广州炒房者平均账面获利11万元 个案占比不足2%

李广军 摄

　　温州松绑地方楼市限购令，令当地中介、开发商、炒房者等相关利益方已蠢蠢欲动。反观广州，尽管今年以来一二手楼价保持升势，且据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，广州7月份一二手楼价均录得自去年10月以来的最大同比增幅，但由于政策环境因素不利炒房者生存，因此，尽管住宅市场存在一定谋利空间，但炒房者在目前广州二手住宅市场中仍只有极少数，短炒个案占比长期处于低位。

　　合富置业市场部经理梁燕明表示，近10个月以来二手住宅市场上短线投资需求占整体成交最高也不超过3%，7月短线投资成交个案占比约1.9%。近几年基本没有新发展的炒家，目前在市场上活动的基本以资深炒家为主。事实上，只有极少数炒家敢在3月末班车行情内出手抄底，当时市场上短炒需求的成交个案仅占0.8%而已。投资需求更多体现在长线投资方面，3、4月期间长线投资需求约占整体的成交的4.9%和7%，而6、7月期间长线投资需求基本保持在6%左右。

　　短期转售获利仅11万元

　　在限购政策下，已持有两套物业的本地投资客，即使在资金充裕的情况下，也只能通过“卖一再买一”的形式来达到房源流通的目的，若是后市政策环境存在变数，如出现交易成本增加、贷款难度增大、下一手客户接货意愿转弱等情况，均可能对投资者的出货计划及获利空间产生较大影响。因此，现时资深炒家基本都预先设定获利期望值，采取到价即买的方式，以尽量减少后市不确定因素对投资回报的影响。鉴于近几个月以来楼价的上升，目前楼价水平已达部分炒家的期望值，因此出现个别末班车行情入市的炒家到价出货的现象。

　　如惠福东路某套80多平方米的2房物业，投资者老张在3月时以低于市场许多的120万元买入，持货三个多月后，近期以156万元成功出货，账面获利36万元。老张当时买入时正值广州细则出台前，由于担心可能会实行20%个税影响出货速度，亦做好长线持货的心理准备，原本觉得获利20万元已非常乐观，没想到按计划顺利出货后账面获利超过30万元，大大超出预期。老张坦言，若市场在新政后交投转淡，肯定会对楼价升幅以及房源流通速度产生影响，老张甚至计划若市场状况转差就先放租等待合适的机会再出货。

　　老张获利36万元的个案，在3月份入市的短炒客当中，算是相当不错的，绝大部分近期出货的短线投资个案，大多账面获利还不到10万元。来自合富置业统计数据分析，3月之后入市的短期转售个案平均账面获利只有11.5万元。只有一成左右个案短期转售可获得超30万元获利，而账面获利在20万-30万元之间的短期转售个案亦仅占一成而已，超过半数持货时间不足4个月的短期转售个案账面获利不足10万元。

　　换房客趁势出售旧居套现

　　不过，近期也出现一些在去年下半年购置了物业的首次置业人士，趁现时市道交投旺且楼价已累积一定升幅的时机，出售旧居以获取再购房资格或筹措换房资金。这些在去年下半年购置的物业，其价格跟随大市水涨船高，计划换房人士若以市价出售物业，基本都会比去年购入价格有不同幅度的增加。

　　合富置业统计数据显示，在4月之后出售旧居以实现换房计划的客户，持有物业在半年以上、一年以内的个案当中，售出价格与买入价格相比升幅超过20万元以上的占40%，大多是100平方米以内的刚需户型居多，最高升值幅度达50多万元。如东晓南某楼盘电梯低层小户型物业，冯小姐在去年9月初以120万元买入，但由于儿子出生，旧居间隔就不够用了，眼看4月之后广州一二手楼价持续上涨，冯小姐打算卖掉旧居再买一套三房。于是把旧居拿到中介挂牌放售，最后以145万元成功售出，经过7个多月冯小姐这套物业涨了25万元。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，无论是投资者短期转售或是换房客出售旧居套现，近期这类成交个案基本都以市中心中小户型物业居多，接货的基本以刚需买家为主。

　　南方日报记者 许蕾