“金九”开局 北京26个新盘5个刚需

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　　改善型楼盘和豪宅渐成主力 地价推动房价始终呈现涨势 大型房企呼吁慎当地王———

　　持续至今的成交热消耗了大量的库存，再加上之前两年土地出让未达标带来的后遗症，使得大量房企对于增加市场供应“有心无力”。根据亚豪机构统计，下个月仅有包括泰禾北京院子、鸿坤·林语墅在内的26个新老项目入市，相比去年同期减少三成，供应量持续下滑。分析人士称新增供应的锐减和土地价格的屡攀新高，让9月新盘的价格继续呈现涨势。对于房价和地价在今年的持续上扬，包括远洋地产控股有限公司董事局主席李明，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红在内的多位开发商高层都表示了担忧。为了预防风险，远洋地产力求发展的多元化，试水的第一个养老项目椿萱茂下个月正式面市，而绿地则发展商业地产的同时，也定下了不抢地、不当地王的基调。

　　新盘预测 “金九”只迎来了26个新盘纯刚需小户型项目仅5个

　　“金九”的到来似乎也难以缓解目前市场上在售项目少、买房人扎堆的现状。根据亚豪机构数据统计显示，9月份北京预计将有26个项目开盘入市，其中包括鑫苑·鑫都汇、通州万达广场、亦庄金茂悦、泰禾北京院子等在内的10个纯新盘，以及包括京投万科西华府、鸿坤·林语墅、金隅翡丽等在内的16个老项目后期。

　　与曾经9月份动辄四五十个新盘的入市量相比，即便处于旺市，北京楼盘的新增供应依然有限。不仅如此，今年9月的新盘分布还十分分散：朝阳、海淀、丰台、昌平、大兴等区县均有所涉及，其中朝阳、房山、顺义、大兴几个热点区域的入市项目不分伯仲，均在4-6个之间。新盘的分散也可能会加剧热点区域的排号现象。像大兴、房山、通州过往几个月里都出现了千人排号抢房的现象，但在9月，这几个区域的新盘数量却并未明显超出其他区域。

　　除了总量上的少，9月新盘的另一大特征就是主打小户型的纯刚需盘数量锐减。根据亚豪机构提供的数据，26个新盘中，包含有100平方米以下小户型的项目共有18个，而这18个项目中，完全以刚需户型为主，主打90平方米以下房源的项目仅有5个。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，造成这种现象的原因是房企土地储备不足。基于今年北京房价持续攀升，因此对于房企来说并没有“捂盘惜售”的必要性。2011-2012年间，土地出让稀缺带来的存货量不足，使得大量房企对于市场供应“有心无力”。即便开盘的项目也纷纷追求利益最大化，由刚需为主变为改善为主，更加注重高总价大户型的销售。

　　市场行情 供需矛盾让高端住宅迎来时机

　　开发商主打方向的改变也代表了市场行情的走向。9月份的新盘中，总数虽然不多，但改善型的大户型楼盘以及别墅、豪宅项目却比比皆是。

　　像昌平区的金融街·金色漫香苑此番推出的全是140-190平方米的大户型；一直以刚需为主的首创·新悦都，也推出了170平方米的下跃户型；以商住为主的亦庄，终于迎来了一个住宅项目金茂悦，但首期入市就全部是130-180平方米的三到四居。此外，单价6.8万元/平方米的地杰·长安驿，1600万元/套起的鸿坤·林语墅，也预示着高端市场的走热。

　　据记者了解，不单是大户型的改善楼盘开始占据主流，一些堪称天价的城市豪宅项目近来也达到了前所未有的高度。像位于东北四环的合生霄云路8号，在8月最新成交了一套520平方米的户型，单价达到了16.1万元，加上税费后总价近一个亿，无论是单价还是总价都创下了今年北京市场的成交纪录。对此，该项目销售总监吴优告诉记者，今年多块高价地的出让，北京多个高端项目冲破单价10万元/平方米的门槛，让财富阶层更看好豪宅市场。

　　亚豪机构统计也印证了豪宅项目的供需矛盾，今年前7个月，北京四环以内新增供应395套商品住宅，同期销量却高达3641套，1：9.2的供需比创近8年内新高。严重的供应矛盾导致今年前7个月，北京四环内商品住宅的成交均价为42259元/平方米，与去年同期相比大幅上涨24%。

　　价格预判：土地因素导致新盘项目均呈现“涨”势

　　从入市项目定价来看，9月预计入市的26个项目当中，仅有8个项目公布预计销售价格，其余18个项目售价均处于待定状态。

　　据记者了解，目前北京住宅市场价格已明显进入“明线”与“暗线”并存的阶段。受到限价令的影响，项目取证价格已受到控制，但基于市场需求较大，各区域均出现供需倒挂的影响，项目实际价格仍一路攀升。捆绑精装合同就成为一条常见路径，这种操作方式虽不一定违规，但毕竟与政府控制房价的意图相背离。房企在执行过程中也多为谨慎，部分项目到开盘当天才会公布实际售价与分拆模式。在巨大的供需缺口下，购房者能够“抢到”一套合适房源都已成为奢求，对价格的关注度反而降低。

