昆明世博板块宜居蜕变大商圈 转型需要引路者

　　随着以世博园为中心开发的世博生态城的建成，以及东北片区住宅开发力度的加大和楼市的火爆，借助与生俱来的森林，以生态、环保和高科技为支点的高尚居住区为代表的楼盘逐渐增多，世博板块逐渐清晰，并映入人们的脑海。

　　但是作为一个以居住为主的发展区域，想要蜕变成一个商圈，该板块的商业现状、支撑力、居住人口、商业业态分布等因素，均称为考量的主要条件。而如今，随着俊发盛唐城、云南印象等众多实力项目的合理发展，以及项目对商业部分的定位和业态分布，商圈规划逐渐展露，一切的发展利好都围绕世博板块的未来展开。

很多入驻世博板块的新楼盘都规划了高端商业。资料图

　　区域租赁价格

　　住宅需求明显集中 租赁需求不大

　　对于世博板块这样一个以宜居生态为主的居住区，有着良好的居住氛围和条件，也使其成为二手房交易较热的板块之一。据了解，在世博板块内，中介机构门店分布相对集中，二手房的购买需求高于租赁需求。

　　记者从一些该区域的中介门店了解到，目前该板块周边区域内，住宅租金相对主城其他区域相差不大，基本在20-23元/平方米/月左右。一套位于穿金路云南印象小区的90平方米左右的毛坯房，租金基本在2100元/月左右，而位于533医院旁云波社区周围的租金相对又略低一些，80-90平方米的装修房租金基本在1500元/平方米左右。

　　据板块内多家中介机构门店的经纪人介绍，近年来片区的发展随着道路的改扩建也开始快速发展，多个商品房项目销售都不错，而区域内没有企业或写字楼，相对的租赁需求并不大。

　　“从两个区域的二手房市场来看，穿金路与北辰大道交叉口附近的二手房源售价相对于世博园附近的较低，穿金路靠近533医院、车行天下附近，建盖相对早的二手房源售价基本在7800-8500元/平方米左右，而从云南印象·首日封沿穿金路往世博园方向走，二手房源售价也开始略有涨幅，大概在8500-9000元/平方米。”泛联房产总经理卞东晓告诉记者，由于板块区域内，多以低密度的项目为主，而新建小区较多，所以房屋户型少有70平方米以下的，售价方面，因其靠近北市区，生活条件也相对其他区域有优势，所以相对其他区域价格也并不低。
“从整体来看，由于区域内的新建项目较多，一手房源供应充足，也从一定层面上减低了购房者对二手房源的需求量，但区域内中介门店分布并不算少，而且较为集中在穿金路533医院附近。”同时卞东晓还表示，这一片区的购买需求也比较集中，相对租赁需求，购买需求比较明显。

　　区域商业业态

　　以年轻化商业形态为主 缺乏规模商业中心

　　作为因世博园发展而带动起来的新兴片区，目前世博片区内具有绝佳的居住条件、居住基础配套相对完善等优势，目前的区功能主要以居住为主，从长远来看，随着俊发盛唐城等项目的进驻，区域的商业氛围也会随着发展开来。

　　纵观世博区域，不管是穿金路、园博路还是铂金大道，其商业业态均以社区商业、街道商业和生活超市所构成，虽然有园博花鸟市场、车行天下等专业市场支撑，但从区域的整体构架上来看，缺乏引导性、规模性的商业购物中心。记者走访调查发现，目前的世博板块区域内，其商业的经营业态基本围绕着餐饮、生活超市、生鲜市场、服装鞋袜和百货类经营展开，消费群体虽然具有一定的消费力，但消费均不在区域内完成。

　　家住云南印象·首日封的杨先生向记者说到，这一区域附近居住的人口基本是以中青年为主，商业的业态设置也比较偏向年轻人，所以周边都是潮流百货、美食餐饮比较多。但一般有购买需求还是会选择去大型的购物中心消费。

　　“该区域内居住条件相对优越，景观、空气等都比较上乘，区域内居住的多以年轻白领、和生意人为主，消费群体都以居住者为主，所以业态基本都是年轻化和相对高端的餐饮，但随着目前进驻该区域的项目和企业的增多，其配套所必须的商业量和圈层也会随着扩大，对于世博区域来说，是无限的机遇，也将弥补该片区商业匮乏的现状”，卞东晓对此分析。

　　纵观目前的世博片区，随着居住条件的利好，区域内云南印象·首日封、云南印象·花好月圆、世博生态城、江东花园、金色交响、茉莉唐朝等项目的发展，都将在打造高端人居氛围的同时，着重打造有规模、多业态的商业中心来引导和提升片区消费习惯和能力。

