中山不少楼盘入住率不到一半 讳莫如深的空置率

海量新货打着释放刚需名号入市。 南方日报记者 王云 摄

房价不断高涨的背后有着各种投资需求。南方日报记者 王云 摄

　　去年没买房的市民，今年可能已经后悔莫及。

　　步入2013年以来，伴随着各地投资客与改善型需求的进入，中山房价从1月开始持续上涨，到了7月份一举越过六字头，达到限价前的水平。而且此轮上涨并非单个区域所致，而是各大镇区全线提价。

　　面对如此红火的势头，有业内人士也流露出担忧：各种飙高的数据，并非由刚性需求作为主力支撑。在目前依旧高企的市场供应及空置面积下，最终会由谁来为高房价买单？

　　◎火热

　　房价悄然重回限价前

　　刚刚过去的半个多月里，房地产界讨论最多的话题，就是涨了多少。

　　市国土资源局不久前公布的数据显示，7月中山一手住宅均价达到了6018元/平方米，环比上涨4.9%。由于累积性上涨，这一数据终于爬上6000元的高位，创下2011年11月限价令颁布以来的最高纪录，中山房价水平已经回到限价之前。

　　在克而瑞(CRIC)出炉的2013年上半年半年报显示，中山上半年共有16个区域成交均价同比上升，其中三角镇、古镇镇、大涌镇升幅超15%。全市楼市均价五桂山最高，单价直接破万元，东区均价上涨至7482元/平方米，南区和西区的均价也抬升到了5986元/平方米及5806元/平方米。

　　而到了7月份，在中山中原监测的各大区域主力楼盘中，售价上涨的楼盘依旧居多。而这一次，无论是城区还是镇区，主力楼盘的售价均是全线飙高：

　　火炬区均价最高的凯茵新城又一城，均价高达17240元/平方米；沙溪的时代倾城价格最高，均价达到6087元/平方米；港口的保利国际广场卖出城区价，7月成交达109套，均价5802元/平方米。坦洲的均价更是惊人，售价最高的中澳世纪城均价达6892元/平方米。

　　如果按组团来看，四个组团中，中心组团均价最高，为7099元/平方米，东部组团6043元/平方米，西北组团5875元/平方米，南部组团5722元/平方米。

　　从区域来看，7月楼市均价最高为小榄镇，房价达到13532元/平方米，以别墅以及大户型为主；以别墅集中为主的五桂山镇，均价也卖出10508元/平方米。

　　◎趋势

　　提价或许只是个开始

　　房价的全线上涨，或许只是个开始。

　　据统计，今年一月中山一手住宅均价为5564元/平方米，价格已不低。6月悄然达到5736元/平方米，创下限价以来最高均价。这一纪录最终在7月又被刷新，达到6018元/平方米。

　　那8月呢？房价是否还会稳中再涨？

　　“地价、税费都涨了，成本上涨，价格没有不涨的道理。”中山中原地产市场拓展总监植建军接受记者采访时坦言。从目前来看，主要还是刚性需求释放。如果政策能对改善型需求放开，估计房价还有较大上涨的可能。

　　中山中原策略中心的统计报告显示，在珠三角重点城市中，2013年上半年住宅成交按成交量排名为：广州、佛山、惠州、中山、东莞和深圳，中山以34167套位居第四位，高于东莞和深圳。

　　但若按成交价格排名，则是深圳、广州、东莞、佛山、中山及惠州，中山5613元/平方米的均价位于六大城市的倒数第二，与深圳21433元/平方米相距甚远——中山市仍然是珠三角房地产市场的洼地。

　　中山是洼地，房价上涨还大有空间。或许，这就是许多地产商眼下的直白逻辑。“卖得快，房价自然就得涨。”中山一业内人士接受记者采访时坦言，他们所代理的一个楼盘，之前的售价一直被周边的开发商说卖低了，所以近期打算涨价。

　　“事实上，周边的楼盘现在都在商量涨价。房价高了，并不代表就不合理，只是说明价格回归了，毕竟买房的人依旧还是那么热情。”该业内人士坦言。

　　◎担忧

　　谁来接手不断攀高的房价

　　买房的人或许依旧热情，但在一片热闹的背后，难免又无法避开一个尴尬的话题：中山300余万的人口，是否真有这么庞大的购房需求？

　　回顾2011年，当年中山楼市近390亿元的销售额与5913元/平方米的销售均价双双创下历史纪录，但是同样创下纪录的，还有中山的商品房空置面积——同比增长了18.76%，高达311.96万平米。

　　2012年虽然没有准确的数据，但曾有媒体披露，当年前三季度中山市的商品房空置面积已经达到361.85万平方米。这一数据甚至超过了2011年的水平。

　　中山楼市不断攀高的成交数据与房价水平背后，同样潜藏着不断攀高的空置率。事实上，在中山许多镇区的楼盘，入住率达不到一半。早年售价较低的一些别墅项目，则更是多年未见装修。如港口的凯旋蓝岸、星港湾等别墅，入住率不足三分之一。

　　不过在楼市一片红火的背景下，许多开发商显然已经忘记了惊人的空置率。在中山市统计局的网站上，如今也查不到中山最新的空置率面积。倒是房地产投资数据的红火，每个月稳定出现在统计数据中：

　　1-6月，全市商品房施工面积3075.00万平方米，增长16.8%；竣工面积246.59万平方米，增长91.1%；销售面积371.73万平方米，增长32.5%；销售额220.63亿元，增长46.8%。

　　根据天域置业今年年中的数据统计，全市商品房动工面积超过600万平方米，尚不包含打算动工而未报建的潜在供应量，可见中山市场供应量之巨大。且就上半年新盘入市的数量而言，大部分新盘普遍集中于下半年入市，同时这也加大了市场上的供应力度。

　　在海量商品房大举入市之后，倘若没有大量的居住需求，那将会由谁来接手这连年攀高的房价？

　　◎现实

　　首付促销风潮来袭

　　对于上述问题，显然去货速度较快的楼盘无暇理会。此刻他们多数在忙着建房销售。而对于许多成绩并不理想的楼盘来说，他们可能考虑得更加深入。于是，在中山楼市成交一片红火之后，呈现出较为奇特的反差：

　　有的楼盘吊着购房者的胃口，顺势提价；也有的楼盘不断降低置业门槛，希望尽早去货。从8月开始，各种形式的首付促销不断涌现。

　　以石岐为例，位于康华路的悦享星醍与华盈尚轩，虽然一个主打改善需求，一个主打首次置业，但近期这两个楼盘双双针对首付推出额外优惠。

　　华盈尚轩目前在售77平方米二房、105—113平方米三房单位，均价6500元/平方米，现在推出首付6万起活动，余款分两期在2014年4月份前还给开发商即可。悦享星醍则是只需一成首付，另外的两成首付五年内付清，按年度结算。

　　天域置业认为，伴随着下半年市场供应的大举抬高，市场竞争无疑更加激烈。另外，刚需型产品依然为市场主力，下半年对刚需型客户的争抢，会延续2012年下半年的市场情况。最终，中山的房价可能会在供应抬高和市场竞争当中，有小幅回落，但回落的幅度应该不大，属于平稳状态。

　　南方日报记者 游玉华