南京一豪华别墅区已建成2年 规划今年8月才通过

　　在南京城市繁华的中山南路上，有一座醒目的牌坊：甘家大院，穿过这道牌坊，隐藏在现代高楼后面的南捕厅，大片青砖小瓦马头墙的仿古高档别墅区，便呈现在人们面前。然而，这就是备受关注的南捕厅三期工程，以文化娱乐设施项目申报3年，一直没有拿到规划许可证，却早已建成，一度为“违建”，今年8月份手续才补办好，这一“先上车后补票”的行为再一次受到了公众的质疑。

　　□现状

　　“国保”一侧建成仿古别墅区

　　甘熙故居——著名的南京九十九间半，位于南京城南南捕厅一条小巷里，是全国大中城市中保存较为完整、规模较大的一座清代古民居，总占地21000余平方米。它是中国传统文化的瑰宝，承载着南京的历史文化，经历了二百年的沧桑，1995年被公布为江苏省文物保护单位，2006年又进一步升格为全国重点文物保护单位。

　　为了保护好甘熙故居这座以木构架为主的典型中国古建筑，以及老城南历史文化街区风貌，南京市有关部门早在2008年就启动了南捕厅保护工程。据了解，一期为已完成的甘熙故居的修缮；二期工程为已建成开放的熙南里街区。三期工程分为南、北两个地块，两个地块中间隔着甘熙故居和已建成开放的熙南里街区。

　　然而，在甘熙故居附近南捕厅巷北侧，一片“青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗”式的仿清代高档别墅建筑，早已呈现在人们面前，也引起了不少市民和专家、学者的关注。

　　据了解，南捕厅项目三期工程，由南京城建历史文化街区开发有限责任公司负责承建。记者从南捕厅巷由东往西走，只见古典古式别墅院落错落有致，后排的建筑连成一片，具有中国园林典范的高档别墅区，很是气派，有的建筑高度和占地甚至超过了一侧“国保”甘熙故居的一些建筑。

　　令人生疑的是，这些古典古式别墅区内，大多大门紧闭，虽然有的门前张贴着过年时的对联，但大多门窗积满了灰尘，很具有一种神秘感。

　　□吃惊

　　别墅每平方米已卖到5万元

　　这样的别墅群，地处城中，一巷之隔附近又是承载着200年历史的“国保”甘熙故居，可谓是整个南京城独一无二的。当年南京市政府提出启动南捕厅地块保护与更新时，拆迁补偿价格为每平方米6000至7000元。现如今，这些高档别墅价格是多少？它到底用作什么？

　　采访中，物业公司工作人员告诉记者，这些高档别墅大多已卖完，大都被一些有钱的老板买走了，不少别墅每平方米价格早已卖到5万元了，每幢别墅都超过1000万元。

　　在高档别墅区东侧，虽然大门紧闭，但室内传出刺耳装修机器鸣叫声，“对不起，闲人免进！我们正在为老板装修高档私人会所，这个会所有300多平方米，是老板花约1500万元买下的，装修好后会所不对外开放。”记者敲开了这幢二层楼的高档别墅大门，只见别墅院落错落有致，十几名装修工作正分在不同楼层、不同房间加紧施工。“无论装修材料，还是房间布局该别墅都不一般，老板要求很高，整个装修人工费用就上百万了。”现场一位装修负责人介绍说。

　　对于这些高档别墅的性质和用途，南京城建历史文化街区开发有限责任公司现场一位负责人很是谨慎地说，“这些高档别墅早已卖完了，多少钱一平方米不好讲，它不是一般商品房，是商业性质的房子，产权不到70年，主要用作商业经营。”

　　□调查

　　“别墅规划”曾一度被否决

　　南捕厅一带地块被作为历史街区来保护，也是许多文史学家一直关注的地方。

　　有专家提出，南捕厅比较合理的保护做法是，老房子再多留一些，并让原住民留在原处，政府财政花一定财力来修缮这些老房子，这样就可多留下一些老城南古朴的社会生态环境及社会结构，多留些古城的宝贵记忆。可如今，这一地段老房子拆除，建起了高档别墅区，这当中有不少内情。

　　有资料显示，在南捕厅一带历史保护区，因缺钱才无奈选择建别墅。当初负责南捕厅片区历史保护与更新规划的总设计师——东南大学城市规划设计研究院总规划师吴明伟教授曾说过，针对城南老城区生活条件、市政设施比较差的状况，南京市政府将南捕厅片区作为历史街区上报国家，拟进行保护与更新。“按照‘国家历史文化名城保护规划规范’中的相关规定，原有的历史性建筑和具有保存价值的老建筑，至少要留下60%，才算是历史街区。”吴明伟教授说，然而经规划、文物部门等多位专家现场走访和评审论证，绝大多数房子质量相当差，解放后经居民改造，古砖变成了红砖，老房子变成了棚户简屋。这明显不符合历史街区的标准，因此最终被重新定位为风貌保护区。

