楼市维权：交房办证纠纷 多为开发商不准时

　　商品房买卖合同纠纷数量不断上升，且纠纷类型也在多样化，逾期交房、逾期办证，已经成为商品房纠纷的重灾区。近日，重庆市第一中级人民法院发布的数据显示，仅2009年至2011年三年间，该院受理近3000件商品房买卖合同纠纷案件，其中逾期交房、逾期办证占比达到78%。那么，商品房纠纷有哪些类型？购房合同的内容到底应包括哪些内容？购房者需要注意怎样的问题？

　　纠纷

　　逾期交房、办证占比78%

　　在我市一家银行工作的祝祥翔最近比较烦，他在渝北区一楼盘购买的住房，交房日期过去几个月了，他还迟迟没有拿到钥匙。

　　这样的案例很多。“最近我代理的33件案子，全是一个小区的业主起诉开发商逾期交房。”昨日，重庆志同律师事务所合伙人、重庆市律师协会房地产委员会委员陈浩告诉记者，“去年我代理了大约100件商品房买卖合同纠纷的案子，而今年到目前就已经有上百件，其中80%~90%都是逾期交房和逾期办证的纠纷。”

　　近日，重庆市第一中级人民法院发布的数据显示，近年来该院受理的商品房买卖合同纠纷数量呈逐年上升趋势，纠纷类型也呈多样化。其中，2009年至2011年该院受理的2900余起商品房买卖合同纠纷案件中，涉及逾期交房、逾期办证的有2200余件，占总案件数的78%。除了逾期交房和逾期办证，纠纷的类型还有宣传资料与实际不符、房屋质量问题、小区五通费及房屋面积计算等方面。

　　原因

　　六大因素致纠纷上升

　　对于商品房买卖合同纠纷持续增加的原因，重庆市第一中级人民法院分析，开发商隐瞒重大事实、延期交房、不履行协助办证义务、房屋质量和面积存在问题、配套设施与宣传不符等六个方面，是主要原因。

　　重庆志同律师事务所合伙人、重庆市律师协会房地产委员会委员陈浩分析说，一方面在于这些开发商法律意识淡薄；另一方面在于其缺乏开发经验和资金，比如选择了一些资质较差的施工方，导致难以在规定时间内完工和验收，而逾期交房一般将导致逾期办证。

　　也有业内人士表示，引起纠纷的主要原因在于合同约定的缺失，导致权责模糊。记者在采访中了解到，我国大部分商品房买卖合同一般以建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》为基础，开发商再酌情调整部分内容形成格式合同。而实际上，一些开发商制定的购房合同，尤其是补充合同中往往暗藏陷阱，开发商常利用格式合同侵害消费者合法权益，例如违约责任的约定不对等、出卖方擅自扩大不可抗力的解释等。

　　“格式合同对购房者而言是很有益的，但目前大多数开发商都会让购房者再签一份补充协议，而这份协议许多购房者并不会仔细去看，后来常常引发纠纷。”陈浩说。

　　支招

　　购房者如何完善商品房合同？

　　重庆市第一中级人民法院相关人士在解读时称，“将实践中易发、多发的争议事项纳入购房合同予以明确约定，是减少纠纷发生、维护购房者合法权益的有效途径。”应将公共配套设施及宣传广告等内容纳入合同予以规范，同时可考虑将公共基础设施和配套设施的平面图纳入示范文本，对绿化、公共区域装修标准等重大事项予以细化规定，对于开发商的宣传广告内容则可以作为合同附件予以规范，明确违约责任。

　　此外，业内人士也建议进一步完善开发商交房的具体条件。据了解，目前“示范文本”中约定开发商交付房屋时应具备“两书一证”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案登记证》)，但是“两书一证”代表着开发商对房屋质量合格的保证及房屋通过相关部门验收，却不能够直接证明交付房屋质量符合双方约定。

　　购房者应该注意哪些问题？“建议购房者在看了主合同之后，一定要仔细查看补充协议。”重庆志同律师事务所律师陈浩告诉记者。他还建议，购房者遭遇逾期交房、逾期办证后，一定要注意诉讼时效，同时保留好收据、刷卡记录、贷款合同等资料。

　　记者 高亮