判决书中的楼市十年

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年时间，国务院先后召开9次常务会议，专题研究房地产市场调控。

　　“十年九调”，影响了房产市场的各方利益，各种规避手段和利益纠纷也随之而来。

　　昨天，浙江省高院发布十年房地产审判白皮书，从司法的视角分析房地产发展和房地产审判中发现的问题及建议，并曝光了宏观调控背景下房地产审判10大典型案例。

　　十年纠纷11万件，总量呈波浪形上升

　　2003年至2012年，浙江各级法院共受理房地产纠纷案件118761件，审结117248件，诉讼标的总金额为505.93亿元。

　　10年间，浙江房地产纠纷收案数量总体呈波浪形上升：2003年至2007年，每年度基本维持在1万件左右；2008年后增长明显，每年约1.3万件；2012年上升至14357件。

　　杭州、宁波、温州作为我省经济发达地区，受理的房地产纠纷案件数量一直位居全省前列，分别占20.75%、16.14%和22.92%，合计占总收案数的近六成。

　　规避调控手段层出不穷，暗藏纠纷隐患

　　案件的多发类型，主要集中在二手房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷和商品房销售合同纠纷三类，占比分别为33.58%、32.72%和20.51%。

　　省高院民一庭庭长蒋卫宇说，针对调控政策，一些交易者采取各种措施规避，但这些行为暗藏纠纷隐患，主要表现在以下几方面：

　　在规避限购、禁购和限贷方面，当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书，但如果实际购房人之后向法院提起确认房产所有权的诉讼，往往难以获得法院的支持；有的则先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议，利用法院的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制；有的家庭甚至不惜采取假离婚、将原所有房产全部登记在夫或妻的一方，并由离婚后的另一方购买房屋的方法，使家庭关系处在不稳定的状态之中。

　　在规避税费方面，买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同，产生纠纷后出卖方需要证明真实的合同是哪一份；有的开发商通过内部人员虚假认购，向银行套取贷款，同时规避税费，套现升值利润。

　　此外，面对节节攀升的房价，一些企业在非商品房用地上比照商品房、单身公寓样式建造房屋并进行分割销售。由于土地性质及相关政策限制，购买人无法取得房屋所有权，且无法获得常规的住宅用电、用水和义务制教育资源的配套保障，如出现房屋质量、公共设施维护问题也无法按照商品房的相关规范进行维权，极易引发纠纷。

　　典型案例>>>

　　●以弟弟名义买房，房子被判给了弟弟

　　任某手中有两套房，可在2011年5月，他又以亲弟弟的名义在宁波市区全款买了一套，“三证”都办在弟弟名下。后来弟弟不愿意归还房子，任某起诉弟弟，要求变更产权登记至其名下。

　　【判决】

　　法院审理后，驳回了他的请求。法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任某以弟弟的名义、借名购买的事实。但因任某名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任某以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持。

　　●城镇居民买宅基地，对方反悔合同无效

　　2004年，城镇居民于某与村民史某夫妇签订协议，约定史某夫妇将其所有的金华某农村宅基地上房屋卖与于某，房屋价款20万元。合同订立后，于某依约支付了房款，史某夫妇交付了房屋。2007年6月，史某夫妇以城镇居民不得在农村购买房屋，房屋买卖合同违反了国家禁止性规定为由向法院起诉，请求确认合同无效，于某腾退房屋等。于某则反诉请求判令史某夫妇返还房款，并赔偿因房屋买卖无效造成的损失75万元。

　　【判决】

　　法院认为，根据国家政策，城镇居民不得到农村购买宅基地上房屋，所以这个案子中买卖合同应认定无效。合同无效后，双方应相互返还房屋和购房款。对于因合同无效造成的损失，双方主观上均有过错，而史某夫妇在出售房屋数年后主张无效，有违诚信，应承担主要责任，判决史某夫妇赔偿于某50万元。

　　●限购政策未预料，买卖双方均无责

　　2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋(期房、需并套使用)出售给黄某。合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。

　　【判决】

　　法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。(通讯员 张兴平 王华卫 记者 陈洋根)