广州上百亿物业维修资金：1％用了 99%睡着

　　物业维修资金

　　截至今年7月，广州市物业专项维修资金归集额104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约1%，其余的都存在银行，这也意味着99%的物业维修资金正在“睡大觉”。

　　广州市人大常委会主办的羊城论坛昨日开讲物业维修资金，物业维修资金使用难遭遇市民吐槽。人大代表和市民反映，使用维修资金须经“三分之二”业主同意，导致维修资金使用难。据悉，广州市审计局正在对广州物业维修资金使用情况进行审计，严查挪用、违规使用等情况。

　　●南方日报记者 郑佳欣 实习生 田博

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　　人大代表质疑维修资金使用率低

　　在论坛上，广州市人大代表叶雪文质疑说，广州建立物业专项维修资金制度已有15年，但是资料显示，到去年10月广州全市81多亿元专项维修资金，只用了不到8000万元。“使用率很低，是否说明维修资金没有发挥到应有作用？”

　　广州市物业专项维修资金管理中心主任黄光华向记者介绍，截至今年7月，广州市物业专项维修资金归集额104.8亿元，累计使用1亿元左右，仅使用了约百分之一，其余的都存在银行。

　　黄光华向记者解释道，这样的使用率是基本合理的。广州大部分住宅小区房屋尚未进入密集维修的阶段，申请使用这笔资金的量较少，而从全国范围看，其他城市使用率也仅是1%、2%的比例，“有的甚至只有百分之零点几”。他表示，从去年起广州实行开发商预交维修资金的措施，维修资金总量比原来提高了170%，如2012年就高达近30亿元，归集量大大提高，与使用量的比例相差更大。

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　　“三分之二”业主同意规定卡住维修资金使用

　　维修资金使用难在昨日论坛现场饱受市民吐槽。

　　广州市人大代表、国信信扬律师事务所主任律师林泰松说，按照相关规定，住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后才能使用，这也导致物业维修基金使用程序难以启动。

　　林泰松指出，目前一些大型住宅小区动辄成千上万户业主，“要凑齐三分之二业主的签名同意即使一年也跑不下来”。

　　林泰松建议，应该简化物业维修基金使用程序，只要提出方案，主管部门实地查看属实，公示期间没有业主反映不同意见，就可拨付实施。

　　对此，黄光华解释说，要求两个“三分之二”主要是为了保证资金使用的安全，维修资金的使用效率与使用安全是相辅相成的，必须在保证维修基金使用安全的前提下提高使用效率。而且像电梯维修这样的项目只需要整栋楼的业主同意达到两个“三分之二”即可，不需要扩展整个小区。他表示，正在起草制订的广州市物业维修资金办法也将会把这些内容纳入其中。

　　黄光华透露，此前该中心也曾向住建部的物业维修基金管理部门提出建议，能否降低两个“三分之二”的门槛，但目前暂未获答复。

　　黄光华表示，目前正在推进维修基金信息化管理平台建设，估计耗资千万元。该平台建成后，市民可以通过网络、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等简化业主签名的手续，解决双2/3业主签名难的问题。

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　　二手房频转手 维修资金忘过户

　　林泰松指出，在二手房交易活跃的情况下，业主身份变化很快，也使得两个“三分之二”业主签名同意操作存在实际困难。

　　不少市民遭遇这样的问题：早年二手房买卖不重视物业维修资金的过户问题，导致房子转卖了好几手，但物业维修资金仍是一手房业主名字。由于动用维修资金需要2/3业主签名同意，往往现任业主签名也无效，而早年的业主却因出国等原因已找不到，导致账户沉淀无法使用。

　　在昨日的论坛现场，有市民反映，自家小区的排污管堵塞，甚至一下暴雨就出现污水倒漫的情况。准备动用维修资金来对管道进行维修时才发现，有三分之二的房子早已转了多手，“三分之二的业主同意”几乎成了“不可能的任务”。

　　黄光华介绍，从去年开始，广州市房屋维修资金实施缴存新规，由开发商在卖楼前统一缴交；而买二手房后也不再需要跟原业主“扯皮”，首期物业专项维修资金跟着“房”走，新业主凭新房产证和个人身份证就可以申请使用维修金。

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　　广州正进行维修资金审计

　　按照规定，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布。资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　资深媒体人刘小钢表示，到现在我都没看到广州市对这笔资金的审计，每年也没看到官方发布相关的监管数据，“专项维修资金是大家交的钱，应及时、准确地把信息公布给该知道的业主”。

　　有多少物业维修资金被挪用？有没有违规使用物业维修资金的情况？刘小钢提出，应该对物业维修资金使用情况进行专项审计。

　　对此，广州市审计局相关负责人现场给出回应称，目前广州市审计局正在对广州物业维修资金使用情况进行审计。

　　■维修资金使用程序

　　业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案

　　维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示

　　管理部门对申请材料进行审核，并需到现场查看

　　经管理部门审批同意，物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后办理维修资金划拨手续

　　(注：在申请资料齐全、符合使用规定的情况下，申请使用维修资金的审核时间一般需要10—15个工作日)

　　焦点问答

　　房屋“养老钱”如何保值增值？

　　黄光华透露，从今年开始，广州市物业专项维修资金管理中心参照公积金的存储计息标准，将维修资金的存储利率从三个月整存整取改成一年定期，这也让维修资金得到更高的增值回报。根据国家相关规定，小区专项维修资金还可以用于购买一级国债。但黄光华表示，调整为按照一年定期给维修资金算利息后，购买国债不一定划算。

　　紧急状况可否突击提取维修资金？

　　如果房屋出现漏水、电梯故障等突发情况，要经过繁琐的流程才能申请到维修资金，不能及时“救房子命”怎么办？

　　对此，广州大学副教授吴剑平建议，可以考虑在专项资金中专门划拨一定的紧急维修费用。

　　广州市人大代表林永亮提议，可以专门划拨10%或者20%的维修资金作为应急经费，由物管和业委会共同管理。

　　黄光华表示，正在制订的广州市物业维修资金专项管理办法规定了十余种情形可紧急提取并使用维修资金，遇到电梯故障、屋顶漏水等紧急维修状况，可以一边申请维修资金一边推进维修，相关部门派人到现场核实后就可以先行拨付一半的维修经费。

　　案例

　　维修资金被挪用 60个小区联合追讨

　　在2006年，广州有60个小区业委会联合发起一场规模浩大的追讨欠缴物业专项维修资金活动。业主希望通过集体追讨，明确1998年10月至2003年9月期间专项维修资金的缴交主体，并强制追回由开发商或物业管理公司挪用的专项维修资金。在维权追讨压力下，广州市国土房管局多次发出维修资金追缴令。

　　但是，至今仍有小区深受这一历史遗留问题困扰。越秀某大厦业委会负责人在论坛上反映，其小区大部分业主在2003年按照40元/平方米的标准交了维修资金，总额高达193万元，但是开发商却并“没有将一分钱存入指定银行”。据介绍，目前小区如今小区已经进入了维修高峰期，特别是电梯经常故障，开发商却一直没有把挪用的维修资金拿出来，房屋及相关公共设施只能“带病运行”。为此，双方还在对簿公堂。

　　黄光华表示，房管局已经4次发文要求开发商缴交物业维修资金，还暂停了该开发商在房管局相关业务的办理。

　　现场有人大代表也现身说法称，自己所在的小区也在追讨被挪用的物业维修资金，但是打赢了官司却执行不了，“业主深受其害，电梯三天两头坏，20多楼的业主每天爬上爬下”。