“傍上”好学位 深圳老房子卖出豪宅价

“学位房”成为中介推介二手房源的利器。

　　随着新一年开学日期的临近，对于学区房的关注度又趋白热化，在对教育资源渴求的市场需求下，学位房价格屡创新高。而与往年不同的是，在深圳“积分制入学”的政策影响下，学位房成交已打破季节性，成为全年都很活跃的成交房产，尤其是包括白沙岭、园岭、景田、南头等学位房片区。

　　在学位房的持续上涨下，一些即使是楼龄老、房价高的房产，只要其带学位，尤其是“名校”学位，其价格都高过周边非“名校”物业。记者了解到，深圳目前几大学位房片区内，学位房的成交均价一般要比非学位房价高20%—50%，而市民也普遍认同这一“溢价”空间。部分优质的学位房，即便是旧楼也能卖到豪宅的价格。

　　记者日前走访市场发现，在涨价幅度和速度方面，学位房也成为深圳房产升值中非常重要的资源特征，其在弱市时学位房价格更加坚挺，而在市场好时学位房往往能领涨整个片区。通过计算深圳几个学位房片区学位房从去年到今年的成交均价变动可以发现，“学位”房在过去一年的涨幅达两三成，其涨幅堪比“豪宅”以及“前海”房的幅度。

　　半数市民认为有名校才算“学位房”

　　在深圳的白沙岭—园岭片区，斑驳的外墙、狭窄的楼道以及陈旧的公共设施却难挡这里的小区卖到5万元到甚至7万元的单价。究其原因便在于这里的房产所拥有的学位，这里两大学位房片区相连，两个片区都有丰富、优质的教育资源，因此这里也是深圳最为典型的学位房片区。

　　据了解，白沙岭片区位于华强北商圈北部，是政府重点教育功能片区，片区内共有省一级重点小学3所：实验小学、荔园小学、百花小学；省一级重点中学2所，还有艺术学校和几所知名幼儿园。而园岭片区则毗邻白沙岭，除了拥有浓厚的居家氛围，片区内同样有优质的教育资源，比如深圳市第四幼儿园、基建幼儿园、城建幼儿园、园岭小学本部、园岭小学一部、园岭小学二部、红岭中学等。这两个片区也就日渐成为深圳人购买学位房最为热衷的片区。

　　然而，对于深圳市场而言，并非有学位的房子就可以被称为“学位房”，这一名词一般更专指那些有着优质名校学位的房子。据了解，深圳虽有省一级公办小学、初中100多所，但它们在教学质量、社会口碑方面并非处于同一水平，与此同时，一些学校虽然不是省一级学校，但其教学质量好，是市民公认的名校，也受到大众追捧。而从分布来看，目前多数知名学校集中在罗湖、福田和南山，行政面积最大的宝安和龙岗两区，优质教育资源反而较为稀少。

　　记者从中联地产二手房研究院近期发布的《深圳学位房调查》中了解到，在深圳近半数市民的印象中，带名校学位才称得上学位房，此外还有30%的市民认为所有带学位的都是学位房。此外，调查显示，深圳学位资源不足，大部分新建楼盘周边并无名校，因此只要有稍好的公立学校，许多业主就已经相当庆幸，这也在一定程度上令到部分市民对学位房标准评判有所下滑。

　　同一片区学位房溢价空间高达55%

　　而受到传统对教育重视的观念的影响，加上深圳优质教育资源有限，使得深圳带名校学位的房产价格一直高企。中联二手房研究院总经理肖小平告诉记者，如白沙岭、园岭学位房片区和景田、南头等片区的学位与非学位房对比来看，学位对价格的带动效应非常明显，溢价空间甚至高达55%。学位房价格如此高企，令不少市民感叹，学位房市场是“拼爹”的市场。

　　记者也注意到，学位为房产所带来的溢价在各个学位房片区都非常明显。如在白沙岭—园岭片区，房子都是非常普通的住宅，楼龄也比较老，但是由于该片区内聚集了十分强势的教育资源，其房价却可以与福田中心区或华侨城片区的豪宅相比，像是片区内单价最高的国城花园，其成交均价已经接近5万元/平方米水平。而根据中联地产二手房研究院的测算，教育资源给白沙岭—园岭片区房地产物业带来的溢价高达40%，这部分溢价是由两部分组成，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。

　　而在景田片区，学位房的成交均价相比于片区均价的溢价也已接近30%，在南头片区，学位房的均价也高出片区均价25667元/平方米达到54.85%。这些片区的学位房均价都明显表现出高于其他非学位房价格的趋势。而在龙华新区，虽然学位房目前还未表现出溢价特征，但随着整个片区优质教育资源的快速发展，该片区重点学校周边的楼盘已经开始成交活跃，价格也出现上涨趋势。

　　而在市民中的调查结果也显示，有近四成市民认为名校学位房价格比普通房产高出20%—50%为合理区间。肖小平表示，这其中南头片区的学位房受到学位和前海概念的双利好消息而水涨船高，因此这一片区学位房价格上升最快。“深圳学位房自用与投资投机气氛都相当浓烈，是刺激其房价高企的重要因素”，肖小平表示，因为学位房的需求强烈，也有不少投资客参与其中。

