伟业我爱我家集团总裁：楼市料呈价稳量增态势

　　记者 张敏

　　近日，伟业我爱我家集团通过收购进入成都市场。今年四季度，该公司计划再进入一个城市，其全国布局将涵盖10个城市。在楼市成交向好的背景下，房产中介正伺机扩张。

　　伟业我爱我家集团总裁杜勇接受中国证券报记者专访时表示，对全国楼市走向持较乐观态度，整体看未来楼市将呈现价稳量增的态势。房产税等调控手段的出台将有助于存量房投放市场，对房产经纪行业是利好消息。当前中介市场的聚合度正在提高，房产经纪行业将迎来跑马圈地的好时机。

　　一线城市租金存上涨动力

　　中国证券报：当前很多二三线城市存在供大于求的状况，有观点认为，这些城市的楼市可能面临崩盘风险。

　　杜勇：二三线城市也有分化，根据我们的观察，像武汉、成都、南京等城市的市场还比较健康，还谈不上失控。对于全国市场，我们的态度整体偏乐观，认为未来还会价稳量增。即便个别城市的房价出现大幅下降，只要不把风险转嫁给银行和金融机构，就不会出现太大的问题。

　　中国证券报：作为检验市场泡沫的重要指标，一线城市的租售比处于什么样的水平？

　　杜勇：从前几年开始，市场的租售比指标就比较夸张了，现在一线城市还处在严重超标的状态。按照市场自动纠正的机制，要么是租金涨上去，要么是房价降下来。这几年的情况很明显：不仅房价在涨，租金也在涨。按照这种纠偏机制，未来租金肯定还有上涨的动力。

　　中国证券报：今年对“满五年唯一”以外的住房征收差价20%的个税，此项政策会不会造成全年二手房成交量缩水？

　　杜勇：从全年来看，北京的二手房成交量不会比去年有大的变化，只会因为个税政策的影响，使市场出现起伏。但这项政策确实在一定程度上增加了购房成本，算上交易过程中的各项税费，一些特定类型的房子，税率甚至能达到成交价格的10%。我认为税收政策的调整方向，应该是在交易环节减税、在持有环节增税。调控政策的另一个问题在于，在压制需求的同时，热点城市的供给没有真正提高。

　　中国证券报：房产税试点扩围是实现持有环节增税的一个重要举措。

　　杜勇：即将出台的政策中，能提上议程的就是房产税。但我认为不应该是上海、重庆试点的这种模式，房产税需要真正面向存量房征收。对于存量房交易来说，无论是买卖还是租赁，房产税能够促进存量房屋的流通，对房地产经纪行业来说是重要的利好消息。

　　房产经纪进入扩张时代

　　中国证券报：为何选择此时进军成都？

　　杜勇：成都的房地产市场发展比较健康，各类型物业市场整体呈现出供需两旺态势，且价格水平具备上涨空间。根据我们的统计，最近5年成都年均成交新房住宅9万套，交易规模位居全国城市前十。作为西南部中心城市，成都吸引了不少品牌房企进驻。新房市场的快速发展，拉动成都二手房市场规模逐年扩大，年均交易量即将达到6万套，交易规模排名全国第五。

　　中国证券报：最近两年链家、中原等一些大型经纪机构也在扩张。当前是不是房产经纪公司扩张的好机会？

　　杜勇：当前大多数二三线城市的房地产中介市场较为分散。在很多城市中，市场份额处于前十的企业，其业务量加起来还不到整体市场占有量的一半。而在成熟的状态下，位居市场前5名的公司，就应当占据一半的市场份额。从这个意义上说，未来各个城市的聚合度都会增加。我认为房产经纪行业迎来了一个“跑马圈地”的时代。

　　另外从行业管理的角度讲，聚合度提高有利于房产经纪行业的管理。政府管理部门也乐意看到经纪行业集中的现象，现有的政策也鼓励行业规范化和规模化运营。

　　中国证券报：在进驻城市的选择上有哪些指标？

　　杜勇：我们普遍比较关注大的战略城市和省会城市。具体标准上，除了GDP、人口净流入等因素之外，当一个城市的二手房交易量达到新房的1/3时，二手房市场将迎来一个爆发点。这时就比较适合进入。

　　另外还有两点需要观察，一个是当地的房价水平，另一个是当地的佣金标准。这两点决定了公司在一个城市的市场收益。未来3年，我爱我家还将进一步把业务范围向华中、华南、中原等区域的一、二线城市及新兴城市拓展。

　　这几年公司自身的经营状况比较好，此前新进驻的城市很快实现了盈利。另外我们还有多家银行的授信，目前还没有用。当进入一个新城市时，资金方面不存在太大问题。