南京江宁一地块闲置十年成庄稼地 政府想回购

闲置的地块上长满了庄稼。记者 高爱平 摄

　　在江宁东山老城区湖山路以西，昌宁路以北，一大片芝麻和豇豆在热浪里耷拉着脑袋，它们的对面是1.1万元/平方米起售的金东城雅居。在市区里出现这样大片的庄稼地，不免让人心生疑惑。实际上，这些庄稼所在的地块，是一幅闲置了整整10年的商业办公用地。在如火如荼的江宁房地产市场中，这幅位于江宁东山核心区域的地块为何会闲置10年之久？

　　最新动态

　　规划局列出多项新要求

　　在法院判决之后的三个月内，南京市规划局在2013年6月14日，出具了新的《审查意见通知书》，通知书中列出了8项审查意见，要求开发商逐一进行修改完善。“这件事情非常复杂，具体还是要问江宁区政府。”南京市规划局相关负责人在接受记者采访时表示，地块的容积率和是否回购等要素，都掌握在江宁区政府手中。

　　江宁区规划局是该地块审批的具体负责单位，记者就此事向江宁区规划局进行了采访，但是江宁区规划局对该地块的规划审批问题没有发表任何评论。

　　“这幅地块我们也了解，属于历史遗留问题。”南京市国土局相关人士在接受记者采访时表示，江宁区国土局在2009年9月27日，已经下发了该地块的土地证，明确了该地块的用地性质为“批发零售商务金融用地”。该地块闲置至今，是因为江宁区政府对该地块的开发有其他要求。对于该地块已经闲置10年的现状，南京市国土局相关人士表示，他们也只能表示关注。

　　地块溯源

　　2003年拆迁补偿

　　开发商获25亩建设用地

　　这幅闲置了10年的地块，其使用权的所有者为南京宏泰道路建设集团有限公司。该地块在南京市规划部门的表述中，被严格界定为：科学园昌宁路以北、南京造币有限公司以东、湖山路以西地块，用地面积16727.8平方米(25.1亩)，用地性质为商业、办公用地，容积率3.5，建筑密度小于40%，绿地率大于30%，建筑物高度控制在50米以内。

　　“这幅地是2003年拆迁的时候，江宁区补偿给我们的。”南京宏泰相关负责人向记者介绍了该地块的渊源。2003年3月份，由于江宁区天元路扩建，南京宏泰位于天元路和莱茵达路附近的厂地和办公楼需要拆迁。当时，江宁区政府和南京宏泰协商决定，实施“以地补偿”的办法进行拆迁。宏泰被拆迁的建筑和被征用的厂地，评估总价为195万元。江宁区政府将位于昌宁路以北的25.1亩的商业办公用地，以每亩10万元的价格，作价补偿给南京宏泰。拆迁标的不足的部分，将由被拆迁人进行现金补交。

　　2004年1月份，南京宏泰和国土部门签署了《国有土地使用权出让合同》，正式获得了该地块的使用权。当时，在合同中确定，该土地项目使用年限为商业40年、办公50年。南京宏泰相关负责人表示，在当时的土地出让合同中，并没有明确该地块的容积率。在当时的江宁，出让土地未明确容积率的情况较为普遍。

　　容积率数次变更

　　最终确定为“暂不研究”

　　建设用地的容积率向来是地块“身价”的直接衡量条件。在南京宏泰获得该地块之初，江宁区核心区域的房价还在2000元/平方米左右，无论是当时的土地出让方还是受让方，都没有意识到未来的房价会涨好几倍。因此，地块的容积率在很长一段时间内，都没有确定。

　　早在2003年，该地块出让给南京宏泰之前，江宁科学园管委会有意在该地块上进行开发，当时立项计划兴建开发8029平方米左右的建筑。按照这一立项建设规模推算，该商业、办公地块的容积率仅为0.48。2006年，南京宏泰计划在该地块上兴建办公用房。2006年6月13日，江宁区规划局出具了一份《建筑工程规划设计要点通知书》，通知书内明确，该地块的容积率为3.0。

