广州滨江东小复式贵过珠江新城？ 投资回报理想

　　滨江东大学印象有45平方米复式单位开价206万元，算下每平方米达到4.5万元，颇为超乎心理价位。

　　投资回报理想，业主惜售，市内几个具代表性小复式楼盘供不应求

　　近日，有市民向记者反映，称见到中介行的宣传单张标明海珠区滨江东大学印象有45平方米复式单位开价206万元，算下一平方米达到4.5万元，颇为超乎心理价位。记者从中介公司了解到，市内几个具代表性的小复式楼盘供不应求，买家以投资型客户居多，大部分看中楼盘所属地段升值空间大，投资前景较好。因此，业主放盘单价从2.3万~4.4万元/m2不等，且议价空间较小。

　　文/图：记者 陈白帆

　　近日，有市民向记者反映，称见到中介行的宣传单张标明海珠区滨江东大学印象有45平方米复式单位开价206万元，算下一平方米达到4.5万元，颇为超乎心理价位。那么，目前市区小复式的单价是否真有此高价？记者从中原地产多间分行主管处了解到，市内几个具代表性的小复式楼盘供少于求，买家以投资型客户居多，大部分看中楼盘所属地段有升值空间，投资前景较好的优势。因此，业主放盘期间，楼盘单价相对较高，市场单价从2.3万元/m2至4.4万元/m2不等，且议价空间较小。

　　海珠小复式出租回报2%以上

　　据中原地产滨江东金雅苑分行高级营业经理叶应源介绍，现时滨江东大学印象小复式单价约3.5万~4.4万元/m2，近3个月市场价基本没有变化。该盘小复式单位主要有45平方米两房、58平方米三房及80平方米三至四房，实用率达120%~180%。以45平方米两房(5米高)单位为例，实用面积约90平方米，一般放盘价约120万~200万元不等，议价空间约3万~5万元。如用于出租，带家电租价约为4000元/月，出租回报率为2.4%。目前，大学印象小复式极少放盘，可谓供少于求。大部分买家属于投资型客户，看中该楼盘地理位置优越，同时小复式相对来说面积较小，较适合用于投资获利。因此，业主放盘单价达4.5万元/m2属正常市场价格。

　　合富置业滨江东分行主管黄丽燕表示，大学印象45平方米小复式其实包括两种高度的物业，一种是3.9米层高的一房一厅，目前市场价约140万元/套，另一种是层高5米的两房一厅，目前市场价约200万元/套。几年前，大学印象一手发售时，3.9米层高的一房一厅一手买入价约6000~7000元/m2，而5米层高的两房一厅一手买入价也近1万元/m2。现时，同样是45平方米、3.9米层高的一房一厅带家电租金约3000元/月，而层高5米的两房一厅带家电租金约4500元/月。租客以中大留学生和天河白领或金领居多。黄丽燕表示，现时入市购房的投资者不多，一来是受限购的影响，二来是目前租金回报率不是太高，主要会关注这类复式单位的大多是新婚夫妻，若有老人同住的自住型买家则不会考虑这种复式单位。

　　中原地产富力千禧二分行高级营业经理熊翠兰介绍，海珠区的双子星城小复式单位8月市场均价约2.8万元/m2，而今年6月均价约2.3万元/m2，近3个月涨幅明显，均价升了5000元/m2。双子星城小复式出售盘源极少，但需求客户较多。该盘实用率达120%，主要有28~34平方米 一房一厅、56平方米两房一厅、62~67平方米三房一厅、75~83平方米四房一厅、90~103平方米五房一厅，其中主推34平方米一房一厅。34平方米单位带家电租价约2800元/月，出租回报率约3.5%。

　　位于广州大道南的翠馨华庭小复式单位8月市场均价约2.3万~2.4万元/m2，而6月市场均价约为2万~2.1万元/m2。该盘主要有29~39平方米两房一厅、53平方米三房一厅、60平方米两房一厅，实用率达150%。两房带家电租金约为2600~3000元/月，三房约为3500元/月，出租回报率由2.6%~5%不等。买家多因刚性需求而购买翠馨华庭小复式，投资性客户则因地段及价格问题较少选择该盘。

　　天河小复式带学位也很抢手

　　据中原地产保利香槟分行高级营业经理黄文豪介绍，位于珠江新城的铂林国际公寓小复式单位在8月的市场均价约为3.8万~4万元/m2，6月均价约为3.6万~3.8万元/m2，均价升了2000元/m2。该盘户型有33~35平方米一房一厅及55平方米两房一厅。33平方米单位市场租赁价约为4000元/月，其出租回报率较高。由于铂林国际公寓单位多带省一级学位，而且二手放盘量少，因此供不应求。业主多会因为计划置换物业，才会放售铂林国际公寓物业，放盘均价略高于市场价，议价空间不大。而多数买家则主要看中所属地段好，购房多用于出租获利。

　　据合富置业名门分行主管曾昭凡介绍，铂林国际公寓A栋C栋有小复式单位，基本是33~40平方米的一房一厅，市场价约3.7万~3.8万元/m2，与年初相比升幅约12%。目前这类小复式带家电租金约3500~4000元/月左右。近期购买该盘小复式单位的买家当中，投资客约占两成，其余大部分是刚毕业的“刚需”买家，主要是该盘属于珠江新城入市门槛较低的楼盘之一。

　　位于天河区天府路的上寓小复式单位很受买家欢迎。据中原地产上寓分行营业经理廖其荣介绍，上寓小复式单位8月市场均价约3.6万~3.7万元/m2，6月市场均价约为3.1万~3.3万元/m2。该盘有34~35平方米一房一厅北向单位及44~46平方米一房一厅南向单位可选。一般北向单位市场出租价为2600~3000元/月，南向单位租价为2900~3500元/月，出租回报率约3%。中原地产廖其荣说，上寓小复式放盘极少，放盘以北向单位为主。业主放盘原因多为需要资金周转，放盘价与市场价持平，议价空间在2%左右。

　　天河靠近科韵路的小复式还有勤天E品上馆，合富置业储备分区营业经理罗辉表示，目前勤天E品上馆市场价为2.2万~2.35万元/m2左右，与年初比较，成交价上升了10%左右，与去年同比上升超过15%。该盘是商住两用的小复式单位，租金单价为80~100元/m2/月左右，出租回报率超过4%，租户基本上是周边上班的白领一族。