冲动型买家当心“冲动的惩罚” 总价低但变现难

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　　别拿北京价格比较外地楼盘 别被卖房氛围渲染盲目跟风 投资总价虽低但变现太难———

　　“冲动型买家”一词出现在世纪之交房地产业第一次热潮时期。由于没有限购政策掣肘、首付低(甚至零首付)、容易转手，那时的售楼处经常出现明明是陪人来看房、自己却一时兴起直接掏钱购买几套的现象，相对于“买房应该看七次以上”的经验之谈，往往只看一次或者当场拍板的买房人，一般被称为“冲动型买家”。本以为随着房地产市场进入政策控制通道，投资者的绝迹会使“冲动型买家”一词成为历史，谁知在这个夏天，它却又一次出现在人们面前……

　　阳光、沙滩、海岸、蝉鸣、鸟叫、日光浴、游艇、自助烧烤、海鲜……炎炎夏日，这对于城市空气质量较差、闷热桑拿天持续、工作压力较大的北京居住者来说，是不是有不小的诱惑力？如果再被告知包括游览周边景点、三环附近车接车送等一切都是免费的，你是不是就更动心？正是因为这种心动，使不少北京居住者以旅游的名义踏上了看房班车，虽然多数“游客”起初并无购房意愿，但是旅行结束后，名下却多了当地的一套房产。

　　出去旅游带回一套房子

　　说到冲动型买家，王先生就是其中一员。“本来只想带着全家去海边玩儿一圈儿，结果却买了一套房回来。”王先生笑着说道。

　　据了解，从事贸易工作的王先生是地道的北京人，家住朝阳门附近。由于王先生平日工作较为繁忙、经常加班，所以少有时间陪家人游玩。近来北京天气比较炎热，王先生想赶紧抽时间带妻儿出去转转，正巧看见北戴河某项目“免费游玩”的宣传，王先生便赶紧拨通电话，顺理成章地加入了“旅游看房”的行列。

　　“到了售楼处，刚开始只是随大流听沙盘讲解、看样板间，但后来感觉这里的房子真是便宜，30多万一套，包含精装修，这样的价格在北京三环以里连卫生间都很难买到，加上项目周边环境较好，离海边较近，感觉是避暑的好去处，于是跟爱人商量，决定在这边买上一套房，供以后休闲度假时使用。”王先生说道。

　　与王先生情况类似的，还有周女士等一行三人。据周女士介绍，该项目销售人员比较热情、态度也好，茶点、饮料、零食等准备到位，项目现场布置温馨、浪漫，音乐舒缓，园区景致上乘……这些都让周女士和与其同行的林女士、王女士感觉很满意，决定各自买上一套，以后还可以分别与家人前来游玩。“不过当天我没有带够现金，只是交了定钱，等过段时间还得和家人再过去一趟。”周女士表示。

　　房屋“白菜价”具有吸引力

　　从目前沿海地区的旅游地产市场销售情况来看，像王先生、周女士这样冲动型买家伴随夏日增温而增加，类似的购房情况在山东、海南等地也相继出现。

　　谈到冲动型买家扎堆购房的心理，亚豪机构市场总监郭毅一语中的：“爱占便宜”。“开始只想跟着去免费旅游，但是到最后却被‘忽悠’花钱买房。”郭毅说道，“另外也是因为都市人口太多，一些中老年人想找一些山清水秀、空气质量较好的地方养老，这种需求也有一定的驱动作用。”

　　此外，中原地产市场总监张大伟认为，这类买家形成的主要原因还有如下几点：一是因为当地房价绝对值很低，北京新房价格起码要在每平方米两三万元之间，而一些海景房的价格只要每平方米5000多元。二是因为当地的确有一些比较独特的资源，加之房屋总价低，所以决定买房不需要考虑很长时间，往往买家对房源周边配套等情况都不是很了解，类似于在买快消品。“就好比消费者看到广告做得好就去买洗发水，但是对其实质作用并不是很了解。”张大伟说道。三是这种卖房的方式类似于传销，从购房者坐上看房班车开始，一些销售人员就不停地说项目好，给购房者“洗脑”。

　　几类房产受冲动型买家青睐

　　据专家介绍，除去海景房，商住房、商铺、环首都房产及海外房产也较容易引发购房者冲动购房。

　　首先是商住房。由于北京受限购政策影响，“房票”趋紧，很多手上有闲钱但又投资无路的人想到了投资商住房，以使资产保值增值。从目前市场反馈情况来看，不少不限购的新盘一经推出便受到购房者热捧，有些购房者一下买上两套、三套，甚至更多，坐等升值。

　　在张大伟看来，商住房原本是按办公需求来规划的，其居住舒适性要差一些，普通住宅容积率一般在2.8左右，而商住房容积率在3.5以上。另外小区配套也不是很完善，且商住房交易税费比较高，首付款通常为50%。另据郭毅介绍，商住房日常维护成本很高，水电费、物业费等也都会比一般住宅收费要高。而且购买商住房还要考虑其50年产权的问题。虽然《物权法》明确规定居住用地70年使用权期满的可自动续期，但是对商业公建类的产权续期问题并不明确，将来一旦商住房40年、50年的产权到期后，还要面对补交土地出让金续租的问题。另外就是目前计划出台的房产税，未来究竟是对商住房按何税率征收还不好说，这也是一个不可控的风险。