　　保护标准降低，也为别墅规划“出炉”预留了条件，而南京市政府对地块开发的一个重要原则是“就地平衡”。如何平衡的最终结果是，即便全部开发建设高层住宅，都难以平衡数十亿元的危旧房改造、原住户动迁以及老建筑修缮保护的资金。唯一的办法是提高开发档次——在保持里弄小巷肌理、空间形态、空间尺寸以及古树古井的前提下，建设高标准的中国园林特色的别墅群，且地下要全部开发。这样的别墅群，最终售价可达每平方米3万至4万元，商业用房甚至可达5万元，才能满足资金需要。

　　然而，关于老城南的历次规划，博弈总是高潮迭起。2006年，全国16位著名专家呼吁保护老城南。2009年，有消息称南捕厅要拆迁并建成高档别墅区，每平方米售价达三四万元。同年，29位南京学者联名上书，呼吁保住南捕厅，留住老南京的根。当时南京市规划局一位负责人表示，南捕厅地块的开发不会进行土地出让，也不可能建别墅。

　　到了2010年11月份，南京老城南重划片区，南捕厅“别墅规划”被专家否决，不要求资金平衡，不再是拆了建别墅，而是通过“整体保护，应保尽保”，采取小规模、渐进式，一个院落一个院落恢复的模式；不是让原住居民一迁了之，而是鼓励留守。可现如今，这些高档别墅价格都上千万元以上，原住居民又有多少人能留守？

　　□疑问

　　规划没通过，别墅已建成

　　就在专家、学者质疑声一片情况下，南京市规划局表示，南捕厅地块的开发不会进行土地出让，也不可能建别墅。可现场，一幢幢仿古别墅建筑施工其实并没有停止过，而有关规划许可申报工作也在加紧进行。

　　2011年7月份，备受关注的南捕厅三期工程，在南京市规划局网站上进行批前公示。根据当初批前规划显示，北侧地块用地范围东至中山南路、西至绒庄街、南至南捕厅巷、北至规划路，占地面积约8500平方米，总建筑面积约为10115平方米，其中地上建筑面积5555平方米，地下建筑面积约4560平方米。但让公众感到惊讶的是，这一工程，此时这片别墅区已经基本建成。当初不少业内专家就质疑说，这是一起典型的“先上车后补票”的行为，南捕厅三期快建好才补办规划许可手续，是为蒙混过关。

　　两年又过去了，南捕厅三期工程，尤其是甘熙故居附近南捕厅巷北侧，大片青砖小瓦马头墙的高档别墅区，早已高价卖掉，其规划许可手续的事实真相又是如何呢？

　　随着记者进一步深入调查，吃惊地发现，南捕厅巷北侧的高档别墅区，可以说从2009年动工建设开始，一直到今年8月份之前，如今这些早已建成的建筑，一度竟是“违建”。

　　南京市规划局相关负责人告诉南京晨报记者，南捕厅三期工程北侧的高档别墅区，早在2010年，由南京城建历史文化街区开发有限责任公司，向南京市规划局申报规划许可手续，其项目名称为：与历史保护相协调的文化娱乐设施，建筑面积约5000平方米。

　　“这些建筑，一直受到专家和公众的质疑，到现在也是质疑声不断，当时这些建筑没有拿到规划许可手续。”这位负责人说，由于专家和公众的质疑，社会影响较大，作为规划部门对此项目的审批也很慎重，直到今年8月份，在南京城建历史文化街区开发有限责任公司一再申报下，南京市规划局才对此项目补办了规划许可手续，“是补办的，之前一直没有！”该负责人说。

　　这一项目为何要等到建成两年多了，才补办了规划许可手续？“那些都是前面的事情了，现在这是补办手续。”南京市规划局相关负责人表示，这一项目的确已经建成，已成既成事实，但从规划的程序上来看，之前确实没有拿到规划建设许可证，所以现在才补办好一系列的手续。

　　记者查询资料了解到，南京市规划局曾在2008年对南捕厅街区历史风貌保护与更新规划进行批前公示，随后南捕厅区域改造计划受到专家和公众的质疑，这一片区的规划也进行了多番修改，后一直未见规划公示，2011年7月份一次公示后，这一片区被拆平并建起了幢幢仿古别墅建筑，直至今年8月份，这些一度是“违建”的建筑才被“洗白”，而它又早已高价卖差不多了，实在令人深思。

　　□专家

　　老城南改造

　　要注意保护历史

　　昨天，一直关注老城南保护并为之奔走呼吁的文史学者、南京作家协会副主席薛冰先生说，南捕厅三期工程他参加过一次专家论证会，他当时就提出，南捕厅巷北侧建筑要注意保护历史，不能太随便。真想不到，南捕厅巷北侧的高档别墅区，一直到今年8月份，才补办好了规划建设许可手续。

　　薛冰先生强调说，改造要保留老城南街巷肌理，建筑物的高度不能超过一定范围，包括南捕厅四期的保护，如果能够保留住原住民这将是南京老城保护中一个创举，值得期待。另外，强调将街区内的文保单位重点保护，也值得赞赏。但他同时强调，希望在修缮改造中，特别要注重南捕厅街巷格局的保护，一幢幢仿古别墅建筑，并不代表南捕厅街巷格局，“这里应该是目前老城南保存得最好的老街巷格局了，从六朝到南唐、宋代乃至明清，1000多年来街巷的格局没有太大的破坏，有关部门要认真面对。”薛冰先生认为。