　　从已公布预售价格的8个项目来看，“涨价”仍然是目前的主题。其中金隅翡丽二期产品铂爵郡首次报价39000元/平方米，而其一期最终开盘价则为30000元/平方米。位于房山区的长阳光和作用此次报价为18800元/平方米起，相比其年初开盘价高出了4800元/平方米。涨势最为凶猛的当数润泽公馆，其去年9月的开盘价仅26000元/平方米，今年9月的报价则已飙升至40000元/平方米。

　　高姗分析认为，房价如此上涨的动力，一方面是源自需求市场的追捧，供需严重倒挂的现象使得目前市场中再次出现“一房难求”的现象，购房者“追涨”的心理日益明显；另一方面则是基于地价成本的高企，从近期成交的朝阳孙河及亦庄宅地情况来看，商品住宅部分的楼面价仍然居高不下，地价本身就直追目前区域住宅均价。受制于土地成本的影响，未来这些项目售价必将不断再创新高，而这些高价地对于周边区域市场的影响，则是从土地成交那一刻即开始。

　　业内声音：应理性拿地不做地王，房企发展更加多元化

　　对此，不少开发商都担心房价和地价的过快上涨，可能引发危机。近日，绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红就表示，当前土地市场成交热情不减，各大开发商拿地积极性较高，北京、上海等地频频出现“地王”项目。很大程度上是由于当前土地市场供需矛盾比较突出，土地的供应远远不能达到区域发展的要求，所以不可避免地出现了一些“地王”。因此绿地的发展策略偏向了风险相对可控的商业地产。

　　据了解，当前绿地集团的商业占比大概在45%左右，而在北京区域商业地产更是占比90%。在今年绿地先后获得的8宗地块中，只有昌平有少量的住宅，其余基本上都是商业项目。石文红认为，除了发展商业地产外，由于目前调控政策并没有放松迹象，市场仍旧存在不可控的风险，绿地不希望看到房价暴涨，因此不会去“抢地王”，因为“地王”往往对普通购房人的心理预期造成极大的影响。

　　除此之外，远洋地产控股有限公司董事局主席李明在接受采访时也表示了类似的观点，李明认为目前北京的土地价格过高，出于风险控制的考虑，远洋在今年的北京土地市场上始终没有动作。

　　与绿地侧重发展商业类似，为了多元化发展，除了住宅和商业以外，远洋正在尝试做养老产业。9月份，远洋地产的第一个养老项目椿萱茂将正式面市。业界普遍认为，“养老地产元年”已经到来。但也有分析人士表示，养老地产前期投资大、运营难度高，利润可能只是普通地产的二分之一。对此李明坦言，养老产业运营的最高境界是实现养老业务实业运营与地产金融的良性互动。前提是业务规模必须足够大，以便降低成本，分散风险。

　　文并制表/本报记者 李桁

　　泰禾·北京院子

　　所在区域：孙河

　　价格：待定

　　地址：朝阳区孙河京密路与顺黄路交叉口往西500米

　　主力户型：230-250平方米独院；220平方米联排别墅

　　鸿坤·林语墅

　　所在区域：大兴西红门

　　价格：1600万/套

　　地址：位于地铁四号线西红门站东800米

　　主力户型：260-280平方米叠拼与360-370平方米联排

　　亦庄·金茂悦

　　所在区域：亦庄

　　价格：待定

　　地址：亦庄经济开发区博兴西路与泰河三街交叉口

　　主力户型：130-180平方米三至四居

　　金融街·金色漫香苑

　　所在区域：昌平北七家

　　价格：24000元/平方米

　　地址：昌平区北七家天权路

　　主力户型：140-190平方米的三至五居精装准现房

　　鑫苑鑫都汇

　　所在区域：生物医药基地

　　价格：待定

　　地址：大兴地铁4号线生物医药基地站B口北行150米

　　主力户型：82平方面两居、89-110平方米三居

　　众美城

　　所在区域：天宫院

　　价格：待定

　　地址：大兴庞各庄镇庞各庄桥西

　　主力户型：75-90平方米以内的两居，90-123平方米三居

　　“院子”加入孙河高端之争

　　去年以来，孙河板块从去年龙湖的2万元/平方米左右的楼面价，到泰禾2.9万元/平方米的楼面价，再到7月23日，中粮超5万元/平方米的高楼面价，孙河土地价格节节攀升，业内和购房者对区域的房价也都产生了进一步的猜想。

