昆明一房主起诉一对夫妇欠租金 要求腾房赔钱

　　房主起诉夫妻俩欠租金，要求腾房赔钱。丈夫说房子是自己和妻子共同买下的，已经付清全款，只是还没办过户，不存在租赁关系；然而，同样也是被告的妻子却帮着房主证实房子是租的，甚至出具了交租金的收据。

　　吴军：

　　已付清房款 暂未过户

　　吴军接到起诉时，正在和妻子罗兰闹离婚。起诉他们的人叫李燕，是妻子好友李云的女儿。李燕说，自己在建设路的一套房子，一直由父亲李云代管。2004年7月7日，李云与罗兰签订了租房协议，将房子租给吴军一家使用，租期至2010年7月7日；如今房子到期了，自己也不愿意再租，可是吴军一家不愿意搬走。李燕要求法院判吴军一家赔偿自己的租金损失，并腾房搬出。

　　吴军却说，自己和妻子才是这套房子真正的主人，根本没有租赁协议这回事！但奇怪的是，同样面对指控的吴军的妻子罗兰，却认可了李燕提出的起诉。这到底是怎么回事？

　　这要从2004年3月1日说起。这一天是李燕购买建设路这套房子，并与开发商签订商品房购销合同的日期。吴军说，当时的李燕年仅17岁，买房根本不是她的意思。看中并想购买这处房产的其实是他和妻子。但由于当时他们拿不出30万元来买房。正在考虑该怎么办时，李云出现了。

　　李云和罗兰是好朋友。李云是嵩明人，为了女儿李燕上学方便，要在学校附近住，李云找到罗兰商量，相互帮忙，由李云垫款买下了该处房屋，落户在女儿李燕的名下。双方约定，在李云垫款后的一到两个月内，吴军夫妇将房款付给李云，再把房子过户到吴军夫妇俩名下。

　　随后，吴军夫妇分别将自己名下的一套房产卖出，又向亲戚借了15万元，才凑足了30万元给李云。但由于交各种购房税(契税4502元、配套设施费8500元)及装修，还需付给李云5万元。此时吴军夫妇俩已经拿不出一分钱了，于是双方约定于2006年2月付清所欠款项后再过户。

　　吴军说，2006年2月28日，他和妻子分别付了23400元和26600元给李云。然而，国家新出台了二手房交易政策：不足5年出售的二手房，须缴纳全额营业税，即按房价5.5%缴纳营业税(卖方)；二手房出售卖方须缴纳20%个人所得税(增值额的20%)。谁来负担这高额的税费？双方没协商好，于是过户的事就搁浅了。

　　一审：

　　无付款收据 被判交租腾房

　　案件开庭时，李燕提供了两份重要证据：建设路这套房子的《房屋产权证》及与罗兰签订的《租房协议》。对于这两份证据，罗兰均没有异议。但吴军只认可了《房屋产权证》，至于妻子和李云所签的《租房协议》，他不认可。他坚持房子是自己和妻子购买的，房款已经支付给了李云。可吴军提供不了任何已经付款给李云的收据和双方房屋买卖的协议。吴军解释，这事一直是妻子在操办，票据不在自己手中。

　　在吴军无法证明自己主张的情况下，一审法院确认了李燕提供的证据有效。根据双方《租房协议》的约定：租期从2004年7月8日至2010年7月7日止，吴军夫妇按自己的使用要求装修，李云免收2年的房租作为装修费。租金从2006年7月7日起每年一次付清，租金1.6万元/年。逾期支付租金超过15天，李云有权终止协议收回房屋。

　　一审法院判决：吴军夫妇把房屋腾还给李燕，并支付李燕2010年7月8日至实际腾房之日的房屋使用费(按每年1.6万元计算)。李燕和罗兰均表示服判。而吴军不服，将妻子罗兰和李燕一起诉至昆明市中院。

　　吴军坚持自己和妻子才是房屋的真正主人，不存在所谓的租房协议及向李燕缴纳租金的事实。他说，付完全款后，李燕已将房屋交付给他们一家使用，是由于国家出台新的政策，才没如约履行过户。

　　二审：

　　妻子出示租金收据 维持原判

　　为证实自己的观点，吴军在二审时提交了银行转账记录、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表、房屋买卖合同、公证书，以及妻子罗兰的存折。欲证明，他和妻子分别将自己名下的房子卖了，按约分两次将30余万房款全部付给了李云。

　　面对丈夫提交的证据，罗兰没有异议，但却表示不清楚丈夫所希望证实的房屋交易这回事。同时，她向法院提交了5张自己缴纳租金的证据，欲证明这房子确实是跟李云租用的。对此，吴军提出，希望法庭对妻子新提交的《房屋租金收据》的签发时间进行鉴定。但罗兰拒不向法院提交收据原件，称原件不慎损毁，并申请撤回了收据作为证据。故而，法院无法鉴定。

　　虽然吴军提交了新的证据，但这些证据只能证明自己和妻子卖过房子，存折中取过钱转过账。却无法直接证明卖房和取钱的行为与该案中的房屋有何关联，更无法证明他直接向李云支付过购房款的事实。所以法院最终没能采信。

　　昆明市中院最终驳回了吴军的上诉，维持原判。

　　律师说法

　　房产交易

　　要及时过户

　　作为吴军的代理人，北京盈科(昆明)律师事务所董乘树律师认为此案有颇多疑点。李燕为什么将已把全部房款付清了的吴军夫妻告上法庭。难道真的是李燕和父亲背信弃义，不仅要侵占本属于吴军夫妇的房屋(现在该处房产的价值已经上百万)，还要侵吞二人所支付的房款吗？如果真的是这样，吴军夫妇就只能认了吗？因为他们手上没有任何付款给李云的凭证。但事实真是这样吗？会有人在支付了如此一笔巨大款项给对方后不索要收条吗？如果庭审时吴军夫妇将收条拿出来，不就很容易把事情说清楚了吗？然而吴军手里没有这些收条。

　　如何防范这样的事情发生？在遇到类似事情的时候，如何能第一时间提供对自己有利的证据？董乘树律师说，房产属于不动产，产权证是证明房屋产权归属的最直接、最有效的证据，在房产交易中及时过户是非常重要的。另外，在交易中支付大额款项后，一定要保存好付款凭证，以免后患。

　　(本文中除律师外，所有人物均为化名)