上海外环刚需盘受青睐 购房者追涨心理放缓

　　下半年楼市受到年尾效应、调控政策欲出压力的影响，不少开发商更多会采取跑量的营销策略，因此房价变化方面，预期涨幅相对会较为缓和。从购房者方面看，总价基本控制在180万－220万元之间的楼盘依旧会受到置业者的青睐。而二手房方面则由于挂牌量急降，或价高而有价无市，经过连续数月的上涨，目前不少二手房价已触及购房者的心理底线，而购房者的追涨心理也在近期有所削弱。

　　外环刚需盘性价比下滑

　　2013年的下半年已过半，从第三季度房价的成交走势看，1.5万－2万元/平方米单价的楼盘在整个楼市中占三成，其行情已出现了5%－10%左右的增长。

　　从目前楼盘的成交区域看，2万元/平方米单价的楼盘主要集中在南汇、松江、嘉定等外环板块。汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为，由于受到今年房价快速上涨的影响，这些区域2万/平方米单价的项目数量比去年有明显增加。从性价比方面看，相比去年呈现下滑的趋势，但相比外环内区域的项目，其性价比还是比较明显的。根据项目的品质看，从全市的角度，均为刚需楼盘，但从区域板块角度看，基本是板块内的改善型楼盘。

　　另据上海搜房统计，从近期上海住宅开盘走势看，新盘供应量大幅上升，市场上近80%的房源皆在80－120平方米范围内，十月推盘户型小于90平方米的刚需产品并不多，多户型楼盘推盘量较大。

　　二手房成交现胶着局面

　　经过连续数月的上涨，目前不少二手房源的价格已触及了购房者的心理底线，而购房者的追涨心理也在近期有所削弱。本该同样火热的“银十”呈现胶着局面，不少区域挂牌房源稀少，就算有，或因价高而有价无市，或因种种原因一直卖不出去，成为“老大难”房源。

　　今年9月全市二手房共计成交28292套，成为了二手市场成色最足的“金九”。然而，成交量的攀升客观上也导致了挂牌量的急剧减少，8月下旬时，全市二手住宅挂牌量为13.18万套，而到了目前的10月中旬，已下滑至12.84万套。

　　供应量的快速下滑，意味着市场上有效房源的大量消耗。据德佑地产张江店经理莫道明介绍，经过9月以来的大量消耗，目前张江地区主要楼盘的有效挂牌房源数量都非常有限，大多数楼盘只有两三套比较诚意出售的房源，其余的挂牌房源都是价格过高，乏人问津。

　　这样的情况目前已给部分楼盘的成交带来一定的阻碍。据介绍，9月时，中远两湾城的成交颇为火爆，但是随着大量高性价比房源的消耗，进入10月后，小区的成交情况已大不如前。此外，房东的涨价行为已造成了客户越来越大的心理抵触。由于附近的某一手楼盘以4万多元/平方米的价格开盘，中远两湾城的不少房东纷纷将价格上调至接近4万元/平方米的水平，而客户目前的追涨心理已有所缓解，心理价位依然停留在前期的3.5万元左右，由此导致双方的严重分歧。

　　在今年3月因政策末班车引起的二手成交高潮过去后，楼市曾一度进入了胶着、拉锯的局面。而在经过“金九”的成交高峰后，楼市胶着、拉锯的暗流也逐渐开始涌动。