　　6月，双珑原著拿下预售许可证，超过6万元/平方米的均价、最高10.3万元的预售价格让人替泰禾也松了一口气。而中粮拿下孙河HIJ地块后，泰禾的拿地价格就已经不值一提。连泰禾集团董事长黄其森都表示，“原来大家觉得我们拿地贵了，现在就看出我们值了。”

　　此前，泰禾集团在北京仅有一个项目——运河岸上的院子，开发周期已持续多年。与运河岸上的院子不同，泰禾·北京院子选择高周转的开发模式。黄其森表示，北京院子将在一年半实现清盘。虽然北京院子的价格还未确定，但超越双珑原著初期的售价已经成为业内的共识。

　　据了解，“泰禾·北京院子”项目借鉴了北京胡同和福州三坊七巷，规划了三街五巷八坊，巷道融入当代水墨笔法作坊巷布局，由坊巷、宅门围合而成为独立院落、独门独院，不仅体现了中国传统大户人家的门第感，更造就了良好的私密感，是中央别墅区少有的中式院落别墅。

　　据了解，北京院子一共280套，项目主力产品为地上3层地下2层的别墅产品，分为独院和联排两种。预计样板间将于近期对外开放。文/门庭婷

　　五环内新增的别墅项目

　　传统上讲，大兴并不是京城别墅的主战场，但8月份一期开盘的鸿坤·林语墅却以收金7亿的成绩成为别墅市场的一颗新星。究其原因，除了项目自身主推的室内新风系统和全精装交房以外，其所在的大红门区域也使林语墅成为目前少有的五环内别墅新盘。

　　不仅如此，根据鸿坤集团营销策划中心总经理彭艳的介绍，项目不仅临近在建的大兴宜家旗舰店，还属于大兴新机场辐射范围内。参考首都机场为例，曾带动的中央别墅区至今仍是北京高端别墅的代表，而新机场的建成也很可能催生新的别墅区域。

　　据亚豪机构统计，林语墅二期可能在9月份入市，主打260-280平方米叠拼与360-370平方米联排，单套售价1600万元起，均价约为5万元/平方米。

　　根据记者实地探盘发现，尽管是高端的别墅项目，但5万元/平方米的售价仍创下区域内的新高。周边比较高端的住宅类产品如顺驰领海和华润·翡翠城，现在的二手房售价最高也不过26000-27000元/平方米。而转为精装现房售卖的华润公元九里，洋房售价约为43000元/平方米。

　　据项目的销售人员介绍，所有户型均赠送小院、底层车库和顶层阳光房。在现场看到，由于定位城市别墅，实际楼宇间距不大，中间间隔一条宽约3米多的人行道，赠送的小院面积相对偏小，约为8-10平方米。而在设计上，林语墅户型采光性较好，各功能区间清晰独立，体现了居住的品质感。缺点是由于进深较大，南北通透上略微欠缺。

　　文/本报记者 李桁

　　金茂“悦”系进入亦庄

　　在业内人士看来，亦庄已经成为下半年北京楼市的主战场之一。区域内的老项目中信新城、国锐·金嵿等预计在下半年都将有新品推出，而去年起拍出的一些热点地块也将在三、四季度集中推出，保利与融创联合开发的枫丹壹号、金第万科金域东郡、亦庄·金茂悦等项目都计划在年内入市，其中最令人期待的项目之一，莫过于金茂“悦”系新作——亦庄·金茂悦。

　　去年，方兴地产首次推出金茂“悦”系作品——亚奥·金茂悦，项目一推出就受到了市场的热捧，两次开盘均当日售罄。

　　亦庄·金茂悦位于亦庄新城河西区，周边路网发达，毗邻南海子公园、博大公园等生态公园。与传统亦庄核心区相比，该区域目前配套还略有欠缺。但该区域内目前已聚集了北京城建、万科、融创等多家一线房企，楼面价也已站上3万元/平方米的大关，区域发展潜力被看好。另外，方兴地产也将在亦庄·金茂悦中引入从幼儿园到高中的“16年一体化教育”，并引入优质医疗配套，提高项目的附加值。

　　据项目相关负责人介绍，亦庄·金茂悦依然延续金茂“悦”系产品全家庭宜居的定位。主力户型为130平方米至180平方米的三、四居，独创回形空间布局，采用三重全套房设计，同时延续了亚奥·金茂悦的“N+1”灵动空间设计、收纳体系，以增加室内有效空间。据了解，亦庄·金茂悦项目售楼处将于8月31日开放，预计今年年底正式开盘。文/门庭婷

　　未来科技城内的花园洋房

　　根据亚豪机构提供的数据显示，曾经主打150万元起刚需价的昌平区金色漫香苑项目，预计于9月开盘，但此番入市，项目已经成为准现房，售价也由18200元/平方米上涨到24000-25000元/平方米。考虑到项目新推房源主打140-190平方米的精装修大户型，单套最低售价也接近340万元，成为名副其实的改善型楼盘。

