亦庄楼市热度攀高 地块楼面价达到近3万元/平米

　　近日诞生的亦庄新地王楼面价近3万元/平米，高地价提振了区域项目的信心，下半年将有多个住宅项目陆续放量。本版摄影 新京报记者 王叔坤

　　紧邻融创地块的中信新城，普通住宅目前已基本售罄，别墅产品中信府预计年底或明年入市。

　　8月14日，融创联合葛洲坝以41.2亿元拿下亦庄新城-1街区B01R1-1和B02R1两地块，刨除保障房等配建后，商品房部分折合楼面价近3万元/平米，刷新亦庄土地成交纪录。

　　亦庄区域地价首次达到3万元/平米后，业内预计融创项目的销售价格必将突破5万元/平米，一时间“北孙河、南亦庄”成为北京楼市最热的两大新晋高端板块。在高价地的带动下，亦庄板块的土地和新盘都呈现全面沸腾之势。

　　高价地主打低密高端盘

　　“房价涨得快，但地价涨得更快”，亦庄区域一在售普通住宅项目的营销负责人昨日对记者表示，2011年时业界还质疑亦庄房价难破三万，没想到土地价格都迅速突破了3万大关。

　　上述房企营销负责人表示，融创项目想盈利，肯定要主打低密度的别墅类产品，类似此前的两块高价地：目前在售的远洋天著和即将推盘的中信新城二期中信府。

　　而北京融创相关负责人表示，项目紧邻南海子公园，地理位置和景观资源都十分优越，将在亦庄打造具有定价权的项目，主打区域内最高端的低密度产品。业内人士预计，该地块的高端产品预计在两年后推出，低密度产品的定价也将突破5万元/平米。

　　记者从公开资料获悉，自2009年底、2010年初，远洋、中信分别以逼近17000元/平米、18000元/平米的楼面价拿下亦庄两大地王后，亦庄板块由于土地供应缺乏、楼市调整而陷入短暂沉寂，但自2012年9月万科联合金第在亦庄拿地以来，保利、融创、方兴等开发商陆续进驻，使得区域土地价格从1万出头迅速上涨，方兴1月拿地时，楼面价已到17000元/平米。

　　业内人士表示，亦庄板块近年来涌现了三个位置较优越的低密度地王项目，分别是远洋天著、中信新城、以及融创地块，而楼面地价也分别从17000元/平米、18000元/平米，上涨至今的近3万元/平米。

　　高端项目售价“破4奔5”？

　　从售价看，远洋天著别墅售价已突破4万元/平米，中信新城的普通住宅售价在27000元/平米左右，目前已基本售罄，而年底或明年入市的中信府预计售价也将突破4万元/平米。

　　“项目本周末会加推50多套房源，10月再加推100多套。”亦庄别墅项目远洋天著营销负责人表示，目前排号火爆，价格上联排别墅1000万元/套起，平层800万元，单价已突破40000元/平米。

　　“中信新城项目虽然盈利不高，但后期有中信府等别墅项目推出，利润可观”，中原地产北京公司副总经理任莉如是说，而据业内人士介绍，中信新城本想申请30000元/平米左右的售价，由于遭遇政府限价，最终下调到27000元/平米“过关”。

　　记者了解到，紧邻融创新地王的别墅项目“中信府”还未确定是否在年内开盘。但业内人士预计，相比融创地块，中信府的地块容积率更低，也更靠近南海子公园，但融创具备产品打造优势，而远洋天著还有700余套可售房源，届时三个高端项目将形成“对打”局面，而随着区域高端产品供应增多，也将拉升板块的价值。

　　下半年众多项目放量

　　据了解，除了高端低密度项目外，亦庄区域将有国锐金嵿、金第万科金域东郡、亦庄金茂悦等多个住宅项目陆续放量，业内人士预计，在楼市没有新政策出台的前提下，预计区域房价也将持续上行趋势。

　　“9月加推二期商住产品，户型为67-130平米一至三居，价格没定，肯定比一期要高”，位于亦庄核心区的国锐金嵿项目销售人员告诉记者，核心区在售项目少，且大部分进入清盘阶段，国锐金嵿未来的价格仍将上涨。

　　记者了解到，2009年北京国锐以38.88亿元拿下国锐金嵿地块，折合楼面价仅942元/平米，2013年7月底项目首次开盘，推出住宅产品，均价为30000元/平米，部分户型楼层好的产品均价达34000元/平米。

　　“8月底开放售楼处，预计四季度入市”，位于新区的亦庄金茂悦相关负责人表示，目前售价还未定，高价地块体现了业界对区域的看好，但项目并未因此做出进度上的调整。业内人士预计，亦庄金茂悦拿地价逼近17000元/平米，售价预计也将破3万元。

　　而地处河西区的金第万科金域东郡，计划于下半年开盘，推出75-92平米二至三居，目前价格待定。北京万科大兴片区营销负责人介绍，项目于去年9月份拿下地块，楼面价接近10000元/平米，未来项目将会参考区域内同类型或同品质产品价格，并根据产品定位和客户接受程度再确定具体价格。

　　■ 业内声音

　　开发商心理预期或提升

　　“土地高溢价成交催升区域房价是一种规律。亦庄楼市一直比较平稳，这一次亦庄新城地块高溢价成交更提升了购房者的心理预期。” 中原集团首席运营官李文杰如是说。

　　“1-8月份远洋天著的销售额近9亿元”，远洋天著营销负责人告诉记者，近期楼市热度惊人，“现在开发商拿地都是奔着5万-6万元的单价去，两年后的市场情况、是否还有限价政策都是未知，但从目前市场看，问题不大。”

　　亦庄区域一在售项目负责人表示，融创葛洲坝的高价地，对区域内在售或者即将开售的项目都有一定影响，很多项目都计划对价格和销售策略做出调整，但目前价格管制严格，这些调整最终并不一定能够实现。

　　北京万科大兴片区营销负责人也表示，高价地块的成交目前对市场的实际影响并不是很大，眼下主要是增强了客户和开发商对区域的信心。

　　■ 前景

　　亦庄未来仍有发展潜力

　　多位业内人士表示，过去相当长的一段时间里，亦庄的区域价值一直被低估。亚豪机构市场总监郭毅介绍，亦庄住宅用地供应不多，导致区域内项目较少，市场对区域的认知度一直不高。随着亦庄发展完善和大型房企进驻，区域内项目价格的上浮仍属于补涨的合理区间，未来依然有发展的潜力和空间。

　　“经过20余年的发展，亦庄不仅园区产业发展迅猛，商业、医疗、教育等配套也相当完善。再加上区域内人口密度不高，宜居性很好，适合打造中高端产品。”郭毅认为。

　　“亦庄与北京其他区域最大的不同在于其产业先行发展。”李文杰表示，亦庄高端产业的发展及完善的产业布局为区域提供了高素质的稳定人群和源源不断的购房需求，因此亦庄楼市不会像通州等区域那样大起大落。随着交通路网的进一步完善以及首都第二机场落地，亦庄将迎来新的发展契机。

　　新京报记者 自曾晖 方王洋