昆明土地供应量激增 9月有望迎来地王“爆点”

　　相比起一线城市热闹的土地市场，昆明今年的土地市场表现鲜有“爆点”。

　　8月22日，南京9幅地一天拍出吸金90亿元，南京诞生两个“地王”；

　　8月16日，华润置地以109亿元总价竞得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地总价纪录；

　　7月23日，中粮地产以23.6亿元、配建公租房3.3万平方米的条件竞得北京市朝阳区孙河乡地块，楼面单价超过4.4万元/平方米……

　　而“昆明今年的土地市场，底价成交是市场的绝对主流。”至祥置业昆明公司总经理周曼这样说。

　　供应同比放量成交波澜不惊

　　置祥研究中心数据显示，今年以来昆明土地供应比起去年供应量激增，且溢价率低。

　　截至目前，昆明累计供应土地面积为20136.84亩，其中上半年供应面积为18022亩。自2011年开年起，昆明土地供应进入爆发式增长时期，2012年有所回落，从半年区间来看，2013年上半年的土地供应量为2012年同期的2.36倍。尤其是今年1月，土地集中放量12647.05亩，占目前年度供应量的62.8%。

　　和大量供应的土地相对照的，是土地成交价格的相对平稳。从已经成交的土地价格看，今年昆明市场土地整体成交均价为184万元/亩，其中主城区域成交均价为261万元/亩，辅城区域为75万元/亩。从主城区的环线来看，一环内没有土地成交，一、二环之间的土地成交均价为679万元/亩，二环外区域为248万元/亩。

　　值得一提的是，今年土地底价成交是市场的绝对主流，只有少数工业、办公和居住用地出现溢价成交的情况，溢价率工业用地最高为4.55%，办公和居住用地溢价率分别为0.01%和0.05%。

　　和这些数据相呼应的，是今年昆明目前所诞生的“地王”——绿地集团昆明草海项目。6月6日，绿地集团以14.23亿元成功拍得该片区首批出让的福海街道办三宗共173.87亩住宅用地；6月8日，绿地集团以4.86亿元的交易底价，拿下草海片区3宗。每亩土地单价约合818.138万元，平均楼面地价9387元/平方米。3天内，绿地集团斥资19亿元在草海两次拿地，刷新了昆明住宅地块楼面地价的记录。

　　稍加注意便可看出，即使是目前昆明的地王，在拍卖时仍旧以底价成交。而多家企业在拍卖时争抢一块土地的情况，在昆明近几年已不多见。

　　从“抢”土地到“把”土地土地底价成交的原因

　　位于金碧路的昆明市土地交易中心，虽然一直都有土地在此交易，但交易过程已不复当年盛况。

　　“还记得当年莲花池周边四宗地块惊心动魄的51轮竞价吗？当6.1150亿元高出起拍价2.2190亿元的竞拍成交价报出时，全场震惊。拥有这个‘地王’地块的志远企业从此吸引社会各界的强烈瞩目。”一位媒体同行这样描述2008年多家企业争抢一块土地的盛况。而这样的情况，在2007年、2008年的土地交易中心多次上演。

　　“近几年，昆明土地供应多以城中村拆迁和旧城改造的土地为主。而这些土地，在拆迁时都基本有主，企业和政府之间已经有某种默契，到了招拍挂的阶段，也会相应设置一些门槛，基本能保证让参与一级开发的企业中标。而对于其他企业来说，即便是想染指这块土地，但也会因同行之间的忌讳或者情面而撤退。”昆明易事达公司副总陆韬说。“另外，获取城中村拆迁项目的土地并非只是挂牌价显示出来的那么一点，有很多隐性成本非常高，而且一级开发中还会有很多问题未解决，有的企业即使是想‘抢’，也要考虑抢过来的成本。”

　　“这几年昆明供地的特殊性，让企业从之前的抢土地转变为‘把’土地。”一位开发商说。昆明城中村改造到今天，很多企业在土地一级开发时就和政府签了相关协议，基本二级开发也就一起做了。因此，要想通过招拍挂拿到土地，基本上要从土地一级开发就介入，先守住土地再谈二级开发。

　　“这么多年，城中村改造项目的土地在招拍挂上出现被‘抢’的，就只有志远城市综合体和红星国际这两块地。其他的，均是平稳拍卖。”

　　地王频现一线城市预期偏高

　　2013年，包括昆明在内的国内房地产价格在调控中仍然保持上涨态势。在北、上、广、深等城市表现尤为明显。

　　“此轮房价上涨和成交高峰在一线城市表现的更为明显，一线城市的人口聚集能力和价格承受能力是从需求方面保证房价稳定的基础，一线城市的产业调整能力是房价稳定的经济基础，土地资源天然的稀缺性构成了其供给层面的价格支撑。”周曼认为，在资金成本较低的阶段，尽可能的获得一线城市的土地资源是房地产企业运营的必然选择，也是在未来获得更高利润回报的有效方式。

　　另外，全国上半年的地王频出与货币的流动性具有高相关性。整体来看，今年上半年的房地产融资成本是处于下降态势的，加上2012和2013年品牌房企大都拥有良好的业绩，实现了资金的顺利回笼，都为开发企业利用较低的融资成本获得土地资源的聚集，实现未来的资产增值打下了基础。

　　相对平稳的昆明房价，是否降低了开发商对于未来的预期？

　　“近两年昆明房价告别了高速攀升的阶段，走向稳步发展，确实在一定程度上压低了开发企业对于未来房价增幅的预期，使其在拿地方面更为谨慎，尽可能的避免由于非理性竞拍导致的土地成本攀升，但潜力地块其实还是受到众多开发企业的关注。特别是外来的品牌房企，他们更加关注区域公司未来的可持续发展，在拿地态度上将保持相对积极的心态。”

　　周曼的观点在众多外来开发商那里得到了证实。绿地集团、龙湖地产、德润地产等众多外来品牌都表示将加速在昆明的扩张速度，而这一切都依托于土地的率先获得。

　　昆明9月有望迎来地王“爆点”

　　2013年，昆明主城供地出现少量净地上市。这些净地，成为众多品牌房企争抢的对象。

　　但“城中村改造是昆明主城供地主要来源，这一状况我认为至少还将持续5年，直到昆明完成城市面貌和功能的升级换代。”陆韬认为。

　　一个值得关注的焦点是，位于昆明绝对市中心的工人文化宫，将于9月7日爆破拆除。据了解，拆除后该地块将被一个大型广场取代，广场面积预计将有1.5万平方米，同时周边将建设有大型商业商务配套。整个片区改造将提升城市功能品位、生态环境，并充分发挥这一地块的商务经济效益，创造更好的经济社会环境效益。

　　据悉，目前已经有众多开发商表示了极大的兴趣。“本土排名靠前的某企业据说势在必得，但外来房企的实力也不容小觑。预计该地块最快能够在9月份挂牌交易。以该地块的优势，成为昆明新地王也并非不可能。”某知情人士推断。

　　由此，9月，昆明土地市场有望迎来“爆点”。