黄金周是否“足金”？ 买房讲究多 置业不简单

李广军 摄

李广军 摄

　　备战“金九银十”，房企在酝酿成色更足的“秋收”，买家也在铆足了劲期待在这个推货旺季收获自己梦想中的幸福家园。即将到来的黄金周是否“足金”？置业者如何才能在各种优惠让利中精挑细选到自己心水的物业？

　　蓄力黄金周 推货量值得期待

　　从当前推盘趋势来看，在2013年8月底至9月这个时间段，全国主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段积极跑量。

　　以广州为例，7-8月份，市场就已经在为金九银十蓄力。从7月开始，广州一手住宅市场就进入一个寂静期。特别是在中心区域，成交更是冷淡，创下了自2011年以来首次中心六区零成交的记录。有市场人士表示，上半年楼市成交过热，很多楼盘供货都跟不上。而7、8月份市场变得冷静更多是在为金九银十的旺季销售做准备。记者发现，与去年众多楼盘在节前就冲闸出货进行错峰交易不同，今年品牌房企旗下的项目更多选择在9月才正式推新。在今年强大的消费需求面前，对于旺季的竞争，开发商们并不担忧，而进行长时间的蓄客也为旺季的开闸做足了准备。

　　据悉，“金九银十”期间广州预计有95个楼盘推新，将有约2.88万套新货入市。数据显示，9月1日—15日，全市楼盘共成交3261套单位，与8月同期仅成交2031套相比，增长约60%。9月以来的两个周末，广州市共有11个项目推新，总货量大约3414套，去化率达九成。而在“金九”的首个周末，广州楼市6盘齐发，共成交千余套单位。仅在中秋节假三天，就有7个楼盘推新，2460套新货入市。据网易房产数据中心统计显示，广州一手楼市中秋假期前两天的成交套数共297套，成交均价为10959元/平方米，每日的成交套数分别为133套和164套，日均成交约为149套。和去年同期的黄金周相比，量升价跌。据了解，随着预售证重新发放，新增货量4192套，创今年以来新高，预计接下来成交量将延续走高势头。

　　主打刚需牌 外围区域是重点

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，“十一”新货仍然主打刚需牌，预计新推货量中刚需产品(120平方米以下的两房及三房)新货有9000多套，占总货量的70%，除越秀、天河、海珠区较多120平方米以上大户型外，其他区域均以120平方米以下产品为主。

　　新货中，已拿预售证约5000套，占比40%。预计中心六区新货3273套，仅占十区货量的26%，已拿预售证的新货只有1149套。外围区域是新货供应重点，新货主要集中在北部的花都，南部的南沙、番禺，东部的增城、萝岗。中心四区中，越秀、海珠新货相当稀缺。近几年一直供应较少的萝岗区，本次新货有较大幅度增加。

　　外围区域不但是推货重点，也是优惠集中地。在9月推新的项目当中，很多楼盘都推出了不少折扣吸引置业者，这对于有购房自住需求的买家来说无疑多了一分机遇和诱惑。据统计，广州9月预计推出优惠的项目有135个，优惠占比为44.41%。在楼盘推新优惠方面，预计9月份广州有33个楼盘有推新优惠，相比于8月的18个增加了15个。优惠盘量最大的属于番禺区，在推新楼盘里番禺推出折扣优惠的数量就占领了11个，而且其中就有5个为全新盘，5万抵15万、3万抵10万、3万抵95折、5万抵98折、1万抵5万等优惠层出不穷。

　　涨价是趋势 涨幅预计会放缓

　　金九银十，刚需盘依然“日光”凶猛。黄金周，买还是不买？以刚需自住为主的置业者出手之前考虑得更多的是价格因素。那么，这个黄金周，楼价的走向将是如何？

　　从大背景来分析，9月18日，国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，房价仍然稳中有升。环比价格下降的城市有2个，持平的城市有2个，上涨的城市有66个；同比价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。房价涨幅方面，一线城市京沪广深新建商品住宅价格同比上涨18%-20%之间。

