北京：联排叠拼成别墅主流

    根据亚豪机构数据统计显示，8月北京别墅市场共实现成交255套，成交面积9.1万平方米，环比上月分别增加9%、16.7%。

    从供应情况来看，8月别墅市场供应相比7月略有好转，8月共有融科·千章墅、正源尚峰尚水、远洋天著3个项目开盘，虽然比7月多出1个，但仅供应了166套别墅。8月份别墅市场供需比为1:1.5，需求仍然十分坚挺。

    亚豪机构副总经理高姗分析认为，由于近年来对于出让地块容积率的限制，独栋别墅日益减少，取而代之的是中小户型的联排、叠拼，混合型居住社区增多，随之而来的则是别墅购买门槛的降低，因此现阶段用以自住的别墅产品需求日增。这一点由今年来别墅月度成交情况的变化特征也可以看出，成交的起伏与供应的变化呈现出正相关的关系。

    联排叠拼占据别墅主导

    8月别墅成交价格强势上涨，高姗认为，近期别墅产品成交价格不断攀升，一方面是由于供需倒挂导致的价格主动上升，另一方面则是受制于地价的影响。今年以来，虽然土地供应的步伐逐渐加快，但是土地价格却未现下行。以近期较热的朝阳孙河为例，该区域自去年开始频频推出低密度地块，而实际楼面价更是由去年的2万元/平方米，飙升至近期的5万元/平方米，预计未来售价将超10万元/平方米。高价地块的频出推动着别墅的成交热度以及市场价格的不断上涨。

    从别墅成交特征来看，目前联排与叠拼类的成交已占据了市场主导，8月这两类产品的成交占比分别为37.7%、36%。而从今年前8个月的情况来看，这两类产品也是不分上下，占比分别为37.1%与37.9%，两者的市场占有率合计高达75%。

    高姗分析，联排与叠拼成为市场主导，一方面是在土地容积率的限制下，联排与叠拼比独栋对于容积率的要求要低很多，更容易进行操作；另一方面，随着社会整体财富水平的提升以及大众对于居住要求的不断提升，购买别墅用以自住的客群比例也不断增加，而相比以往的市场主体独栋别墅来说，联排与叠拼产品面积相对较小，总价也相对较低，因此更符合这类新兴中产阶的购买需求。

    据了解，即将入市的别墅项目泰禾·北京院子、西山艺境以及香江别墅、鸿坤·林语墅、远洋天著二期等均推出联排，香江别墅除推出700万元的联排外，还将推出800万元的独栋及双拼，均为地上两层、地下一层设计，并赠送超大花园。远洋天著除推出总价1100万元起的260平方米至400平方米的联排外，还将推出230平方米至420平方米的平墅，均价在35000元/平方米左右。

    位于大兴区的格林云墅将推出200平方米叠拼别墅及部分花园洋房。叠拼为四层两户，一跃二的户型赠送带有下沉采光井的超大地下室，整个小区外形创造性地采用坡屋顶设计，选用经典红砖立面，塑造出时尚雅致的效果。格林云墅还将延续金地格林系产品风格，经典的哈佛建筑、华贵的深蓝坡屋顶、大师艺匠打理的特色园林、宽大的顶级户型空间设计，都是设计师匠心独运的规划和设计。本报记者 吴焕

    今年前8个月，北京新增969套别墅，但多采取“惜售”策略，一次推出少量房源，单次推盘量仅在50套左右。

    今年前8个月，共有17个别墅项目开盘，其中单次推出货量最多的项目是誉天下，5月推出100套别墅；开盘入市量最少的是旭辉·御锦，6月仅推出了10套房源。

    对此，高姗分析，由于别墅的总价较高，少量推盘是为了制造出购房者抢购的热销景象，促使心态摇摆、犹豫不定的购房者坚定信心、尽早购房，从而为项目的后期销售打下良好基础。

    据亚豪机构数据统计，“金九银十”期间将有11个别墅项目计划开盘，其中有泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境3个纯新盘，以及包括香江别墅、鸿坤·林语墅、远洋天著二期等在内的8个老项目后期。不仅大大超越了前几个月别墅的开盘项目数量，而且相比去年“金九银十”期间也增加了5个入市项目。其中最为稀缺的当属位于西山脚下的香江别墅，西山别墅区作为传统的成熟别墅区，开发时间较早，区域高端氛围较为成熟，因此在售项目也逐步趋向高端化，以单套2000万元以上的别墅为主，还有部分项目是亿元级以上的顶级别墅，而类似香江别墅这样总价在700万元至800万元左右的经济型别墅再难寻觅。特别是在“限墅令”后，新入市的别墅项目容积率均在1.0以上，而像香江别墅这样容积率仅为0.6的别墅更是弥足珍贵。