买房是件大事 法官帮你理清买房那些事儿

　　近年来，二手房买卖纠纷、房产中介居间合同纠纷等增加幅度较大。

　　买房对于一个家庭来说，是件大事，如何能让这件大事办得更稳妥？请看：法官帮你理清买房那些事儿。

　　买卖容易过户难 动迁房买卖纠纷多

　　浙江人老何，2008年通过中介以35万元的价格购得新区新浒花园房屋一套。因拆迁安置房土地使用权证、房屋所有权还未办下来，双方就约定待“两证”办下来后过户。付完房款后，老何一家就搬进了房子。

　　2011年，房屋“两证”办下来后，当老何要求过户房产时，却遭到了黄某夫妇拒绝。黄某夫妇认为近几年房价上涨了很多，当初房子卖亏了，要求老何再补偿8万元。经过一年多的协商无果后，老何将黄某夫妇告上法庭。法院经审理认为，老何与黄某夫妇签订的房屋买卖合同合法有效，双方都应该遵守。黄某应该按照合同约定协助老何办理过户手续，并承担相应的违约金。

　　法官说法

　　买动迁房的风险

　　动迁安置房价格便宜，周边配套较好，受到很多市民的青睐，但与之相关的纠纷也一直居高不下。购买动迁房主要有以下风险：一是动迁房往往几年后才能拿到“两证”，可能遇到卖家反悔不愿意过户的风险。二是动迁安置房往往存在家庭成员共有的情况，因为没有“两证”，房屋的权属不容易查清。三是在买卖房屋后，“两证”办下来前，所有权人死亡，买受人在实现权利方面可能产生麻烦。

　　中介承诺不可靠 规避政策风险大

　　杨先生本来有一套父母留下来的房子，为改善居住条件，杨先生准备再购买一套二手房。在向房产中介咨询时，杨先生提出自己是二套房，无法筹集到足够的首付资金。房产中介向杨先生保证，可以通过操作让其顺利拿到贷款。解决掉后顾之忧后，杨先生很快在中介帮助下找到合适的房源并签订了房屋买卖合同、支付了定金。

　　在办理贷款时，房产中介将杨先生的身份包装成企业高管，并将贷款用途改为购买商铺。但最终银行放贷下来后杨先生傻了眼，当初中介承诺的10年贷款变成了18个月的贷款。因还贷压力过大，杨先生放弃了购房，并向中介讨要购房中介费、贷款服务费用及相关损失。法院审理认为，在中介的居间服务下，杨先生已签订房屋买卖合同，应承担相应的中介费用；双方委托贷款合同存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的情况，法院认定为无效，房产中介收取的贷款服务费应当予以返还；双方对损失的发生均有过错，故杨先生的实际损失由杨先生、房产中介平均负担。

　　法官说法

　　勿信中介规避政策

　　目前，国家房地产调控政策已进入深化期，相关限购、限贷政策的执行更加严格。少数不法房产中介为招揽业务，会承诺能帮助购房者规避限购、限贷政策并帮助开具各种虚假证明。但一旦不成功，房产中介会以种种理由推脱责任，购房者将会遭受巨大的损失。

　　开发商宣传不可靠 写进合同才放心

　　去年年末，小李夫妇到某小区看房子。一进小区，他们便被眼前的景象迷住了：大片的绿地让人心旷神怡。销售人员也一再向小李夫妇推介这片绿地。看到小区环境这么好，小李夫妇心动了，很快和开发商签订了房屋买卖合同。

　　谁知，临近交房，小李夫妇才得知，原来这块绿地是市政规划绿地，并非属于小区所有。小李夫妇认为权益受到了损害，遂向法院提起诉讼。

　　法院审查后发现，双方在合同中明确约定“开发商在楼盘销售过程中的宣传资料、楼书、销售模型、广告、样板房等仅作为原告选择楼盘时的邀请参考，不作为具体允诺及合同的组成部分”。因合同中没有有关此处绿地的约定，故小李夫妇的诉讼请求并未得到法院支持。

　　法官说法

　　白纸黑字写进合同

　　买房时除了多听，更要多问。开发商宣传资料上描绘得再好只是空中楼阁，只有写进购房合同才是对自身权益实实在在的保障。

　　尤其是购房者比较在意的特殊事项，如果开发商提供的格式合同中没有体现，一定要通过特别约定注明。

　　订房容易退房难 “激情”购房后悔多

　　日前，张女士拿到了开发商退还的2万元定金后，终于长舒了一口气。和开发商历经近半年的拉锯战终于落下帷幕。

　　原来，2012年年底，张女士夫妇参加某网站的看房团活动到一个新开盘的小区看房。到了现场，张女士夫妇感觉小区位置比较好，内部环境非常不错，户型也很好。销售人员一再强调，房源非常紧张，且当天是他们促销活动的最后一天，可以交2万抵4万。夫妇二人见现场定房的人非常多，且舍不得“2万抵4万”的优惠，就匆匆签了合同，交了定金。

　　回到家后，张女士夫妇仔细研究才发现，该小区附近工厂较多，且旁边规划建设有城市主干道可能会较吵，户型也不如他们想象的好。张女士越想越后悔，便向开发商申请退房。可是，开发商却以合同有明确约定为由，拒绝退还定金。几个月协调未果，张女士将开发商告上了法庭。经法院多次调解，开发商同意让步，退还张女士2万元定金。

　　法官说法

　　定金一付想退很难

　　买房人缴纳订购款(或认购款、预定款等)后反悔，要求退还订购款的，要具体根据合同条款看订购款的性质。如果认定订购款为定金，按照合同法相关规定，开发商有权不予返还。目前，很多房地产项目经常会营造一些限时优惠、特价抢购等压迫式氛围，诱导购房者尽快作出决定，提醒广大市民深思熟虑后再作决定。记者 陈菲