　　对于广州房价的涨势，不少业内专家基本都认同，“十一”还会涨，但是涨价幅度上会趋缓。

　　此前，中原地产项目一部总经理黄韬曾表示，国家统计局数据已算“温和”，“按广州的实际情况，同比涨幅起码超过25%，接近30%了！”黄韬分析，过去一年没有出台新的政策，去年卖得比较便宜的楼盘纷纷涨价，刚需增加、地王频出等因素催生恐慌性和投资性购房，导致房价涨得非常离谱。他认为，目前广州楼市刚需大但供应少，近期开盘的几个一手楼盘基本都“日光”，预计今年广州楼市“金九银十”成色十足。不过，由于很多开发商卖完就没货了，加之市场上很多大户型商品房遇到销售瓶颈，预计四季度广州一手房价涨幅和成交量将趋缓。

　　除此之外，方圆地产首席市场分析师邓浩志在接受媒体采访时也表示过，眼下的市场火热，其实更多的是指价格上涨很快；至于成交量，其实并没有继续放量，基于8月份、9月份新获批的预售量有所增加，9月份的成交量环比会多一些，但楼价涨幅就会放缓。南方日报记者 许蕾

　　买家案例

　　成功抢到“特价单位”

　　黄小姐与男友前往番禺某楼盘看楼，“其实本来只是去随便看看的，并没有做太多功课，只是出发之前稍微上网查了一点资料，毕竟也没想过当场就能买楼”，然而，这趟目的性并不明确的看楼之旅，却让黄小姐意想不到地抢到了一套她比较中意的“特价单位”。

　　“楼盘当天也在搞活动，去了之后发现看楼的人很多，因为这个开发商口碑一向不错吧，所以我们当时情绪也被调动起来，去样板房看了之后，感觉特别好，就有点真的想买的冲动了”，黄小姐表示，在看样板房的过程中，她就跟男朋友在不断讨论户型哪种更合适，“115平方米的有双卫生间，我是比较倾向这个的，不过我男朋友觉得，107平方米的也可以考虑”，正在他们拿不定主意的时候，售楼小姐悄悄提醒说，当天有部分“特价单位”。黄小姐当机立断，向售楼小姐要了所有特价单位的资料翻看了一遍，“价格确实要实惠不少”，综合考虑之后，黄小姐与其男友在一套东南向和一套西南向的单位之间左右摇摆起来。“我们还是比较重视朝向的，北向的肯定不考虑，东南向的肯定比西南的要更好些，但是这套是107平方米的户型，西南向的大一些”，就在此时，售楼小姐又透露，“旁边一家就在商量买东南向的那套，他们家4口人，觉得面积稍小，所以一直决定不下来，已经讨论了半个小时了”。让黄小姐意想不到的是，她的男朋友竟然直接表示，“这套东南向的我们要了”，随即立刻刷卡付定金，成功抢到了这套“特价单位”。

　　“当时我还怪男朋友有些冲动了，不过收楼的时候我就完全没意见了”，黄小姐说，数月之后，收楼时，她站在这套已经供款的房子里，发现采光通风俱佳，而且是单边楼，视野开阔不受阻隔，虽然顶楼有些高，“相比价格，还是很抵的”，她事后询问过买相同楼盘的朋友，单价比她的“特价单位”要高出近1500元，“买了我一点都不后悔”。

　　老业主优惠 得来全不费工夫

　　方女士是个精明的主妇，随着老人搬来同住，居住“扩容”刻不容缓，因此，她打算在郊区寻找面积更大的物业。“前后也看了不少楼盘，还是决定选择成熟点的大盘，配套好点方便”。在某成熟楼盘推新货的时候，方女士与全家去看楼，挑中了一套面积、朝向、户型均比较满意的单位。

