昆明地块供应“不紧凑” 或加剧年末房企大抢夺

　　2013年楼市的最后这三个月，是一个调控加码点，又或是一个转机，且看十八届三中全会的召开后才能定夺。

　　现在，我们就2013年楼市调控的三个阶段进行总结，从市场表现、成交情况、房价涨跌等各方面的表现，或能看出端倪。

　　时间：2013年1月-9月【国五条出台前后】

　　一手房

　　成交创近四年同期新高 房价连涨16月涨幅继续扩大

　　进入2013年，全国房价均保持持续上涨，尤其是随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，进入5月之后，全国商品房市场价格涨幅再度扩大，热点城市量价齐升局面更为突出，地王频现以及部分城市供应不足态势也一定程度上加大房价上涨的空间。直至2013年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米，并且是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。成交方面，2013年前三季度，全国50个代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近四年同期最高水平。

　　而昆明的一手房市场也可谓量价齐涨，首先，价格方面，截至9月，昆明新建商品房均价已达8594元/平方米，并且是自7月以来的连续第三个月上涨，而值得一提的是，8月，昆明新建商品房价的涨幅更是位居全国第五。成交方面，1-9月昆商品房累计成交75293套，同比增加15094套，增幅为25.07%

　　二手房

　　价格涨幅略有扩大 成交量止跌后7-9月持续反弹

　　从前三季度的全国二手房市场来看，可用波澜起伏来形容。今年4月份，针对房价过快上涨等因素，国家出台了历史上负担最重的20%个人转让所得税。在该政策出台之初，大部分业内人士曾判断，参照历史经验，二手房市场很可能因高额的税负而被冷却。但事实上，自1月底开始，全国范围内的二手房市场就已经出现了波动，交易量持续上涨，甚至全国多地出现交易双方通宵排队过户的现象。而二手房的价格也因此有所上涨，至2013年9月，全国十大城市主城区二手住宅样本平均价格为25654元/平方米，环比上月上涨1.62%， 十个城市继续全部上涨，除天津外，其余城市的涨幅均有扩大。

　　纵观昆明的二手房市场，除一季度因国五条效应，交易出现大幅增长，7、8月份因毕业季出现租赁市场火爆之外，总体来说，市场成交没有出现太大的波动，进入9月，成交量有所下降，价格总体平稳。

　　土地

　　供应量大幅上涨

　　资料显示，前三季度各地普遍加大了土地推出力度，实际供地量大幅增加。数据显示，前三季度，全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，远超近五年同期均值(6.29万公顷)。住宅用地中，商品住宅用地供应7.13万公顷，同比增加37.3%，也超过了近五年同期均值。前三季度，70个大中城市住宅用地供应3.48万公顷，同比增加32.7%，增幅高于全国平均水平4.3个百分点。70个城市中，住宅用地同比增加的有47个，同比减少的有23个。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价创新高，同比上涨45.4%，溢价率达24.1%。房企加大一二线热点城市布局推动各地地王频现。

　　回看昆明市场，1-9个月，昆明土地市场供应完成比例在50%左右。据昆明市国土资源局透露的消息来看，2013年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，即3.46万亩，不低于昆明市过去5年年均实际供应量1828.67公顷。截至2013年10月，昆明土地市场的地块供应总数达328宗，供应面积达12083751.28平方米，占全年总供地计划的52%左右。这也就意味着，仅剩下的11、12月份，昆明土地市场地块供应任务达1.65万亩，供应任务压力不小。而2013年昆明土地市场整体地块供应的“不紧凑”也可能加剧房企在今年年末进行地块大抢夺。

　　信贷政策

　　公积金额度收紧 商业银行停贷

　　说到与楼市发展关系最为紧密的银行信贷政策的表现，今年最为明显的两个事件无疑是是公积金贷款吃紧以及银行停贷潮提前。

　　上半年，全国多地公积金归集额增速赶不上贷款增速，致使公积金存贷倒挂，部分城市已突破75%的警戒线。存贷比过高，住房公积金存款额过低，无法保证贷款供应，虽然北京、上海、天津、杭州、徐州等地已采取不同方式来缓解公积金贷款资金压力，但公积金贷款吃紧已成为现实。

　　另外，银行方面，进入9月，全国多数城市包括有北京、上海、广州、深圳、合肥等地都相继出现暂停房贷的情况，不仅针对二手房，包括一手房贷款也暂停办理。银行对房地产贷款额度的透支，导致原本应该在岁末出现的楼市停贷潮，提前到了9月份。

