88个商业楼盘竞技昆明房交会拼体量拼区位拼产品

商业地产供应爆棚 如何消化是个问题记者调查

　　每年的房交会，都是一个大的竞技场，各种类型，来自各地的项目在此使出浑身解数，吸引消费者关注品牌，促进现场成交。

　　今年同样如此，但变了的是，有商业体量的项目多了，占据了半壁江山。诸多的项目之间比拼的不仅仅是展馆设计，现场的各具特色，精彩纷呈的节目，更诠释了一种生活理念和方式。

　　往往城市综合体的出现，在改变商业格局的同时，为市民带来一种全新的生活方式，这正成为未来城市综合体的追求和目标。

　　当然，如此大的商业体量展出，与大量城中村改造项目进入集中供应期有关。在供应量井喷的同时，业内人士纷纷提醒，商业体要做出特色，要有创新，更要符合市场和消费者需求的产品，才更有市场。

　　商业和综合类项目占据半壁江山

　　今年的房交会，可以说是商业地产和综合类地产在唱主角。总体来看，今年房交会参展项目创历史之最，总共163个项目参展，其中用地性质为工业用地、商业用地和综合用地的项目就达88个，很多业内人士感慨：“由房交会可见，即将面世的商业体量真不少。”

　　业内人士的感慨不无道理，以一环内参展项目共计5个，包括云南饭店、置地广场等全部为商业和综合类项目；一环三环之间共53个项目参展，33个项目有商业体量，而三环外的42个参展项目中，有大量商业体量的项目有16个。从州市参展情况来看，综合类和商业项目总有14个。

　　由商业类项目的分布来看，大体量商业多集中在主城区和呈贡新区，有些项目携多盘亮相，且都以“商业”著称，比如诺仕达集团此次房交会上亮相的除了大家熟悉的七彩云南第壹城和七彩云南花之城之外，还有位于呈贡新区的新南亚第壹国际，是一个典型的商业商务项目。

　　商业性用房仅成交近万平方米

　　商业体量的供应未来量很大，但本届房交会上真正上市销售的量并不大，有商业体量的项目多以展示为主。在房交会上意向成交的7.21亿元总金额中，商业性用房面积为9646平方米。

　　房交会期间多项目推出商业物业，有商铺、公寓、写字楼等多种物业类型，适合投资性需求。位于金产区的润城在房交会期间推出SOHO公寓、商铺产品，并有大幅优惠，比如SOHO公寓最高可享7%优惠，商铺价格500万以下享5%优惠，500万以上享6%优惠。而位于昆明火车站旁的鑫都韵城则每天推出10套特价房源，有公寓和写字楼产品。而位于经开区的国际银座也针对写字楼和商铺进行限时特价活动。

　　较大的优惠幅度，受到不少投资者的青睐。据了解，几天时间下来，鑫都韵城就有不俗的销售业绩表现。

　　各显身手 将生活方式搬上房交会

　　今年的房交会上，记者注意到，很多房企展位有些紧凑地展示了旗下的多个项目，有些楼盘甚至没有沙盘，但这些并不影响诸多房企各显神通的营销手段，赚吆喝，攒人气。不难看出，很多项目的展位设计多于项目定位紧紧相关，展示方式也融入了项目的理念和特色，比如有穿着宇航员服装现场发楼书的，也有将豪车搬到展位的，还有现场举行打“飞机”大战的，总之，亮点频出，所展示的产品更是满足了不同购房者的需求，自然赚足了眼球。

　　尤其商业地产项目，除了要赚足人气外，有些项目更是在现场诠释了一种生活方式。比如会展中心入口处，最先向市民展示的是西南海带来的城市3.0生活馆，该展馆展示的就不是产品，而是生活。整个展馆共分为五大篇章诠释了不同时代的生活，展馆现场还有麦当劳和星巴克这些代言现代生活的品牌助阵。

　　另外一个是昆明广场展位，为了让昆明市民能提前感受昆明广场，房交会，同德地产为昆明广场的业主及准业主提供DQ冰沙体验券，让客户提前体验在昆明广场shoppingmall内的时尚生活。昆明广场呈现的是昆明城市发展的未来，打造了一个时尚约会购物休闲地。

　　旅游商业综合体的争相抢市

　　除了传统的商业地产项目，本届房交会上还有很多旅游商业地产项目亮相。这些旅游综合体项目除了主城区的玉器城和七彩云南花之城之外，多分布在有着丰富旅游资源的安宁、石林、富民、嵩明，以及大理、丽江、腾冲等地区。

　　物业类型比较丰富，如梦云南·海东方很好的诠释了大理之美；安宁的温泉五月以温泉五星级主题产权式酒店作为主打；丽江的古城东方则打造以纳西民居文化为精髓的旅游度假资产项目。这些旅游综合体项目，比较受各地投资型人群的青睐，项目内的产权式酒店和商铺，投资方式较为灵活，有些投资者可以自主经营，也有些需要委托给酒店管理公司管理，通过托管方式获得物业升值价值。

