“金九银十”杀到 广州本月超三成楼盘仍在涨

制图：杨佳

　　距离“金九银十”只有几天时间，大半年内“稳中有升”的房价在传统销售旺季是否会进一步推高？网易房产数据中心昨日发布了其对100个楼盘网签均价的抽查报告称，有33%的楼盘价格环比上涨，而价格基本不变的楼盘的比例占据40%。

　　记者采访发现，金九银十前夕，广州楼市成交仍然热得发烫，“日光盘”频频现身。而背后“双合同”、“延期过户”等手段已经使得楼市调控逐渐变成了“数据控”。

　　有业内人士表示，今年以来楼市调控正在发生微妙变化，行政化色彩淡去而更强调长效机制的建立。

　　数据 二成多楼盘成交均价下降

　　网易房产截取阳光家缘数据，抽调了100个楼盘的成交均价和7月进行对比，结果显示，有33%的楼盘成交均价出现上升趋势，和上月一样；有27%的楼盘成交均价出现了下降，比上月的33%减少了6%；40%的楼盘成交均价则基本保持不变。

　　其中，价格环比涨幅较为突出的楼盘有广州星河丹堤、星汇金沙、星品和珠光御景山水城等。其中广州星河丹堤的网签价格由13966元/平方米上升到17877元/平方米，差价为3911元/平方米，涨幅为28.00%，该盘同时在售别墅和洋房，价差较大；星汇金沙的网签价格由15812元/平方米上升到19114元/平方米，涨幅为20.88%；星品的网签价格由26208元/平方米上升到31169元/平方米，两者相差4961元/平方米，涨幅为18.93%；珠光御景山水城的网签价格由5539元/平方米上升到6547元/平方米，涨幅为18.20%。

　　降幅较为明显的楼盘则有珠光流溪御景、华景里、诺德名都等。其中，珠光流溪御景网签价格由8415元/平方米下滑到5969元/平方米，降幅为29.07%，但是也同样存在产品差异问题；华景里的价格由29646元/平方米下滑到22794元/平方米，降幅为23.11%。

　　现象 “日光盘”频现外围开发商抢跑“金九银十”

　　“金九银十”即将到来，从市场的行情来看，各大开发商都已铆足劲推货，甚至有不少楼盘纷纷“抢跑”。

　　记者了解到，最近广州楼市成交仍然热得发烫。8月中旬以来，许多楼盘在开售当天就实现“日光”，2700套房源在一天内就被抢购了2000套。“不担心卖不出，只怕卖得太快！”一项目销售总监罗先生表示。

　　“由于中心城区房价居高不下，刚需客只能把目光投向郊区。”合富置业首席分析师龙斌说，这些热销的“日光盘”均是位于外围区域，以中小户型为主，总价不高，因此备受刚需买家的追捧。

　　“金九”在即，广州也迎来了预售证发放小高峰。8月以来，连续三周，广州住宅预售证发放分别达到9、9和12张，预售住宅均达到千套以上，尤其是第三周，预售房源暴涨至2955套，环比前一周大涨143%。也就是说，在九月将有大量的一手住宅供应。

　　在满堂红战略管理部副经理肖文晓看来，今年以来开发商获取预售证的难度比较大，目前大量预售证的派出说明了楼盘正在为9、10两月的黄金节点进行准备。

　　目前，不少银行出现了房贷额度用完暂停房贷申请的现象，则成为“金九银十”的一大变数。有业内人士表示，“金九银十”的楼市成交状况还要看房贷能否松绑。

　　博弈 “双合同”钻空子限价令遇尴尬

　　“新国五条”广州细则已经出台将近5个月，而广州“限价令”的实施也有4个月。网易房产分别截取了阳光家缘6月27日-7月26日和7月27日-8月25日的数据进行对比分析。结果显示，广州市本月一手房网签套数为6021套，环比上月的6673套，减少9.8%；网签成交面积为65.0万平方米，和上月的77.2万平方米相比，环比减少15.8%。全市网签均价方面，本月网签均价为12019元/平方米，环比上月的13324元/平方米，下跌11.1%。