　　2009年6月，江宁科学园管委会核发了“宁园管理字(2009)103号”立项批文，确定该地块的容积率为3.5。随后，在江宁区规划局新出具的《建设工程规划设计要点(商办)》(案卷编号Q-0902301)中，明确该地块的建设容积率为3.5。

　　在经历了以上变更之后，该地块的容积率最终并未确定。在2011年3月份，江宁区召开的区土地出让与储备领导小组2011年第1次会议上，该地块的容积率问题提出后，被研究决定为：“暂不研究宏泰公司问题。”该地块的容积率，目前依然悬着。

　　焦点问题

　　隔壁大企业要地，江宁区政府计划回购

　　记者在该地块的土地证上看到，该地块的边界红线和地块西侧的南京造币有限公司建筑物红线几乎重叠。南京宏泰相关负责人表示，正是因为该地块紧靠南京造币有限公司，因此南京造币有限公司多次提出，要收购这幅地块。

　　“我们一开始开价是50万元一亩，后来开到300万元一亩。”南京宏泰相关负责人向记者表示，在2009年之前，公司也愿意将该地块出让给南京造币有限公司，不过双方在地块回收价格方面谈不拢。

　　此后，意欲收购该地块的南京造币有限公司，改变了策略。记者在江宁区规划局公文处理单(江宁规文处(2011)85号)中看到，南京造币有限公司提出不直接与宏泰公司洽谈收购事宜，而请求江宁区政府出面协调。江宁区政府表示，南京造币有限公司为江宁区经济发展做出了较大贡献，为支持企业做大做强，因此责成区国土局牵头，会同区规划局拿出具体回收方案，报区政府决定。至此，江宁区政府开始出面，和南京宏泰商讨地块回收事宜。

　　2011年4月29日，江宁区政府办公室出具了一份报告，报告显示该地块容积率为3.0，初步估算每亩单价在600万元以上，收回25亩地，总价约为1.5亿元，加上企业的前期投入等费用，回收价格约为1.8亿元。回购之后，按照南京造币有限公司的要求，调整用地性质以工业用地出让，出让价格则会降低，需要江宁区政府补贴较多资金。

　　“江宁区后来提出的回收方案，是按照0.48的容积率计算，以8000万元回购这幅地。”南京宏泰相关负责人表示，对于8000万元的回购价格，他们坚决不同意。

　　规划部门不审批，开发商起诉规划局

　　“我们想自己开发啊。”南京宏泰相关负责人向记者表示，最近几年来江宁房地产市场发展很快，他们也看到了其中的商机，因此也想自己开发这幅25.1亩的地块。

　　2009年6月3日，江宁科学园管委会核准了南京宏泰开发该地块，同意南京宏泰在地块上兴建71893平方米的商业、办公项目，其中地下建设面积为13123平方米，总投资约1.8亿元。

　　2009年9月8日，南京宏泰在该地块上的开发项目，通过了专家评审会。随后，南京宏泰向江宁区规划局申报规划设计方案等，江宁区规划局一直未出具书面意见。2011年5月，南京宏泰再次上报规划设计方案，但是仍然未得到江宁区规划局的答复。2011年12月15日，南京宏泰就江宁规划局的不作为向南京市规划局提起行政复议。

　　2012年3月12日，南京市规划局向南京宏泰出具《审查意见通知书》，通知书答复表示：南京宏泰项目规划设计方案已经根据专家评审会意见修改完善，但是因为该地块初始容积率认定以及地块是否转让给南京造币有限公司等事宜尚未明确，因此暂缓审批。南京市规划局已经再次将相关问题向区政府汇报，等江宁区政府意见明确之后，南京市规划局将根据相关要求进行审批。

　　2012年10月9日，南京宏泰在鼓楼区人民法院提起行政诉讼，要求南京市规划局在15个工作日内审批规划设计方案，并下发审定通知书。

　　2013年2月28日，鼓楼区人民法院作出裁定：要求南京市规划局撤销2012年3月12日的《审查意见通知书》，同时要求市规划局于判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为，并承担案件受理费。