市呈现火爆局面，仅在7月份当月就成交10618套，同比去年8710套增长21.91%。刚性需求、改善性购房需求等因素，诚然是昆明楼市7月份成交量上涨的原因，但从另一个层面讲，楼市回暖现象折射出的则是房地产调控政策效应的逐步减弱。

　　“限购令”松绑 旨在拉动经济回升

　　温州多家房地产论坛上传出温州限购政策“松绑”消息，该消息称，“2013年8月6日下午相关部门决定：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，今日起还可以再购买一套住宅，但名下房产只能是二套，名下之前无房产的可以连续购买二套。”

　　有媒体报道称，温州市住建委主任周守权对这一消息解释为，“此次限购政策微调后仍在国务院要求执行的限购标准内，只是把原来地方更为严格的‘限购令’回归到国务院规定标准而已。”

　　2011年3月，温州出台“温州版”限购令：温州市户籍居民家庭及纳税一年以上的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房。这也是当年全国各地贯彻新“国八条”出台所有限购令中最为严格的版本。

　　按照温州市住建委主任周守权的解释，这次温州楼市政策微调，只是从“过严”调至“严厉”。

　　业内人士分析称，温州限购政策调整有其深刻原因：一方面，温州经济整体形势持续低迷，需要房地产拉动经济，而房价持续走低与库存居高不下，将使楼市面临崩溃风险。另一方面，楼市销售成交低迷、房地产发展不稳定，将会影响到市场稳定和其他产业发展。

　　“2013博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一认为，“房地产市场是区域差异分化很大的市场，中央应允许地方政府在中央政策原则指导下分类决策，以调节市场供求，稳定市场预期。”

　　温州楼市政策微调背后，反映出的是当地经济持续下滑和民营企业生存困境。这次限购令“松绑”，旨在拉动温州宏观经济回升，走出低迷发展态势。

　　限购令微调的举动能否得到中央默许，并引发其他城市跟风还有待观察。但限购令放宽只是形势所迫，从长远看，楼市调控要去行政化，势必会更多依赖市场化手段。

　　“如果政府调控或市场化程度越来越弱，这就解决不了公平和效率问题，只要这两个问题解决不了，房地产行业发展前景就很暗淡。”卓越置业集团有限公司执行总裁张远认为，房地产企业将面临行业内更激烈、更惨烈的竞争。作为企业来讲，要想长远发展，整个房地产企业还是要向市场化发展，只有市场才能解决公平和效率问题。

　　昆明楼市再看下半年

　　2013年上半年，从昆明市房产信息网统计数据显示，昆明市整体楼市成交呈现上升态势，并出现回暖迹象。

　　一方面，中央楼市政策趋于稳定，调控效应正在逐步减弱。在“2013博鳌房地产论坛”上，任志强发表演讲时提出，今年全国楼市总体趋于平稳，投资不会有太大变化。土地供应总量或许于下月转正，但更多投资将在明年上半年出现。

　　“尽管这几个月的价格指数仍居高不下，但我们认为全年可能是平稳的。有增长，但不是大起大幅。”

　　昆明楼市下半年将何去何从？

　　对此，云南财经大学房地产与土地政策研究中心办公室主任金杰指出，由于中央政策趋于稳定，下半年出台一些与楼市相关的政策不大可能。“就整个下半年房地产价格这一块走势来说，应该仍然是一、二线城市在高位持续稳定的状态。昆明总体价格将倾向于稳中有升。

　　另一方面，回首上半年土地市场，各地“地王频现”的话题不绝于耳。

　　“地王出现的年代，意味着中国房地产在下一步将稳中有升。”保利置业集团品牌营销部总经理贾洪说。一般地王的出现，在一年半到两年之内，房地产会有相应变化，但总体上，昆明楼市还是会趋于稳定发展。

　　任何行业发展，稳定是重要的因素，房地产业也不例外。

　　“比较稳定的发展对大家都有利，大家都希望在稳定发展中能挣更多的钱。”中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在博鳌房地产论坛上说。中国经济发展过程中，出现的诸如产能过剩、银行坏帐等问题，不是一天两天就能解决，但总体来说现在开始企稳。