房价普遍持续上涨 市场调控难度加大

　　刚性需求持续释放，催生当前楼市旺火，不仅房屋成交量活跃，而且房价普遍持续上涨。

　　国家统计局9月18日公布的数据显示，70个大中城市中，69个城市新建商品住宅价格同比上涨，同比价格变动中，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。环比上涨的城市有66个，环比价格变动中，最高涨幅为1.7%，最低为下降0.1%。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉认为，同比涨势扩大，主要源于去年同月对比基数相对较低。去年8月份，全国70个大中城市中，大部分城市新建商品住宅价格同比是下降的。

　　整体来看，8月房价在继续上涨的情况下出现新特点，一线城市依然强势，但环比增幅保持基本平稳。与此同时，部分二三线城市强势崛起，补涨效应开始显现。从最能反映房价近期走势的环比数据来看，虽然房价继续上涨，但环比涨幅略有收窄。据刘建伟初步测算，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅从3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。

　　不过，郑红玉分析指出，8月份70个大中城市中房价环比止住之前收窄趋势，出现逆转扩大；其中房价环比上涨城市有66个，数量增加。8月房价环比涨势扩大，主要源于8月二三线城市上涨明显，环比涨幅排名前十位中有七席被二三线城市占据，如银川环比涨幅1.4%，位居二三线城市涨幅首位。

　　土地市场的火爆进一步验证了当前房价高位运行的态势。近期“地王”频现，各大开发企业在重点城市掀起了新一轮的圈地运动，导致地价屡屡创新高。地价的上行将支撑后期房价高位运行难有回调。在这种态势下各方预计年内土地购置面积有望实现正增长。

　　市场人士指出，在房地产宏观调控政策不变的预期下，后期房价大幅反弹的可能性不大，平稳上涨有望是房价的基本走势。市场大多预计年内房价保持振荡上行态势，楼市“金九银十”或将成色充足。

　　郑红玉则强调要关注9月、10月两个月的住宅成交量，如果成交量反弹的力度大，则房价上冲动能会有所增强。但也有可能接下去几个月，房价环比增幅保持振荡状态，具有不确定性。预计明年将继续收窄。

　　从国家统计局日前公布的房地产投资、销售、国房景气等诸多核心指标来看，主要指标普遍小幅放缓。8月份国房景气指数小幅回落；房地产投资增速创今年来新低，新开工面积增速放缓；商品房销售高位继续调整。

　　联讯证券宏观及固定收益高级分析师杨为敩分析指出，房地产核心指标销售面积继续下降，带动房地产投资出现减速，对房地产投资形成天花板效应。如果目前政策仍然保持紧平衡的话，房地产前端销量指标将会继续压制房地产投资增速。而房地产再融资放开，其主要的功能是使得存量项目加速推进。除此之外，其在一定程度上对一级市场指标具有逆周期刺激作用，如近期频频出现的“地王”。但如果没有需求配合的话，这种因资金瓶颈政策性解开而释放的红利存在较弱的力度和持续性，并且这种影响很可能仅存在于斜率上。因此，他总体认为房地产投资短期受政策偏紧的影响将继续下降。

　　从房地产开发企业的资金状况来看，8月份房企资金同比增幅回落显著，但仍处高位，显示房地产开发企业仍“不差钱”，在当前楼市红火的局面下，基本不存在“以价换量”的动力。

　　从政策层面来看，我国并未放松楼市调控从严基调。但是在实际执行中，各地出现了差异，一二线城市收紧，部分三四线城市有所松动。作为楼市风向标的北京，面对持续上涨的房价，在全国范围内率先推出“限房价、竞地价”的措施，同时进一步收紧房地产预售审批，对开发企业的销售价格进行直接干预。房价连续数月环比下跌的温州则率先微调了自己的限购政策。在当前房价普涨的背景下，后期宏观调控的走势将对楼市产生关键影响。

　　面对楼市的高位震荡，各方呼吁尽快出台促进楼市健康发展的长效机制，包括尽快扩大房产税的试点范围，通过增加持有环节的税收成本抑制投机型需求对房价真实波动造成的干扰。