网店压缩零售业态市场 中山社区商铺去存压力骤增

　　以“就近与便利”为卖点的社区商铺在零售业领域越来越难挣得生存空间。邹卫 摄

　　去年“双十一”淘宝天猫创下的191亿元成交额让人记忆犹新，电商市场在中国的发展势如破竹。中国电子商务研究中心几天前发布的数据显示，今年上半年中国网络零售市场交易规模达7542亿元，同比增长47.3%，到今年年底，全国网络购物交易额有望达17412亿元。

　　传统实体店的空间正被网店压缩，而零售实体店市场的萎缩亦直接影响到了商铺投资的热情。在中山，随着限价令的施行，商铺已然成为众多发展商规避价格限制的重要手段，而民间的投资渠道也相对直接向商铺倾斜。

　　不可否认的是，电商的大势扩张直接影响到了商铺尤其是社区商铺的销售市场，一个最为明显的症状是，稍大面积商铺的消化明显滞缓，买方对未来物业周转及投资运营的观望情绪渐浓。

　　冲击：大面积商铺消化速度放缓

　　自中山限价令实施后，商铺被视为楼市“避风港”。一个显而易见的事实是，去年以来的新盘几乎都以商住户型为主，包括保利国际、远洋城、天悦城、时代倾城等，都推出了相对大体量的商铺产品；镇区包括坦洲、东凤等新盘，也给整个市场的商铺存量提供了不小的贡献。

　　不过，网店在零售业市场不断扩大势力、压缩实体店份额却也是不争的事实。零售在实体店市场的萎缩直接影响了商业地产的开发、投资和消化。根据地产机构监测的上半年中山商业地产情报，其增量仅占总增量的11%；在中山今年上半年成交的56宗土地中，商业及商住的成交宗数仅占21%。继住宅拿地热情衰退之后，商铺的一级土地市场也开始式微，相较之下工业用地投资行情倒显得相对活跃，成交宗数接近八成。

　　监测数据显示，中山商业市场商铺市场结构中，大面积商铺的消化速度明显滞后于小户型商铺。其中，20—60平方米的小商铺表现最为活跃，而100平方米以上的较大户商铺去存能力较低。

　　“从网购市场的壮大背景来说，现在实体店零售业的风险正在加大。由于小面积商铺具有总价低、周转率高的特点，而且也比较适合餐饮、药店、保健等个性商铺，可以错开与网店的竞争，发展空间相对较稳。”有分析指出，网店多集中在快消市场，而这对于传统的80—120平方米的实体店规模冲击面最广。

　　面对京东商城、阿里巴巴等众多资源充沛、物流发达的电子商家对传统市场的吞噬，中山似乎没有一家实体店可以置身事外。如果未来不进行发展转型或策略谋划，实体商铺的发展怕是很难不受电子商务的影响。

　　市场：社区商铺去存压力最大

　　天域置业的一项调查显示，除了商业中心聚集的商业体之外，当前中山数量最多的商铺类型是社区商铺。目前，中山在售楼盘绝大部分都捆绑了社区商铺，相对低位的售价和小户面积是其中最为重要的卖点。

　　不过，基于低成本、低门槛的优势，网店在零售业领域的空间越来越大，而以“就近与便利”为卖点的社区商铺在这一领域越来越难挣得生存空间，而社区商铺的大存量无疑又给它们的去存诉求增添压力。

　　从规模上看，社区商业无法与中心城区的利和、大信等商圈抗衡；从运营成本来看，又无法与网店媲美。在壹加壹等超市都开始着手开拓网购市场空间的背景下，社区商业的多元发展渠道已被压缩。目前，除了可以接受中心商圈辐射的东区、石岐区新盘商铺销售相对活跃，泛城区以及镇区的社区商铺去存速度不甚理想。

　　笔者了解到，大部分在售楼盘都在极力推广商铺销售策略，而已出售的社区商铺，在小区已经基本入住的情况下，也有不少“转租”或“招租”告示张贴。就泛城区及镇区而言，零售业态的萎缩直接导致了社区商铺的经营渠道多元化，大部分社区商铺扎堆在餐饮、装饰、美容美发领域，难以撑起多元发展的便利商圈。

　　而另一个事实是，目前网络购物环境日趋完善与成熟，政府监管力度加大，网店购物秩序越来越规范化，而网购用户开始向年长群体扩展。就目前来看，社区商铺至少占中山商铺存量的半壁江山，在网店的冲击下，如何突围去存，是摆在社区商铺中不容小觑的一个现实问题。

　　出路：强化社区商圈规划功能

　　在中心商圈和网店的双层夹攻下，社区商铺如何在去存之路上突围？天域置业在其一份中山商铺投资报告分析中指出，社区商铺从经营层面及自身风险层面思考，面积适中为佳：“例如，小饮食业、便利店、以及各种个体经营较能接受的商铺面积一般在50—100平方米，相对大面积铺面具有市场层面广、出租容易、租金较高、投资较小等优势。”

　　不过，该分析也指出，除了定制交易流转的小户面积商铺之外，找准社区消费定位也是社区商铺发展的一大关键。分析称，由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，对日常消费的需求也不尽相同，这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。

　　事实上，从笔者调查走访的情况来看，社区商铺的无序、杂乱发展，是目前中山泛城区及镇区社区商铺主要存在的问题，发展商在定制小区发展规划同时，并未给投资方提供更详细的定位。这一后果，直接导致了社区商铺在低端、杂乱的定位中散漫发展，商铺经营情况多良莠不齐，社区的消费结构没有相对清晰地梳理出来。

　　“就大部分发展商来说，他们还没有体现主导社区商业模式的功能。这种功能更多体现在写字楼或者大型综合体的品牌发展商当中，他们对未来的商圈规划有非常成熟的导向，在招商过程中也会主导商铺的经营性质、品牌档次，等等。如果这种操作能够运用在社区商铺的运作当中，那么有序、立体的社区消费结构就容易搭建起来。一旦这种连锁反应式的便利性被确立，网店的优势就无从体现。”有研究机构做过调查，在前瞻规划相对成熟的社区，其商铺租金和销售都能取得不俗的业绩，如远洋城世界观首层商铺租金每平方达到3万—4万元，天祺住宅区的租金为2万—3万元，天耀与天誉首层商铺的价格在中山也趋于中上价位。罗丽娟 韦啸