　　区域商业

　　缺乏有引导性的商业地产进驻 商家看好未来发展

　　纵观世博区域分布的项目来看，包括有俊发盛唐城、云南印象、世博生态城等几个大型综合性项目，其均规划有商业，写字楼以及公寓，这些规划有商业的地产项目出现，将有效弥补板块商业不足的现状，也成为拉动板块走向商圈的主要原动力。

　　如此，不难看出，目前在进驻世博区域的项目，在产品打造上，已经注重了商业的打造，以及生活、休闲娱乐的配合，据了解，以世博生态城为首的众多项目自身都都配备了餐饮、娱乐体验等商业配套空间，保证全效商业综合体的实现。以此同时，随着穿金路至北部客运站沿线的城中村的拆迁，部分工厂企业的搬迁，板块的开发建设将是商业进驻的可挖掘空间。

　　“从2010年开始，区域内的商业消费群体就逐年增加，不仅是因为附近小区居住人口的增加，也因为片区发展的带动，但从整个消费群体的年龄层分布来看，60%以上都是30-35岁的年轻人，只有接近10%的群体是老年人，所以这一片区的商业业态相比其他区域显得具有活力。”曾任职云南印象某火锅连锁店店长的张先生告诉记者，谈及对于该区域的商业发展，张先生也表示，对区域的商业发展很有信心，区域靠近北市区，很多消费群体也来自于北市区，而在商业的业态和档次上，世博区域又与北市区形成互补，而随着该区域居住人口的增加，势必将带来更多的消费群，也将增加区域的商业发展空间。

　　而另一位在穿金路经营家居用品店4年的李女士表示，从开店最初，每天进店不足5人，到如今每天有效客户超过30人，其中体现出的就是片区商业发展所带来的利益。“从开年以后，附近的小区居住人口又增加了，而这也就意味着将促进片区商业更好地发展。”

　　未来突破口支招

　　以合理板块定位和科学规划 来带动高品质人气聚集

　　国家发改委正式批准的《云南省旅游产业改革发展规划纲要》中提到，将昆明世博旅游试验区作为云南四个旅游产业发展和改革综合试验区之一，打造城市康体休闲度假旅游试验示范区，为我省转变单一以风景名胜为载体观光旅游的发展观念，创新城市康体休闲度假旅游，提供实验范本。

　　而世博旅游试验区，作为国家发改委批准建设的新区，以传统意义上的世博板块为核心，拓展至东部、东北部27平方公里的范围，同样以生态旅游为引导，建成一个世界级的康体旅游休闲度假新区。

　　对此，业内人士马先生坦言，目前的世博板块都有大批开发商纷纷进驻助力其发展，但由于板块发展主要以居住为主，且区内项目多为新建项目，板块的商业及其附属产业开发时间较晚，其周期的长短、成效、以及项目定位对于人气的聚集力等，都是决定板块发展的关键性因素。 因此，板块在商业打造上，需要重点、合理的规划，可以世博园为主题，进行相关配套设施的建设，以旅游或休闲来开启板块商业发展。

　　的确，作为世博板块核心区的世博园，将以园区强大景观和功能资源，促进片区的多运营模式大发展。

　　未来辐射力猜想

　　提升区域人口和消费力增长 辐射东片区

　　对于世博板块，曾经有业内人士说过“北市区是昆明主城的副中心，世博板块将成为继北辰财富中心后的北市区又一中心区。”

　　而如今，随着世博生态城、云南映象、俊发盛唐城的综合大盘的出现，在穿金路与世博路交汇处，将形成又一个新都心。另外，市政配套的利好，东三环通车、东二环拆迁改造环境的提升，都有力地推动着世博板块人居品质的提升。

　　今后，世博板块无论从产品类型、生活配套还是交通条件等方面，都可与滇池板块相媲美。在采访中，有业内人士表示，整个世博园区域内在未来的三到五年时间里，随着居住人口的增加，消费群体的壮大，将出现引导未来发展主题的更多项目，而这个区域将很快进入一个发展高潮期。从城市的功能来看，它将来肯定会成为昆明经济推动区域，目前的问题是最终会引进什么样的商业定位。该业内人士也透露，比较看好以世博园为主体，扩展开发的旅游业或者娱乐业，不仅可以辅助区域的商业向上发展，带来区域经济消费的提升，同时可以此吸引更多的居住人口。另外，随着世博板块周边的发展，与世博分区和昙华分区相邻的东白沙河分区，也将展开与世博板块的互动，将改变昆明东市区的弱势地位，提升东市区居住品质。