房地产融资结构悄然生变 滇房企瞄上海外金主

　　融资，是开发商最近两年受尽煎熬的话题。

　　不断收紧的房地产政策调控，很大程度上改变了以往房地产企业靠银行融资的常态。

　　除房地产信托、房地产基金、民间信贷等较为常见的资金来源之外，房企为解决目前，尤其是自6月底“钱荒”爆发后，给企业正常运作带来的资金链紧张，云南有些选择企业“拼钱”，也就是和品牌房企合作开发项目，也有的房企通过项目工程融资，还有少数房企开始运作海外资金，以渡过“钱荒”难关。除了各种开发商直接融资之外，最近行业都比较关注的是，冰封三年之久的房企A股融资有望“开闸”不？上市房企再融资会有条件地放开吗？

　　【摸牌】 高人指点房企融资？

　　一直在关注经济政策的屠强认为，“下半年金融政策有调整的可能性，但是不大，房企如果缺钱其实还可以考虑私募融资方法。”

　　这几年来，随着楼市政策调控步步惊心，金融政策也一再收紧，之前很多房企资金多来源于政策相对宽松、低成本的银行贷款。这两年来，政策调控让很多房企很难从银行贷款，只有“部分效益好、负债符合规定、项目有市场前景的企业能够从银行贷到款。”富滇银行金融专家屠强告诉记者，同时还要从企业的综合实力和还款能力等综合因素来考量。

　　面对企业巨大的资金缺口，很多房企开始通过房地产信托、房地产基金和券商资管等方式进行直接融资。

　　日前，住建部政策研究中心与高和资本联合开展的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。

　　记者在采访中了解到，对于云南房企而言，重要的融资渠道之一是房地产信托，从全国今年的房地产信托产品就可见房企对信托产品的重视。据中国信托业协会发布的数据，截至6月底，房地产信托余额为8118.63亿元，相比去年底的6880.69亿元，增幅达到了17.99%。

　　除了房地产信托，房地产基金融资这两年也在加速发展，业内人士刘先生认为，随着市场调控的变化，房企融资结构发生很大的变化，融资渠道和方向也有一些新的转移。

　　一直在关注经济政策的屠强认为，“下半年金融政策有调整的可能性，但是不大，房企如果缺钱还可以考虑私募融资方法。”

　　【出牌】融资路子越来越野！

　　并不是每个房企都有借壳上市的实力，在融资渠道的选择上，云南房企开始盯上海外资金的运用。这也是开发商缺钱的无奈选择，据介绍，这种融资方式成本更高，融资规模更大，融资条件更宽。

　　具体反映到市场，今年以来，云南房地产市场不断传出，这儿有房企有新的控股公司进入，那儿两个品牌房企合作开发项目，要么就是团购或者是收取购房者大额定金。

　　“现在的房企很困难，遇到大的宏观调控，民间资本的成本又太高，于是很多房企在融资渠道上有很多新‘招’。”某房地产负责人贺先生说，团购和项目工程融资之前也不乏存在，现在就更为常见了。另外一个很明显的表现就是房企之间的“拼钱”，既有大型房企和小型房企的合作，也有上市房企之间的合作，不管哪种方式的合作，中间或多或少都与资金链有关。

　　对于品牌房企来说，融资渠道相对宽一些，尤其上市公司，可以通过发行债券、定向增发股票等方式来融资，也可以通过调配各个项目的资金配置，优化资金效率等方式来支撑项目开发。当中，一些房企在国内A股市场尚未“解冻”的形势下，纷纷借壳香港或者海外上市，来拓展融资平台。

　　当然，并不是每个房企都有借壳上市的实力，在融资渠道的选择上，云南房企开始盯上海外资金的运用。据贺先生透露，如今已有几个项目在涉足，这也是开发商缺钱的无奈选择，据介绍，这种融资方式成本更高，融资规模更大，融资条件更宽。

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　　上市房企有望再融资

　　北京大学证券研究所所长吕随启称，城镇化需要房地产资金介入，由此放开房企再融资预期顺理成章。吕随启称，抛出融资方案对上市房企来说既可探探路，摸摸政策底线，又可以在融资条件放开后，率先抢占先机。

　　业内人士认为，放开房企再融资是市场化的必然选择，地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，不仅能降低银行乃至整个金融系统性风险，而且社会整体的中长期资金价格可能也会下降。但是从实际操作上来看，全面放开的可能性不大，而差异化、有条件的放开可能性比较高。