城市综合体：物业经营应瞄准需求

　　随着众多实力房企纷纷转型为城市运营商，城市综合体的经营再次成为行业关注的焦点。“销售”还是“自持”？围绕城市综合体物业经营模式的争论从来不曾停止。

　　“无论销售还是自持，都应该瞄准需求，这种需求不仅是开发商自身的发展需求，也应该是当地市场、城市发展的需求。”在日前由Sunlay三磊设计主办的城市综合体系列沙龙上，高力国际商铺服务部中国区执行董事杨广安表示，销售和持有对于开发商来说，只是物业经营的两种途径而已，核心仍应是需求，能否将需求有效地转换成服务，是决定一个城市综合体成败的关键。

　　凿池养鱼VS竭泽而渔

　　“对于一个综合体来说，持有和销售的恰当结合能够促进整体的健康发展，不过从国内外的一些成功案例来看，持有物业是将来城市综合体发展的趋势。”三磊设计总裁张华表示，对于开发商来说，销售能减少银行贷款压力和投资风险，同时也能快速回笼资金，给持有物业提供资金的支持，持有物业则是靠后期运营或者靠持续发展来产生效益。

　　那么，为什么越来越多的开发商开始倾向于持有经营呢？张华认为，一方面是因为以往销售物业的弊端难以解决，另一方面则是持有物业的长期优势开始显现。“销售最大的问题就是空间比较零乱，缺乏统一管理，这样会影响整体品质的提升，从而导致客源受到影响，容易出现商户和小业主、小业主与开发商之间的矛盾。”他认为，随着土地资源越来越稀缺，占有区位优势的综合体将获得巨大的增值空间，而由于持有物业产权都掌握在开发商手中，方便统一规划，有助于不断升级获得长期的利润回报。

　　“销售和持有，对于开发商来说就好比是选择凿池养鱼还是竭泽而渔，他们其实很清楚持有在未来的竞争中更有优势，但为什么还有很多选择销售呢？原因无非有两个，一个是不能做，一个则是不知道怎么做。”杨广安表示，有些开发商是因为资金实力无法支持综合体的长期运营，有些开发商则缺乏综合体相关的运营经验。

　　我国城市综合体目前处于初级阶段，项目运作和经营管理也处于起步阶段，相应的运营管理团队比较稀缺，懂开发的可能不懂运营，懂运营的对开发缺乏经验，造成持有经营的难度和风险都比较大。

　　被动持有下需求是王道

　　“实际上，对于开发商来说，不论是销售还是自持，都是被动持有，无非是开发商持有还是小业主持有的问题。因为土地的性质在政府出让的时候已经规划好了，开发商处于不得不接受的现状。开发商所要做的，就是怎么把这种现状转化成一种需求传递给市场。”鸿坤地产集团副总经理林健威表达了自己独特的看法，不管是做大型综合体，还是做一条商业街，归根到底是要用服务满足市场需求。

　　他以三里屯Village和三里屯SO鄄HO为例，虽然区域很近，但三里屯Village要比三里屯SOHO客流量多很多，其中很重要的原因是它提供了许多年轻人感兴趣的文化活动，营造了一种品牌氛围，因此对于市场很有吸引力。

　　而在张华看来，城市综合体的物业经营不仅要满足市场需求，也要满足城市发展的需求。“商业销售对社会和城市升级的影响其实是很大的。我们以前做过一个旧城改造项目——海淀图书城，现在这个区域的周边全都开发起来了，但这个项目依然没有发展起来。很大的一个原因就是项目的零散商户多达上千家，让所有人达成共识去升级换代、重新规划是一个很困难的事情。”他坦言，如果想在建筑的持续运营中满足城市的更新需求，只有自持才能够做到这一点。

　　显然，相比起销售，持有运营的综合体对整体规划提出了更高要求。“在项目设计时，一定要向前延伸，与未来的运营相结合，提升项目的可持续价值。”卓越置业集团北京公司设计部经理温润强表示，设计方、开发商、运营商以及消费者必须很好地沟通，在了解所有人的需求上，找到销售和持有的结合点，这样才能做出一个可持续发展的综合体。

　　■本报记者 时宜 北京报道