　　“没有什么特别的优惠和打折，这让我稍微有点不满意”，方女士说，“平时买东西都习惯砍砍价的了，老公还笑我，楼价也是你随便能砍的？”不过精明的方女士并没有放弃努力，她发现这个楼盘有老业主介绍的优惠，还能免一些物业费。“当时我就想起来，我有个朋友是在这个楼盘比较早的组团买了的，立刻翻手机通讯录，果然找到了她”，方女士的朋友欣然同意提供这个便利，“她正好在家，就过来售楼处一趟，提供了证明”。

　　“双合同”首付预算翻倍

　　8月初，广州市民朱先生和家人到增城新塘看楼，因为预算的原因，他比较中意小户型，“看了很多楼盘都是双合同”，最终，朱先生和家人看中了一套73平方米的两房，销售人员说认筹的人比较多，估计开盘价格约12000元/平方米，“因为增城限价，该盘购房合同价只能签7100元每平米”，该销售人员直接告诉朱先生，必须另外再签一份不能贷款的装修合同，大约5000元/平方米。

　　朱先生说，看了销售算的价格，“本来想买的希望被泼了一盆冷水”。他算了一笔账：本来总价73平方米×1.2万元=87.6万元，首付三成只需26万元左右，但是装修合同不能贷款，也就是说首付变成了73平方米×0.71万元×30%=15.5万元，再加上装修款73平方米×0.5万元=36.5万元，一共要52万，首付整整翻了一倍，“我原先准备的首付款还差不少”，然而，由于“双合同”已经很普遍，再加上看过很多楼盘才决定了这一套，“估计再看多几套情况也都差不多的”，朱先生最终选择向亲戚朋友借一部分钱，“咬咬牙把首付凑上再说吧”。

　　百万元三房要用“抢”

　　周先生刚结婚没多久，他决定买房。“预算有限，所以我们看房的区域肯定是郊区的了”，听说南沙和萝岗推出的刚需产品多，周先生也很积极地利用了周末去看。最终，他以15000元/平方米的毛坯价买下了萝岗某楼盘的一套单位。

　　“老是听说萝岗这个日光那个日光的，去现场看，情绪还是受到一定感染的”，周先生表示，跟一起看房的人交流过，“跟我们一样年轻夫妻来看房买房的比较多”，很多人都在说，一年前萝岗的房价跟这个不能比，“这次买不到又要等下一期，到时肯定会涨价，如果每平米涨几百，那就得多付几万块”。“低总价”对刚需客总有莫大的吸引力。周先生认为，“毛坯均价1.5万/平方米，比起一些精装1.6万/平方米的确实有点不划算。不过100万可以买到三房，对于手头上资金不太宽裕，又急着买房的人来说，还是不错的，而且再怎么说以后也会有地铁。”他也承认，“双合同”导致前几年的月供压力有点大，“幸好没有近期添丁的打算，先把月供高的几年挨过去再说”。

　　南方日报记者 许蕾

　　贷款政策连连看

　　对于买房者而言，房贷关乎“钱袋子”，能否出手，预算几何，房贷均拥有“话事权”。在十一黄金周买楼旺季即将到来之际，广州地区的房贷情况如何？据了解，整体情况并不乐观，房贷收紧已成大趋势，股份制银行在首套房的贷款利率上普遍在基准利率上上浮10%，对于二套房，也在基准利率上上浮10%至20%不等；三家国有大行亦将首套房贷款利率上浮了5%，其余则维持基本利率。除了利率之外，放款时间也有所延长。

　　业内人士认为，银行对房产都有固定预算，住房贷款年初把额度放完了，年底额度自然紧张。另外，“钱荒”之后银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险敞口。房贷利率打折时代可能会渐行渐远。一家国有大行某支行人士表示，目前房贷确实是在逐渐收紧，原来一两周可以申请下来的贷款，现在一个月左右放款已是常态，而且即便银行已经出了放款承诺，也有可能还会上调利率。

　　从7月份开始，广州房贷额度一直很紧张，以前审批过的房贷申请也被延迟放款，最多有可能再推迟半年。从8月份开始，部分银行网点已经不接受首套房和二手房的房贷申请。据媒体报道，广州银行业已有9家股份制商业银行全面暂停首套房贷。