　　优质学位房供不应求涨得欢

　　而在涨价幅度和速度方面，记者注意到，学位房也成为房产升值中非常重要的资源特征，在弱市时学位房价格更加坚挺，而在市场好时学位房则能领涨整个片区。

　　记者查阅成交数据显示，2013年7月，著名学位房片区的白沙岭—园岭片区楼盘均价为34497元/平方米，环比上涨1.12%，同比上涨了24.81%，继续稳定上涨。

　　而景田片区也由于居家配套成熟、生活氛围浓厚、教育资源丰富等吸引了众多购房者前来置业，特别是高级白领与企业高管成为了这一片区的主流客群。到今年7月份，该片区成交均价为31966元/平方米，同比去年7月上涨28.542%，涨幅在深圳各片区中高居第二，其中1—7月份累计涨幅已经超过18%。

　　而在南头片区，中联地产的成交数据显示，7月份南头片区成交均价为25667元/平方米，环比上涨3.82%，涨幅连续扩大，同比上涨25.86%。而这一片区的学位房价格涨势更加迅猛，7月份南头片区学位房均价高达39746元/平方米，较1月份上涨32.78%，同比涨幅近5成，与片区均价25667元/平方米相比，溢价54.85%。

　　“这一片区价格涨势如此迅猛，除了名校效应外，原因还有四点：一是深圳向西发展的趋势，推动南山整体房价上涨；二是前海中心的规划带来长期利好；三是物业综合品质较高，大部分楼盘为2002—2006年入市，楼龄较新；四是交通改善，区域环境良好”，肖小平表示。

　　此外，在市民调查中显示，有七成的受访市民认为学位房价格将继续上涨，其中约60%认为将继续领涨。肖小平告诉记者，供不应求是学位房房价继续走高的最大因素。此外，学位房升值快另业主惜售，使得学位房总体周转不足。再者，房价高企、积分入学制令购买学位房的群体不单壮大，且购买提前，这些因素都导致未来学位房将继续领涨。

　　■深圳三大学位房片区

　　白沙岭—园岭片区 3万元/平方米以上房源超七成

　　这是深圳学位房片区的典型代表，也可以说是学位房的领军者。在白沙岭片区内有实验小学、荔园小学、百花小学；还有省一级重点中学2所，而在园岭片区则有深圳市第四幼儿园、基建幼儿园、城建幼儿园、园岭小学、红岭中学等。

　　白沙岭—园岭片区房子都是非常普通的住宅，楼龄也比较老，但是由于该片区内聚集了十分强势的教育资源，其房价却可以与福田中心区或华侨城片区的豪宅相比。该片区内成交房源中60平方米以内、60—90平方米、90—144平方米的占比较为均衡，各占三成多。虽然片区内老物业较多，中大户型是主流，但由于房价高企，且投资气氛浓厚，令到小户型最受置业者青睐。

　　同时目前这一片区的学位房总价普遍已在200万元以上，200万元以内的物业仅限于部分极小户型学位房及非学位房物业。而从单价来看，这一片区房价可以媲美中心区，甚至豪宅物业的房价，2万元/平方米以内的占比仅为1.8%，3万元/平方米以上的则超过七成

　　片区内，南天二花园、国城花园、百花公寓、长安花园、长乐花园、长城大厦、园岭新村等都是置业热点小区，这些小区的单价从3.2万到4.4万元不等。

　　景田片区 福外学位房

　　大多3.2万—3.55万元/平方米

　　景田是中心区第一辐射区，又临近车公庙办公区，地理位置得天独厚，定位是以居住为主。同时这一片区还拥有多个知名学校，如福田外国语学校、景秀小学、景秀中学等，福田外国语学校的实力并不亚于白沙岭片区的深圳实验学校，而景秀小学和中学也都属于省重点学校，实力也非同一般。

　　记者了解到，这一片区涵盖近100个楼盘，共计约3.6万套住房，主要以2008年前物业为主，公寓、小户型、中等户型、中大户型产品丰富且分布十分均衡。而从成交数据上看，这一片区2—3房(60—90平)首次刚需户型最受置业青睐，比例约占40%。在单价方面，根据中联二手房研究院监测，目前景田片区均价超过3万元/平方米。具体到单价区间，2—3万元/平方米是主流，比例近6成，这类物业在景田南较为集中，如华富大厦、五洲星苑、缔梦园。其中拥有全国重点学校福田外国语学校学位的万科城市花园、幸福家园、景田天健花园、景秀年华家园等小区的单价都在3.2万到3.55万元之间。

　　南头片区 小户型为主

　　大多在3.5万元/平方米以上

　　南头片区是南山行政文化中心，区政府和多个政府部门的办公楼都坐落于此，区位优势明显。这一片区拥有省级名校南山实验学校下设的三个分部：南山实验麒麟部(小学)、南山实验南头部(小学)、南山实验麒麟中学部。同时，这一片区还能享受大前海规划带来的长期利好，令到南头学位房受到市场热捧，价格也出现大幅上涨。

　　南头片区大部分楼盘为非社区型，大户型供应较少，多为实用型的2—3房户型，也有不少公寓物业。南头片区今年的价格持续上涨，令到区域内低价物业越来越少，如年初还有少量1.5万元/平方米内物业，到目前已经绝迹。1—7月，单价2万内比例为25.95%，2—3万元/平方米比例为64.55%，其中2—2.5万元/平方米，比例接近40%，主要为70—110平方米的2—3房，代表楼盘为康乐大厦、飞行员公寓、金桃园大厦等。

　　目前这一片区拥有南山实验学位的小区包括荔林春晓、前海华庭、缤纷年华、悠然天地等，这些小区的单价一般在3.6万—4.2万不等。