昆明楼盘建筑体量1.1亿㎡ 需市场消化15年以上

　　这是一组触目惊心的数据。

　　据记者对主城和呈贡新区目前有案名和指标参数的130个楼盘进行汇总，昆明在建或规划建设的总建筑面积超过1.1亿平米。而在2012年，同等区域商品房全年成交面积为720万多平米。这样庞大的建筑体量，就算未来没有增量，充分考虑城市化率提升，昆明城市人口扩容商品房需求增加等因素，推断市场消化完这些量也需要15年。

　　仅南片区楼盘体量就超过4100万平米

　　在纳入统计的130个样本楼盘当中，总建筑面积在50万平米以上的项目有67个，合计建筑面积达9651万平米，体量达总样本的86.68%；总建筑面积在100万平米以上的项目有30个，合计建筑面积达7179万平米，体量达总样本的64.48%。在130个样本楼盘中，包含商业、写字楼和公寓等多元业态的综合体项目有65个，占到样本数的一半。做大楼盘，已经成了昆明市场的一种偏好。

　　从分区域情况来看，以一环外划分东、南、西、北四片，130个样本楼盘中，南片区傲视全城，41个楼盘总建筑面积达到4100多万平米；西市区28个项目总建筑面积2000多万平米，与北片区23个楼盘总建筑面积约2300万平米算是旗鼓相当；东片区19个项目总建筑体量也有1300多万平米，压轴主城四片；一环内8个项目总建筑面积约400万平米。令人惊讶的是，呈贡新区11个项目总建筑面积也将近1000万平米。

　　还有很多千亩大盘没有纳入汇总

　　我们不排除在统计数据中，存在种种不够严谨和客观的情况。但是，也有很多已浮出水面的重大项目，像规划总建筑面积约1886万平米的巫家坝片区、飞虎大道沿线的9000亩保利国际城、6700亩俊发生态半岛中的大部分、云南城投在北部山水新城上坝和中坝3000多亩土地以及在环湖东路沿线已完成一级开发的土地等，我们也没有计入统计数据。此外，很多还处在前期阶段的城中村改造项目，以及已通过土地招拍挂但没有到推广阶段的项目，也没能纳入汇总范围。

　　几相抵消，依然无可否认昆明楼市未来供应量巨大的事实，市场竞争将会非常惨烈。放在市场供需双方，开发商和购房者面前的，是一道复杂的考题，这其中，既有来自于房地产调控方面的博弈，也有省市各级政府导向带来的变数，更有市场杠杆自身调节的作用，要结果圆满，极不容易。

　　专家把脉

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪：

　　近两年内供大于求不会改变

　　从长远发展来看，昆明具备宜居、桥头堡城市战略等优势，有能力来消化庞大的开发体量。但在眼前，由于前几年的城中村改造推出的量比较大，供应量大于需求，无论是住宅还是商业都存在这样的情况。

　　就目前的情况来看，国家的宏观调控政策还不会放松，几个比较重要的调控，首先是保障房建设解决中低收入者的住房需求，分流走一部分刚需；其次是以房产税为主的税费改革落地的话，会让手持多套房的业主把房产释放到二手房市场上，转移走一部分改善性需求，从而对一手房市场造成影响；第三是目前正在研究的农村集体土地或可上市交易，如果成行，有可能造成土地价格下滑，造成房价下降。上述几项政策效果累加，会有让房价稳定的作用，但上述调控调控政策完全落地发挥作用都还需要时间，在此之前，以限制需求为主的限购等政策不会推出市场。

　　综上，要在未来一两年内有支撑这么大供应量的需求释放出来比较难，短期内昆明楼市供大于求的情况不会改变。

　　至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷：

　　楼市处在大变局中 市场竞争会加剧

　　总建筑体量1.1亿平米，不见得能说明问题。开发节奏就是个问题，开发商会按照市场变化进行调整，不见得所有的这些量都落地真正成为市场供应。

　　市场供应大于需求，这是从其他渠道的统计数据中也可以得到的结论。不过，从我到昆明以来，看到的供应都是很大的，并且还出现过看上去供应量很大，但市场上实际一房难求的情况。我们看到的数据与实际的情况会有一些背离。

　　再来说需求，城市扩容存在公共资源承载能力的问题，政府会限制人口增长，产生的房屋需求有限，外来人口购房又被限购等政策遏制，从这个角度来说，需求增长有限。但从另外一个方面看，经济环境在发生变化，人的观念改变，住房需求也会发生变化，这样的因素会促成住房需求增长，比如说随着居住观念改变带来的改善性需求。

　　这里只能说一个大的方向，昆明楼市终究会朝着好的积极的方面发展。楼市当前处在一个大的变局当中，行业的洗牌在这段时间内的确会加剧，行业发展在加快，市场的变化也会越来越快，市场竞争会越来越激烈。(首席记者 杨丽芬)