　　房价真的降了吗？“开发商的降价动力不足。”在广州房地产行业摸爬滚打多年的中原地产项目部总经理黄韬坦言，限价限售等政策下，房价数据被扭曲了。

　　“面对当前市场‘日光盘’频出的旺盛需求，以及地王涌现，开发成本增加等客观现实，开发商又怎么可能抑制涨价冲动？”合富辉煌首席分析师黎文江感叹。

　　今年4月，广州宣布全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导。记者调查发现，目前广州在售的大部分楼盘报出的售价并未有下降的现象，但定价的方式却开始出现多种奇怪手段。在增城某楼盘看房的陈小姐就告诉记者，销售人员向她透露该盘住宅是以精装修出售，但签订的销售合同却是毛坯价格。如果要进行购买还要签订一份装修合同。“双合同”的现象当下已经成为不少楼盘规避“限价”的主要手段。

　　有知情人士向记者介绍，这些以“双合同”方式售楼的项目，装修费用的占比甚至达到20%。“购房合同价格就是网签价，将装修费用独立就相当于售价降了20%。”

　　“延期过户”这种在二三线市场常见的售楼手段眼下在广州楼盘销售中也开始出现。番禺市桥南板块的某在售项目，其销售负责人告诉记者，即便是暂时缺少购买名额的买家也可以先购房，一年后再办理过户。

　　“9月房价下跌不大可能。”肖文晓认为，上周广州一手住宅均价跌破万元只是数字游戏。

　　“政府部门正在运用行政手段，力求平衡房地产市场各种矛盾，既要完成控制房价的任务，又要小心维持房地产市场的兴旺，以便顺利完成土地出让计划。”黎文江说，限售限签、实行政府指导价的做法会坚持下去，直至控制房价达标才有可能取消。

　　撰文：南方日报记者 蒋劲劲 卢轶 郑佳欣 实习生 田博 张意珠 统筹：郑佳欣

　　□延伸阅读

　　长效机制信号不断释放

　　转眼又将是“金九银十”，大半年内“稳中有升”的房价在传统销售旺季是否会进一步推高？楼市调控又将去向何方？……一系列追问成为当下楼市关注的焦点。

　　客观来看，目前的调控主要以延续此前政策为主，在“调控没有加码就是利好”的楼市，也导致了普遍对后市的看多。因此后续除了稳定房价，建立长效机制显得更为重要。

　　广东省房协理事赵卓文撰文称，到目前为止，几乎所有的调控政策都导致“短期行为”，市场缺乏长效机制。“从政策面分析，限购、限贷、限价、限售等政策将持续。新政策加码和新调控手段出台，概率很大。”他认为，今年下半年，政策不但不会放松，而且会进一步收紧。

　　“下半年广州要完成的房价任务是比较重的，肯定会对价格进行更强的控制。”肖文晓认为，总体上价格还是会稳中有升。事实上，今年初推出的“国五条”及其细则，尽管大幅收紧了调控，但房价上涨的态势并没有从根本上得到遏制。

　　作为落实“国五条”最为彻底的城市，北京首幅“限房价竞地价”地块在8月21日进行了竞拍。这种“限房价、竞地价”的模式会否成为调控的新武器？龙斌说，此模式只能满足一小部分人的住房需求，而且单独供应几幅限价地，短期也并不能解决问题。他认为，像广州等城市必须要想办法大力供应老百姓买得起的普通商品房。“比较可行的办法就是在周边建卫星城，解决亟待解决的配套问题。”

　　今年以来，国务院、财政部、国税总局多次吹风表示房产税改革试点扩围已越来越近。据消息人士透露，杭州、深圳、北京已经将自己的房产税改革试点方案上报中央。有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见亦在业内流传。有业内人士透露，具体方案或许在11月份举行的十八届三中全会时初显眉目。