　　思考

　　区域化生活方式是趋势

　　大量的商业综合体，将来会遇到各种问题不可避免，但经过市场的洗牌之后，将会形成适合市场需求和城市发展的商业中心。刘厚秋认为，未来肯定会最终形成不同类型的城市商圈，比如区域城市商业中心、街区型商业中心、主题型商业中心、社区型商业中心。

　　就昆明而言，城市核心商圈短期内不会发生改变，但是各个区域的商圈将会相继形成，而在区域大商圈里，还将与多个社区型商业中心共荣发展态势。

　　“区域化发展是一大发展机遇，目前社区型商业需求比较旺盛，并且已经出现了一个趋势，购物中心社区化。”同样发生在房交会现场，由云南信息报主办的“商国志颁奖论坛”上，昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰称，社区型购物中心走得是便利化路线，购物中心不在于大，而在于精，可能只有几万平米，但做的很精致，里面吃喝玩乐都有，每一个细节做的很精致，在那个环境里逛就觉得舒服、方便。在昆明，既满足社区购物需求，又能辐射周边三到五公里的消费人群的购物中心已有尝鲜者，新都昌商业广场和今年年中开业的七彩metown就是这方面的例子。

　　商业综合体亟待创新

　　有刚涉足商业地产的人士曾说，做商业也不难啊，有如填满一个大盒子，底层和一层是超市，二三楼是服装，四五楼是儿童用品和体育用品，六楼放点餐饮，七楼可以做个电影院。

　　该人士的观点看似有道理，但开业后要适合市场的需求，物业要长远的发展，并不是一件简单的事情。这个盒子要怎么填充满，不仅在盒子打造前期就要有科学合理的设计规划，而且后期业态如何布局，引进哪些品牌都是一个技术活。

　　也许很多人已经发现了，同一个超市、快消品牌，在市中心有布局，在东南西北各个区域也有分布，在家门口就能买到的东西，为什么要去其他区域去买。即使是不同的品牌，比如影院，同质化也是非常严重，基本上任何一家影院，同样的片子、同样的影厅，同样的售票渠道，不外乎就是团体票、银行卡几个模式，对于消费者来说，可以选择任何一个影院，那核心竞争力又在哪儿？

　　唯有创新，才是商家和商业综合体的灵魂。于是保利影院开发了三种新的商业运作模式，跟不同的商业体结合，进行差异化经营。城市综合体井喷式供应和同质化竞争的当下，与商家面临着同样的考验。

　　“创新，才能让商业综合体在竞争中脱颖而出”，昆明诺仕达企业(集团)有限公司董事局董事、副总裁、怡美旅游常务副总裁徐江涛称，“诺仕达打造的每个项目都会有创新，结合不同区域做一些创新的作品，如今在打造的七彩云南花之城也是一种全新的创新，以覆盖全产业链的旅游商业综合体，为游客提供高品质、差异化、综合性的旅游体验及服务。”

　　创新不仅体现在商业模式的创新，业态组合的创新上，而且表现在品牌商家的差异化等方面。

　　业内人士也提醒道，以市场和消费者需求为基础的创新，准确的定位，更有利于综合体的长远发展。

　　房企声音

　　城中村改造项目正进入集中供应期

　　对于此次房交会上，有大量商业体量的项目参展，也有一些项目是首次亮相，与这几年来昆明大量城中村项目改造后，已经进入集中上市时期有关。“两年前昆明的多商圈城市化规划和多个城中村项目启动，如今这些项目开始逐步推出市场。”云锰地产副总经理刘厚秋称，“很多城中村项目在开发时都配置有20%商业，也有很多地块土地性质就是商业用地，这就造成了大量商业体量的上市供应。”

　　商业综合体如雨后春笋般爆发出来，在云南圣地鼎弘投资有限公司策划部经理刘毅看来，商业体量都很大，50万平方米的商业体就有不止10个，供应和需求已在慢慢失衡，商业地产泡沫也显现了出来。

　　多重因素考验昆滇商业地产

　　体量大只是表象，刘厚秋认为，过于超量、超前的商业地产开发会带来开发商资金回收困难、商业中心缺乏人气，商家经营困难、商业地产投资收益降低等状况。

　　此外，让诸多业内人士担心的是，一些城市综合体项目推出后，定位不准确、规划不合理、招商不到位、营运不成功等案例屡见不鲜。

　　尽管如此，各个区域还有城市综合体在涌现。刘毅称，首先，未来区域竞争会更激烈，比如南市区大型商业综合体超过10个，建成后面临着一起抢区域消费人群的生存考验；第二，招商会更难，品牌商家不会重复布局同一区域；第三是，一些开发商并不具备商业运作能力，缺乏商业资源，内力不足，运营乏力不可避免。尤其前期商业业态规划和商业动线设计等不科学，后期进行合理调整不易。（云南信息报）