　　金色漫香苑所处的昌平区北七家镇，位于天通苑以北，昌平未来科技城的规划内。而金色漫香苑项目是科技城内唯一的纯住宅项目，因此前两期开盘均已售罄，将要入市的部分全部为大户型的花园洋房。

　　据了解。金色漫香苑项目分三期开发，总共23栋托斯卡纳风格的建筑，1320套房。全部为6至8层的电梯洋房，每层高约层2.9米，1梯2户。作为科技城内唯一的花园洋房，项目还邻近300亩的海青落湖公园。所有户型均做到了户户有面积不等的入户花厅，项目的整体容积率在住宅类中较低，仅有1.5。

　　教育配套方面，未来科技城内规划有公立教育配套，已与北京师范大学签订合作办学协议，引进涵盖北师大第二附属中学、附属实验小学、实验幼儿园的全系优质教资。此外，首师大附中也已入驻金色漫香苑学区。

　　文/本报记者 李桁

　　纽交所上市房企北京第一盘

　　众所周知，大兴天宫院-生物医药基地，由于集结了金融街、保利、龙湖等品牌房企而热度剧增，再加上区域内多数楼盘主打刚需产品，因此，成为刚需购房人最为关注的热点板块之一，多个项目购房人排起了大队。

　　事实上，当人们普遍瞩目于金融街、保利等品牌房企所开发的楼盘时，一些不太著名的房地产开发商也都在这一板块有所开发，鑫苑鑫都汇便是其中之一。

　　据了解，鑫苑鑫都汇位于生物医药基地，并有望于今年9月首次开盘，预计将推出400余套房源。与该板块内多数楼盘一样，鑫苑鑫都汇同样坐享地铁4号线带来的轨道交通优势。从实际探盘来看，该项目步行至地铁4号线生物医药基地站不过几分钟。该项目公开资料显示，项目距离地铁站的距离仅150米。

　　从户型产品来看，不难发现鑫苑鑫都汇与板块内的多数楼盘一样，也以刚需户型为主，其中占比最多的为82平方米的两居、89平方米的紧凑三居。除此以外，还涵盖了少部分的100-110平方米三居。业内人士表示，鑫苑鑫都汇瞄准刚需的产品设计，使得该项目尽管没有太高的知名度，也取得了较好的蓄客量。

　　据了解，虽然鑫苑鑫都汇的开发商鑫苑置业知名度并不高，但该企业的开发经历与实力也可圈可点。鑫苑置业实际上是在美国纽约证交所上市的首家中国房地产企业。值得一提的是，该企业旗下拥有一家专业物业服务公司。有购房人表示，现在买房子认品牌开发商，就是因为品牌房企往往有自己的物业公司，可以避免未来长期居住时，物业公司与开发商互相踢皮球。

　　文/张蛟

　　刚需小盘期待价格揽客

　　天宫院板块鏖战的开发商当中，除了有鑫苑置业这种首次进京的上市房企之外，也有在二线城市打拼多年的地方企业。据悉，由首次进京的石家庄房企众美集团所开发的众美城就将于近两个月开盘入市。

　　作为众美集团进京的首个楼盘，体量较小，仅有291套房源。不过，众美城同样瞄准了刚需购房群体，在户型设计上，75-90平方米的两居产品占全部房源的一半以上，即使是三居产品也不乏100平方米以内的产品。值得一提的是，该项目全部规划为花园洋房，户型设计方面实现了全明格局。

　　从区位上来看，众美城虽然位于天宫院板块，但其更靠近庞各庄。距离地铁天宫院站还有两至三公里。对此，众美集团相关负责人表示，考虑到给未来业主提供尽可能便利的出行条件，开发商目前已经决定在小区与天宫院站之间开行社区巴士。“事实上，虽然项目目前尚未开盘，但是社区巴士已经到位。”众美集团相关人士说。

　　据了解，首次进京的众美不仅考虑到了后续服务的跟进方式，在众美城开盘价格方面，或许也将以低价吸引购房人。“目前虽然开盘价格还没有最终定下来，但是，差不多可以肯定的是众美城几乎将是区域内的最低价。因为众美城毛坯交房，不存在目前市场中的精装加价拆分销售等情形。”众美集团相关人士说。

　　尽管众美城可能拥有价格优势，但考虑到配套方面，还是有购房人表示担心。实际上，众美城虽然不靠近天宫院板块的核心，但众美城也并非孤悬一隅。据了解，众美城与日前已经售罄的富力童话时光相比邻，未来众美城入住之际，目前在售的富力童话时光商铺也将投入使用。文/张蛟

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