　　从昆明市场来看，虽没有银行明确表示暂停住房贷款，但却表示住房贷款的额度十分紧张，满足放款条件的首套房贷的周期都延长到2个月左右。

　　有业内人透露，银行停贷的原因，表象是贷款额度已用完，但更深层次的原因还是在于对楼市风险的防范。事实上，早在今年6月出现的“钱荒”，就已让很多银行都开始注重对自身安全的防范。严控楼市贷款只是其中手段之一。

　　时间：2013年10月十八届三中全会召开前夕

　　现象一

　　重点城市销供比普遍继续下降 去库存压力上升

　　7-9月，全国多数城市销供比继续下降，且小于1，仅北京、上海销供比大于1。具体来看，北京销供比下降0.14至1.16，供不应求态势略有缓解，上海销供比由上季度的0.96升至1.01，供求基本平衡。广州、惠州销供比分别下降0.45和0.57至0.78及0.47，市场消化压力继续上升。

　　截至9月底，全国10个代表城市可售面积为6698万平方米，环比小幅增长3.7%，库存水平有所增加，但仍比2012年底低2.0%，也低于2011年底和2012年中的阶段性高点。其中，代表城市中仅北京库存下行，环比下降4.6%，深圳和苏州库存量环比增长10%左右，库存压力加大明显，其他城市增幅多在3%-8%之间。

　　现象二

　　北京现大户型豪宅抛售潮

　　近日，以北京为首的一线城市二手住宅新增房源以及成交量都出现明显增长，其中大户型“豪宅”成交量上涨最为明显。业内表示，一些拥有多套房的财富阶层，已经从政府所传递的种种声音中感觉到某种不安，开始抛售名下房产。

　　而来自北京的中介机构透露，近一个月内，业主的出售意愿和挂牌相对积极。不排除改善型购房者由于换房而增加一部分供应，但更多的业主则是考虑在价格上涨、政策风险加大的同时，将房产变现更为妥当。受房产税预期影响，北京、深圳等一些业主将名下三四套房产纷纷出售，然后一步到位换到地段、学区以及户型等良好的小区中。

　　现象三

　　温州房价大跌“炒房团”变为“弃房团”

　　曾经作为中国楼市的风向标的温州，在经历了房价连续24个月的下跌之后，房价普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。

　　据调查获悉，温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆”曾被炒到每平方米5万多元，如今跌回到了每平方米2 .5万元，600多套住房虽已全部卖出，但只有40多户入住，还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。

　　据温州市中级人民法院统计，今年1月至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，其中包括有断供房，并且近两年房屋产权拍卖均处在高点。

　　现象四

　　央行表示 并无明确出台个人房贷停贷政策

　　10月16日，针对近期多家商业银行收紧房贷情况，央行发言人表示，各商业银行目前并无明确的个人房贷停贷政策，房地产信贷政策调整说法并无根据。

　　央行表示，从货币信贷政策角度，主要是继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。但由于前三季度部分银行的个人住房贷款增长较快，9月以来，一些中小型银行在贷款结构方面有所调整，部分城市个人住房贷款的审批和发放时间有不同程度的延长。

　　2013年11月十八届三中全会召开后楼市走势猜想

　　猜想一

　　房地产泡沫破裂？

　　日前，耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖，对于中国房地产市场，提出警告，表示中国房地泡沫严重。其表示，中国房价收入比太高，在深圳、上海等大城市，房价收入比达到36倍。其次，中国房产租售比偏低，美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而中国的平均回报率仅在2%~3%之间。席勒表示，中国房地产现在泡沫严重，如果泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。

　　猜想二

　　房产税取代限购？

　　对于房地产长效机制或明确房产税取代限购的猜测，中国指数研究院相关负责人分析表示，纵观目前，限购限贷等短期行政手段对相关热点城市降温显著，所以可预期，在房价上涨压力较大背景下，限购限贷等政策并不可能完全退出，但是在部分城市经济下行压力增大，房地产市场呈现低迷态势之下，政府也可能考虑在限购政策允许范围内做一定调整。

　　展望四季度乃至明年，房产税改革试点范围扩大预期强烈。房产税的作用在于更有效地调节市场供需结构及保障市场平稳发展，所以，对于实行房产税来说，在扩大试点范围的同时，征税范围扩大、税率逐步提高是大趋势。

　　猜想三

　　房价上涨加速 供应量保持高位？

　　“尽管多数行业龙头企业前三季度已取得不错的销售业绩，但出于巩固行业地位的需要，四季度多数企业仍会大力推盘以实现更大销售规模。”中国指数研究院相关负责人坦言，其称，由于近期房价涨幅再度扩大、经济数据企稳使得部分城市政策收紧可能性再度上升，在可能的政策变化和需求走弱之前，多数企业已在前几年调控中确定了高周转模式，加快开盘提前获取充足资金和业绩支持是必然选择，综合以上原因，今年四季度新增供应仍将保持高位。