广州房价跌回四年前？“双合同”或致数据失真

蒋劲劲 摄

　　“金九银十”即将到来，正当人们担忧前期较为淡静的成交会影响旺季成色的时候，广州楼市在近日一波强劲的“日光潮”使得市场温度瞬间达到高潮。在上周末，广州多个刚需大盘同时推新，大多创下了当日售罄的佳绩。而就在“日光”频现的同时，广州市国土房管局随即发布7月楼市官方统计数据，广州一手住宅网签均价涨速开始回落。有机构公布上周楼市均价更是跌至9597元/平方米，均价直逼十前年。这些数据与国家统计局公布的广州7月房价同比大涨17.4%的结果形成鲜明对比。“日光盘”频现，数据打架使得“金九银十”前的广州一手住宅市场显得有点扑朔迷离。有分析认为，目前刚需产品在供应上仍然比较紧张，房价总体仍在上涨。而有业内人士透露，近期显示下滑的数据与“双合同”市场潜规则不无关系。

　　旺季前刚需盘集体冲闸

　　上周末，广州迎来了自7月以来楼市最火热的一个周末。一天内，天河、萝岗、花都、番禺等区域内起码有五个大型刚需楼盘同时推新入市。在经历了长时间缺货的广州楼市瞬间被搅热。几个推新的大盘均在开盘当天就遭遇抢购。其中位于萝岗的万科东荟城、和中海誉城均实现了销售的“日光”。而位于花都的雅居乐锦城也在两个小时内热卖九成。五大刚需盘共计2700套的推货量一天内就销掉2000套。

　　“开盘当天就卖掉了800套。”记者从雅居乐集团获悉，在上周末开盘的雅居乐锦城推出最新一期“花漾集”。此次推货共推出830套房源，是五大楼盘中推货量较多的一个。记者了解到，在开盘当天，该楼盘销售中心就吸引了近3000名买家的光顾。“在电脑选房区，每个家庭只有三分钟时间来完成选房过程，现场有十台电脑同时作业，2个小时就卖掉了9成。”据该负责人称，当天平均每一分钟就成交10套。据数据显示，雅居乐锦城此次销售已经打破去年2个月销售1139套的纪录成为今年花都区单日成交量最大的楼盘。

　　而同样选择在上周末开盘的中海誉城是现时萝岗货量最多的在售刚需楼盘之一。而在上周末该项目推出全新组团“蓝岸”共472套新房源。据现场销售人员透露，当天从上午9时至11时，选房就基本结束，仅两个小时的时间，新推出的472套住宅就被抢购一空，总销售金融突破3.5亿元。

　　除了雅居乐锦城和中海誉城外，在上周末同时开盘的还包括有位于增城的碧桂园凤凰城、位于萝岗的万科东荟城。其中碧桂园凤凰城是此次刚需推货潮中推新量最大的楼盘，其新推的“星荟”组团此次共推出1026套。据开发商公布的数据，凤凰城上周末开盘不到3个小时，所推出的超过千套的住宅几近售罄。而万科东荟城则是上周末除了中海誉城外另一个实现“日光”的项目。其推出的“翠台2期”200套新房也开盘当天全部售出。

　　价格走稳引刚需入市

　　“价格的回稳是刺激买家入市的其中一个原因。”有楼盘负责人向记者表示，在上周末开盘的几个刚需项目，推出新品的售价都没有出现明显上涨的迹象。

　　雅居乐锦城此次推出的“花漾集”，尽管有800多套的货量，但开发商报出的毛坯均价是10000元/平方米。而该项目最近一次推货是在去年底，双证的户型毛坯均价也达到9000元/平方米。也就是说，涨幅也在1000元/平方米左右，而且此次推出的是一证产品。同样，萝岗刚需大盘中海誉城，上一波推出的“橙郡”组团，均价在15000元/平方米左右。而上周末推出的“蓝岸”组团，最小面积仅为52平方米的一房户型，但均价也在15000元/平方米，几乎没有涨价。

　　记者发现，在上周末加入到刚需市场大场的几个项目在新品定价上都比较稳健，均以楼盘的上一期推货基本持平。上述负责人认为“今年上半年广州房价涨幅非常快，很多楼盘推出新产品都比上一期要贵10%以上，而近期价格却在走稳，对于有需求的刚需买家来说是一个入市的刺激点。”

　　全市网签均价跌回千元级

　　就在上周末广州日光盘频现后，8月20日，广州市国土房管局公布官方统计数据。数据显示7月广州十区一手住宅网签均价为15841元/平方米，环比涨3.8%，同比涨10.7%。这个涨幅是今年以来的最小值。也就是说，按照广州市官方数据，楼价增速开始减缓，价格在逐步回稳。而更为引人注目的是，据广州搜房网监控的统计数据显示，上周(8月12日至18日)，就在“日光”潮当周广州楼市成交价格开始大幅下滑，全市楼价跌至9597元/平方米。按照这个价格甚至跌回2009年的楼价水平。

　　据搜房网数据监控中心统计，2013年8月12日至8月18日，广州十区两市新建商品房住宅网签1062套，环比之前一周(922套)上升15.18%，签约面积为111856平方米，环比上升5.50%，平均每套签约面积为105.33平方米，全市签均价9395元/平方米，甚至比之前一周的10057元/平方米还下跌了6.59%，跌回千元水平。截止到8月18日，全市可售未售商品住宅为47959套。

　　均价跌回千元单位引起了广泛的关注。事实上近期广州楼市价格究竟真相如何现时仍是扑朔迷离。广州本地的数据走势与广州市国土房管局公布的价格走势相符，价格上涨速度已经大幅减缓。但记者发现，广州市国土房管局的数据与国家统计局公布的数据却大相径庭。据国家统计局数据显示，今年1－7月，广州房价涨幅在逐月扩大，增速分别是4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%、16.5%和17.4%。但是，广州本地官方的统计则基本上显示为逐月缩小，在今年3月份到达最高点34.9%之后，涨幅逐步回落，7月份涨幅是今年来的最小值仅为3.8%。也就是说，按照国家统计局的数据，广州楼价增长的速度在加快，而按照广州市国土房管局的数据，这个速度是在减慢。

　　数据背后是“双合同”？

　　地方与中央统计数据打架并非第一次出现，有专家就表示，这两个数据不同是统计方式方法不一致引起的。但近日，记者在采访中发现，数据不同的背后还有另外的原因。

　　“广州与国家的统计数据不一样并不出奇。”一位不愿具名的楼盘负责人向记者表示，这两个数据实际上都是“真实的”，只是反映的内容不一样。“上半年楼价升得这么快，但近两个月下跌的速度这么惊人，这就可以解释为什么广州的统计房价增长在减速。”据他透露，现时由于受到限价的影响，不少楼盘在售楼时都通过变通的手段来限制网签价来获得预售资格。而“双合同”就是其中比较普遍的手段。

　　据其介绍，所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开，与买家签两份合同。“现在很多楼盘都拿不到预售证，原因就是售价过高，而如果将装修款独立出来，那么起码可以降价10%－20%。”而据他分析，广州市国土房管局分布的楼价就是只是采用开发商申报的预售价格，而网签数据也只是毛坯价格，均价大幅下滑就非常正常。

　　南方日报记者 蒋劲劲