　　郭毅认为，如果选择投资商住房的话，应该重点注意两个方面：第一，应该选择离主城区相对较近的房源，这类的房源日后较容易转手、变现。第二，房源附近轨道交通要便利，这样的话，即使房子是在五六环的位置上，也比较容易出租及转手。

　　其次是商铺。对于经济实力较好的人群来讲，投资商铺也是其所考率投资的又一重点。另外，一部分人也容易受投资商铺回报率较高的宣传影响，冲动购房。

　　郭毅认为，商铺投资是一种很专业的投资行为，考量投资者的专业眼光。普通投资者要自主学习商业地产经营方面的一些专业知识，确保投资之后能有回报。总的说来，购买商铺，要重点考察商铺周边的人流量及其人群的消费能力，然后选择一个位置较好的铺位。“虽然与位置较差的铺位相比，位置较好的铺位价格可能要高出三四倍，但是这有利于以后出租及出售。”郭毅谈道。

　　其次是环首都房产。受“大七环”概念的影响，近来河北省的廊坊、涿州、香河、固安一带的房产受到购房者的关注。一些在北京工作，但是暂无买房资格，经济状况“捉襟见肘”的购房者开始考虑购买这些区域的房产。虽然这些地区的房屋总价相对便宜，但是受交通条件制约，往返北京主城区时间往往在4-6小时之间，购房者要想清楚其所付出的时间成本是否划算，想想是否能忍受每天把这么多的时间浪费在路上。更为真实的情况是，一些在这些区域置业的购房者，仍会在主城区租房居住，供工作日居住使用，而其购买的环首都的房产也就无疑成为“周末房”。

　　最后是海外房产。相比于对国内某些城市房地产市场状况及项目周边配套不了解，海外置业所要面对的这些问题尤为凸显。

　　郭毅表示，投资海外房产一定要对该国及其房产具体所在板块的经济情况有所了解，其经济状况处于上升趋势，才有一定的投资价值。另外还要考察海外房产项目周边的商业、教育、医疗等配套，方便孩子上学及家人居住。如果购房者有移民需求，应该向了解当地移民政策的专业律师寻求帮助。另外，张大伟认为，如果购房者真的是喜欢某个国家的居住环境，那么出资该国房产则无可厚非。如果纯粹是为了投资，那么从目前全球范围来看，房价涨幅最大的就是中国，所以还是国内的投资机会要多一些。

　　总体来说，不管是“冲动购买”哪种房源，郭毅建议，最重要的是针对自身的经济情况量力而行，千万别因一时冲动，购买超越自身经济实力的房产。另外，在房产投资中，要针对不同类型的房地产投资品，掌握相关专业知识，了解项目本身以及项目周边的基本情况，做到有的放矢，把投资风险降至最低。

　　买不了解的房产当心“冲动的惩罚”

　　消费者在旅游氛围下买房，后续满意度是否会持续？“反悔要求退房的情况也时有发生。”张大伟说道。那么，滨海度假型房产究竟有何不足之处？郭毅表示，这类房子对于北京购房者来说，年使用率较低，远一点的地方，往往一年也就能飞过去几回，交通成本较高。自住的话，这些房源一般都不在景区核心地带，且周边配套设施相对缺乏。出租或出售的话，该类房源周边有大量的空置房，二手房屋流通市场变现能力较差，想租、想卖都不是很容易，未来升值空间也较小。除此之外，受海滨气候条件影响，房屋比较潮湿，冬天取暖也较为麻烦，不太适合有风湿类疾病的中老年人长期居住。靠海房屋里的家具也容易受损，房屋日常维护成本较高。

　　“购房者很容易被吸引到当时的销售氛围当中，冲动买房，等把房子买下来之后，才发现会面临很多问题。”郭毅说道。

　　此外，针对这类买家总会将当地房价与北京房价相比的行为，张大伟认为，这没有什么实际意义。如果是以北京房价来做比较的话，那么会发现全球的房价都不贵，当地的房屋价格还是要与当地居民的收入状况相匹配。比如山东省居民月平均收入也就在2000-3000元之间，这样来看，5000元/平方米的房价就不算低了。对于很多北京人来讲，买一套二三十万的房子就如同买一辆车一样容易，他们往往认为买车还会磨损，但是买房起码不会跌，总觉得这笔钱比存银行好，但实际情况不一定是这样。外地三四线的房产，其二手房市场还没有完全成熟起来，价格比新房市场要低很多，投资者很难变现，不像北京的二手房源挂牌之后可能在一个星期内就可以卖掉，但是三四线城市的房子挂牌半年可能都没人看。

　　文/刘佳