合肥老旧小区无人管 "打包"可降低物管运营成本

　　“老旧小区找个‘管家’，咋就这么难？ ”家住合肥东区一工厂宿舍小区的汪先生，向记者感叹到。

　　在省城的一些老旧楼院，有些地方堆满了垃圾，室内下水道堵塞不知该找谁修，楼道的卫生状况直接影响邻里关系。由于老旧小区的物业服务相对欠缺，因此，居民迫切希望改善物业服务，但很多物业公司不愿意接手老旧小区。

　　老旧小区成为“没人管的孩子”

　　日前，合肥蜀山区美乐园小区业委会主任张金荣告诉记者，他们小区建于上个世纪末，小区设施老化。此前，他们先后聘请了三四家物业公司，但因为老旧小区管理成本高，户数少，只有120户人家，加之物业费难收，物业公司无法盈利纷纷撤离。 2006年后，小区沦为“没人管的孩子”，环境脏乱差，偷盗案件也时有发生，后来成了无物管、无主管部门、无防护设施的“三无小区”。有着相同遭遇的蜀山区中兴花园小区，业主刘敏聊家中曾被偷盗三次，“有一次夜里，小偷就站在我床前。 ”说起往事，刘敏聊还心有余悸。

　　其实，这是合肥不少老旧小区面临的难题。据了解，老旧小区一般规模都不大，由于建设时间早，建筑面临着设施老化、维修增多的情况。许多物业公司都把老旧小区视为“烫手山芋”。 “埋藏在地下的自来水管道，一般10年以上就会出现跑冒滴漏等现象，物业公司一旦接手就意味着可能要为小区硬件建设埋单。 ”省城一家物业公司经理告诉记者，老旧小区的房屋保修期过后，就会出现房屋渗水、管道堵塞等一道道物业服务难题。而对水涨船高的物管费，居民未必买账。面对一个没有利润的小区，物业公司大多望而却步。

　　记者走访各老旧小区时，不少住户都希望自己小区的管理能像有物业公司管理的小区那样。但缺乏足够经费支持的老旧小区，管理很难像有物业的小区一样。有的老旧小区居民，看到小区物业服务差，宁愿将房子出租，另择房子居住。从老旧小区搬出的居民都深有感触，“本来不愿意搬出来，可是小区里的麻烦事太多。 ”

　　这些伤痛让居住其中的业主倍感难熬，如何让这些小区居民安居乐业，成为了一个日益紧迫的社会和经济问题。

　　“打包”模式可降低物管运营成本

　　“如何改变老旧小区的面貌，让老旧小区的居民过上新的生活呢？政府的前期投入确实非常必要，包括老旧小区实施物业管理必须配备的一些配套房以及相关硬件设施。 “合肥市房管局老旧小区环境综合整治办公室主任李华军说。

　　针对老旧小区现状，合肥蜀山区从2009年开始，投入财政资金对老旧小区环境进行综合整治。今年，该区概算投入9900万元，计划对23个老旧小区进行立体综合整治，包括屋顶防渗漏、外墙面粉刷、雨污管分流等。未来两年，将力争完成对135个老旧小区的整治任务。

　　老旧小区在整治之后，面临的最大难题是后期管理。 “整治后管理跟不上，花费的时间、金钱都是浪费，而且会形成一种恶性反弹。 ”李华军说。

　　今年6月，蜀山区探索老旧小区管理新模式，将辖区内部分老旧小区进行“打包管理”，首批试点的美乐园、美丽华、中兴花园等6个相邻小区，统一由蜀山经济开发区物业公司管理。同时，蜀山区还对进驻辖区内老旧小区进行管理的公司，实施奖励扶持政策，每平方米按0.20元/月进行补助。

　　据了解，这6个小区中，最大的有住户312户，最小的才24户，加起来有1200多户。“如果按正常的物业公司来配备，需要70多名工作人员。而按照‘打包管理’模式，物业公司只需人员40名，除保安和保洁人员是必须配备的，水电工、巡逻岗以及行政管理人员因小区临近可以共用，此外，在垃圾清运、绿化等几个小区实行统一外包，这样大大减少了开支。 ”蜀山经济开发区物业公司经理陈进说，“老旧小区以前垃圾清运车运送一次垃圾的费用都不够油费，统一外包后，垃圾清运车可一次性将沿线的垃圾全部运走，节约了成本”。

　　“让资源利用最大化是实现打包管理的初衷。 ”陈进告诉记者，多个小区的服务项目整体外包或商业性谈论价钱时，远比一个小区好处理的多。若按全额收取物业费，五家小区打包管理后，总共节约成本约21万多元。

　　目前，打包管理的小区内，物业费的缴纳率接近100%，“现在一个电话，维修人员就上门服务了，”美乐园业主席庆龙开心地说，“我们满意服务，而且物业费也不高，当然愿意缴纳”，在一旁的业主杨女士也兴奋地告诉记者，本来打算把房子卖出去，但打包管理后，明显感觉到小区环境好了很多，最后决定留着自己住。

　　从“住的保障”向“服务的保障”延伸

　　“以前车子就停在荒废的绿化带上，一下雨全是泥巴，现在新建了停车位，停车的问题基本上得到解决了。 ”美丽华小区业主杨云指着小区内草砖铺建的停车位说道。记者在小区看到，道路干净整洁，两旁的香樟枝繁叶茂，在新建的126个停车位上，有许多车辆整齐地停放着。

　　据合肥市房管局调查统计，目前，该市共有老旧小区426处，占总住宅小区数量近23%。截至去年底，市区两级共同出资整治114个小区，区级单独出资整治77个。今年，该市确定投资约6亿元，对100个老旧小区进行环境综合整治，建筑面积达402万平方米，有5.3万户居民将享受到民生工程带来的实惠。

　　据了解，目前合肥市老旧小区环境综合整治计划中，由市区财政按照6：4的比例，共同承担整治所需资金，从2012年到2014年的三年内，投入20亿元左右的资金，将全市现有的老旧小区基本整治完毕。“老旧小区环境综合整治工作是一项政府为民办好事、办实事的民生工程，要将政府的投资用到刀刃上，切实解决老旧小区内排水不畅、道路不平、雨污不分、渗漏严重、停车位严重缺乏等问题。 ”李华军介绍，如何让百姓真正得实惠，体现整治工作取得的成效，后期管理很重要，蜀山区这种打包管理是一种创新的模式。

　　“现在漆黑的楼道亮了，坑洼的道路平了，老旧、三无小区有人管了，困扰多年的卫生死角不见了……”杨云笑着对记者说，政府投资改造，物业创新管理，作为业主在享受安居乐业的同时，也要增强“花钱买服务”的意识。

　　“政府拿出专项资金，为老旧小区硬件改造‘兜底’，并逐年逐步有计划地实施改造，还为老旧小区物业提供补贴，从‘住的保障’向‘服务的保障’的延伸。 ”合肥市房管局副局长司明认为，物业公司应提供相应的优质服务，用增值服务促进缴费率。作为居住环境改善的最大受益者，居民应当参与老旧小区改造的设计与建设以及维护，使小区从外到内彻底换新颜。