供过于求回报不高 深圳投资商务公寓需慎重

公寓产品密集入市且价格大多高于同一区位的住宅。

　　深圳楼市从去年到今年上半年呈现节节攀升的态势，但限购等政策仍在限制投资客入市。不过近一两年内入市的不限购商务公寓等产品却渐渐成为投资客的“新宠”。记者了解到，在住宅市场之外，不限购、不限贷的商务公寓类产品成交量不断创新高，这既是由于投资客的入市买入，也是由于开发商有针对供应此类产品所致。但通过计算租金与售价，记者发现，商务公寓类产品入市价格明显高于住宅，但租金水平却持平，再加上其价格涨幅也并不明显，因此，其投资回报并不高，同时，有专家透露，商务公寓类产品仍处于较为严重的供过于求状态，购买此类物业投资要更加谨慎。

　　不限购不限贷商务公寓受投资客青睐

　　深圳楼市从去年下半年到今年上半年量价齐升，接连创出限购实施以来的新高。在这种成交火爆的市场下，不限购、不限贷的商务公寓市场也迎来了成交高峰。根据深圳中原的统计数据显示，今年以来，深圳一手商务公寓的月均成交量是3.05万平方米，而去年全年的月均成交量仅为1.22万平方米。

　　商务公寓市场成交量为何突然放大？深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者，首先，此轮楼市回暖后，投资客也逐步入市，而商务公寓由于其不限购、不限贷，套均总价较小，地理位置优越等特性，便成为投资和部分自住客户的首选。“特别是在3月份二手存量住宅评估征税的政策预期下，部分住宅客户担心受政策影响而抛售手中物业转而持有现金，而在细则出台后，他们发现政策影响有限，而在限购令的影响下，由于购房资格、贷款等条件的限制，这部分客户再投资住宅的可能性减小，因此，很多客户就选择了商务公寓作为下一个投资的标的”。

　　此外，在看到市场商务公寓的不限购特点在目前市场限购政策下热销，开发商也加大了对于商务公寓类产品的供应。据统计，2012年底至今，深圳全市前后共有公园道大厦、万科红立方、星河盛世花园、新天世纪商务中心、深圳湾壹号、前海颐大厦等商务公寓类项目入市。根据深圳中原研究中心统计，过去一年内，深圳商务公寓的总供应量高达61.72万平方米，而2011年全年及2012年上半年的总供应量仅为30.54万平方米。

　　贺晓丽也提醒，从供求角度来看，2011—2012年深圳商务公寓市场处于严重的供过于求的情况，而在2013年以来，在市场需求的持续放大影响下，商务公寓新增供应量不及需求的增加，但前两年的库存仍然足够市场消耗一段时间。但是，当前市场的这种需求能否持续仍是不确定因素，贺晓丽表示，从近3年总的数据来看，深圳的商务公寓市场仍然处于较为严重的供过于求状态，供求比达到1.94。

　　另外，贺晓丽还注意到近期入市的商务公寓在产品定位上逐步高端化。她介绍，商务公寓发展的初期主要是以为中小企业提供办公场所为目的，地理位置优越，租金相对写字楼便宜，更突出的是其商务办公功能。而近期，市场上出现了很多定位居住或会所式的商务公寓，例如深圳湾壹号、前海颐大厦、东海国际公寓三个项目，均为深圳2013年房地产市场上的高端豪宅项目。记者注意到，由于土地资源的限制，现有别墅等高端住宅产品基本处于距离市中心较远的地区，此类商务公寓的出现正好满足了对地理位置和品质要求都很高的这部分客户的需求。

　　商务公寓售价高但租金差别不大

　　在商务公寓类产品日渐受到市场追捧的同时，另一个问题也随之而来，即这种单价更高、但功能更接近住宅的产品是否真的具有更高的投资价值？

　　记者注意到，近期入市的包括万科红、星河盛世、深圳湾壹号、东海国际公寓等产品实际上都是住宅类产品，其或受制于土地性质、或由于土地开发比例、或有意瞄准这一市场而开发为商务公寓，但其在推广时更多仍以居住为主要目的。因此，这些商务公寓在实际功能上仍更接近于住宅产品，但其单价却由于不限购、不限贷而高于同样区段的住宅产品。

　　价格更高是否预示其价格的涨幅也更快？实际上并非如此。根据深圳中原研究中心的监测，近年以来入市的商务公寓项目价格涨幅并不大。例如位于罗湖区东门片区的港澳8号，该项目商务公寓单位于2011年底入市，入市均价为26000元/平方米左右，目前仍在持续销售中，销售均价为28000元/平方米。位于龙岗区的缤纷世纪公寓，于2011年中入市，均价16000元/平方米，当前二手房售价为17000元/平方米。此外，位于福田岗厦的澳新亚大厦(首座)于2010年底入市，推出之时深受市场欢迎，开盘均价32000元/平方米，而当前二手房售价也仅为36000元/平方米左右。

　　这些商务公寓通常比同一项目内的住宅产品售价要高，但租金却差别不大，因此，其投资回报率也并不比住宅产品高。以福田新洲片区的嘉洲公馆来看，其商务公寓产品近期入市，平均售价为43000元/平方米，当前嘉州富苑住宅的租金约为60元/平方米·月，若以85元/平方米·月租金计算的公寓投资回报率也不足2.5%；而龙岗区的保利上城花园，其商务公寓的售价约为17000元/平方米，租金水平约为35元/平方米·月，租金回报率在2.5%左右；罗湖区的港澳8号当前售价为28000元/平方米，租金约75元/平方米·月，租金回报率也仅为3.2%。

　　“虽然商务公寓受欢迎程度仍然较高，但是从商务公寓产品历年的价格涨幅、投资回报率及当前整个市场的供求状态来看，以商务公寓作为单纯的投资增值产品仍然面临很多不利和不确定因素”，贺晓丽提醒，市民在投资商务公寓时仍需保持谨慎。