　　国有银行并未停止房贷，但是利率有上浮。广州地区国有大行中有三家已经上浮了首套房贷款利率，包括交行、工行和农行，三家银行统一在基准利率上上浮5%，中行和建行则执行基准利率，不同支行之间政策有细微差别，但基本上一致。

　　由于中秋、国庆双节、季末时点因素的叠加，加上 “金九银十”的楼市传统旺季，银行资金发放个人房贷的压力开始出现。除几家外资行在苛刻条件下有利率优惠外，其他银行的利率优惠已经没有。上浮首套房贷利率的国有三家银行工作人员都表示，放贷还要排队，个别银行直接表示，现在申请要到年底才能放款，甚至有可能拖到明年。

　　在二套房的贷款利率上，中行和建行在基准利率基础上上浮10%，工行上浮15%，农行上浮20%；交通银行的房贷利率也在不久前上调，首套房贷上浮5%，二套房贷上浮至15%。

　　股份制银行在首套房的贷款利率上普遍在基准利率上上浮10%。对于二套房，也在基准利率上上浮10%至20%不等。

　　目前，仅汇丰、渣打、恒生、花旗几家外资行尚可办理85折的首套房利率优惠，不过均设置了较高的门槛。此外，外资行对于二套房的业务都表现出相当程度的谨慎。

　　相对而言，大银行的放款时间会快一些，即便如此，工、农、中行称要等到明年才可放款，建设银行则表示不能确定。多家股份制银行的放款时点也将拖延至明年。不少银行也表示，放款至少要等上3至6个月。目前，仅交行的放款时间稍短，“至少一个月，如果资料齐全、运气好的话，最快10多天”。

　　南方日报记者 许蕾

　　精明购房有要诀

　　花少钱、买好房，始终是刚性需求梦寐以求的理想结果。黄金周开发商促销展开大战，买家享受到更多的实惠。对于置业者而言，这未尝不是入手房产的好时机。但值得注意的是，购房者不应被眼花缭乱的房产促销活动冲昏了头脑，而应该时刻保持清醒的头脑，警惕购房陷阱。

　　做足功课避陷阱

　　首先，在购房之前，购房者需理性审视自身经济的能力，深思心目中的理想房源。此外，还要充分利用资料搜集能力，进行广泛房产促销降价信息的搜集整理，以主动地了解有关项目的价格变动情况。

　　打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言，都是很有诱惑力的字眼。然而，不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向，那么，对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此，不要被降价冲昏头脑，做足功课，不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求，才能做出理性的判断。

　　“内部认购”往往是获得低价的好途径，然而，所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户，极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的。因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同，甚至带来不必要的麻烦和损失，购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时，都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

　　今年以来，因为限价问题，“双合同”现象越来越普遍，由于装修合同无法贷款，所以，实际上“双合同”导致的结果是首付门槛提高，买房者在购房时一定要弄清楚是否遇到了“双合同”，并且确保自己的预算能够支撑。

　　精明砍价着数多

　　不是所有的购房者都是“专业买家”，但只要购房者运用合适的杀价办法，完全可以省掉少则数千、多则数万的房款。

　　“团购”在近年来风靡一时，不仅一些开发商乐于开展团购专场，而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。一些房地产网站也组织购房者集体看房，并为买家争取到一定额度的购房折扣。在一些中小规模的楼盘或者地段较偏远的楼盘，开盘时常会组织团购活动或各种名义的“VIP专场”。购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购，参加团购很可能拿到一个平时意想不到的额外折扣。

　　买楼砍价打折找老业主介绍，也是可行的。目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多，但对于买家和介绍人而言，这都是实实在在的好处，并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠，并争取将折扣和优惠全部拿到手，在自己的同事或者朋友圈里找到一位老业主的难度并不大，实在不行还可以网络求助。

　　南方日报记者 许蕾