调查：湖南新化一楼盘“阴阳”文件引发业主维权

　　中新网新化10月21日电 题：调查：湖南新化一楼盘“阴阳”文件引发业主维权

　　记者 刘柱

　　网曝称，湖南省新化县首个电梯高层住宅小区——辉映江岸(原名“香槟山名苑”)近期发生了一件令人匪夷所思的事情：这个房地产项目在多次调整规划后，出现了一份“阴阳”政府文件：相同文号的批文，内容竟然完全不同。

　　业主们在质疑文件真假难辨的同时，对比“阴阳”文件内容后“吓一跳”：文件新增加了近3万平方米建筑面积！正是因为这新增的建筑面积，影响了业主们的采光权和生活品质，为此业主们多次维权。

　　为何会出现这份“阴阳”文件？背后到底存在何种利益“链条”？记者就此展开了调查。

　　“阴阳”文件：新增建筑面积近3万平米

　　今年3月，已入住辉映江岸小区两年多的业主周女士突然发现，小区最南边的空地打起了基桩，小区一栋设计为33层的8号楼正在开建。这栋高楼影响2、3号楼业主最直接，原本一览无余的江景被挡得“严严实实”，“缩水”的楼间距让低层住户的采光也受影响……这一切，与开发商此前的广告宣传相冲突。

　　随后，周女士等业主们联合起来成立业主维权委员会。业主们介绍，在新化县档案馆调取小区立项审批文件时，县发改局批复这个项目的总建筑面积为175283㎡，其中住宅面积166350㎡。但开发商出示了县发改局另外一份批文：总建筑面积204180㎡，其中住宅面积184280㎡。两者的建筑面积相差近3万㎡。

　　业主们从县规划局找到了这份开发商出示的批文。令人惊奇的是，这与先前从县档案馆获得批文的文号、批复时间、项目名称均是一模一样，均为由县发改局批复的“新发改［2006］99号文”，时间均是2006年7月27日，名称均是“关于新化香槟山名苑建设项目备案的批复”(“香槟山名苑”后改名“辉映江岸小区”)。不同的是所述的总建筑面积、住宅面积以及小区公益设施等内容发生了明显变化。

　　很快，业主维权委员会将一封“县政府部门伪造公文，违规许可”的“诉状”发到了县长电子邮箱。

　　县规划局在回复中否认有两份“新发改[2006]99号文”，并称他们只有那份总建筑面积为204180㎡的批文，所以也不认为开发商有“增加建筑面积”的情况。

　　但新化县发改局确认了“阴阳”文件都是真实的，都由他们发出，不存在伪造。出现这种情况是他们工作上存在“疏忽和不妥”。

　　新化县发改局给出的理由是，在按照开发商(“重庆仁师房地产开发有限公司新化分公司”后改名为“湖南仁师房地产开发有限公司”)的要求对“新发改［2006］99号文”进行修改后，县发改局并没有重新发文和新编文号，而是继续用了原来的文号。“重新发文需要找局长签字等，有时局长又不在单位。从简化程序考虑，就只在原文上修改了。”县发改局胡姓副局长说。

　　按其解释，是由于县发改局工作的“不过细”，在文件存入档案馆时，没有对文件底稿进行修改也没有对新资料归档。而且，已发到国土、建设等部门的原批准文件也没有收回。就此，就出现了业主们所说的“文号相同，内容不同”的批文。

　　为此，县发改局向业主道歉，并澄清开发商并没有“伙同发改部门伪造红头文件”。其理由是：如果开发商要伪造公文的话，“这是一种违纪违法的行为，隐瞒和躲避我们都唯恐不及，怎么还敢伙同我们呢？”；发改部门作为项目审批部门，只要开发商提供的资料有效充分，符合国家政策，都必须无条件办理，“没有必要伙同他们伪造红头文件。”

　　湖南大学法学院刘士平教授介绍，政府公文都是统一编号、统一登记、统一发布的。正规合法的批文，不可能有“同一文号、不同内容”的情况。

　　刘士平教授质疑，“如果发改局的批文对项目的建筑面积没有制约，为什么还需要搞一个批文呢？取消发改局审批不是更加简化程序吗？”

　　政府：带动整个县城房地产发展

　　辉映江岸小区位于新化新城区，是该县第一个电梯高层住宅小区，也是该县第一个重点招商引资项目，成为县政府的一大亮点工程，当地政府和民众对此楼盘也寄予了很高的期望。

　　为此，县委县政府多次开会强调对这个项目要“简化办事程序”。当收到开发商提出对批文内容进行调整、增加建筑面积的申请时，县发改局称，他们秉着“提高办事效率，简化审批手续”的原则，迅速为开发商提供了服务。

　　据介绍，辉映江岸小区共规划9栋33层点式住宅，其规划净用地面积38091㎡，建筑密度19.6%，容积率5.04，绿地率35.6%。

　　根据县规划局提供的材料显示，辉映江岸小区一共改过6次规划，第1次调规就是“新发改［2006］99号文”增加了近3万平方米的建筑面积，但这直接导致业主维权，随后则进行了第2次调规，而后面4次都是县规划局为缓和矛盾、迎合业主要求作出细微调整。

　　新化县规划局总工刘卫安介绍，辉映江岸的三项技术经济指标(建筑密度、容积率、绿地率)在当地楼盘中都是非常好的，其他很多小区的容积率达到了7以上，建筑密度也超过了20%。这个小区不管在当时还是现在，都是最好的楼盘。

　　据介绍，2006年新化房屋均价在300-400元/㎡，2007年底新化最好的楼盘阳光小区(非高层电梯房)价格在840-990元/㎡。2008年，辉映江岸开盘时起价为1500多元/㎡。

　　“我们希望通过房地产开发等建设，推动城市的发展。当时这个开发商承诺要建新化最好的楼盘，这对城市品质是很大的提升。”新化县副县长曾令斌表示，这个楼盘对新化县城整体建设处于落后的国家级贫困县来说意义重大。

　　曾令斌也坦承，辉映江岸小区带动了整个新化房地产行业的发展，目前该县有近20栋高层电梯楼，同时也带动了浓厚的商业氛围，聚集了人气。

　　开发商：项目并没有赚到钱

　　2006年，作为重点引资对象，湖南仁师房地产开发有限公司进驻新化，成为辉映江岸项目的开发商。

　　该项目在建成2、3栋后，随后遇到当时的金融危机，大环境造成房地产业的不景气，其余楼栋的开发被搁浅。2008年，随着国家四万亿资金的投入，刺激了房地产的复苏。

　　原本看到希望的开发商却遭遇了被“规划”。县规划局对辉映江岸小区旁的一条道路进行调整，迫使小区的大门从原来的2栋、3栋之间，变成了从1栋、9栋之间，同时调整1栋的建设，原规划建33层的楼被调整建设为只有2层的商业会所。

　　以盈利为目的的开发商不愿放弃“损失”的建筑面积，故把原1栋还可以建31层楼的建筑面积，分摊到了4、5、6、7、8栋，这也导致了这5栋高楼的个体面积较原规划出现了“膨胀”，“发胖”的房子不仅影响了这5栋楼之间的间距，也挡住了2、3栋业主的视野和光线。

　　业主们认为此举不合规。“开发商要那样调是他的事，他的程序走到位了，依然符合我们的总体控规和技术经济指标，我们没理由不批准。”县规划局副局长周良说，他们批准的调规没有犯任何错误。

　　事实上确实如此，只是建筑面积在每一栋的分摊不同，总的建筑面积不变，用地没有超越规划，由此计算的建筑密度、容积率、绿化率等指标也就没有发生变化。

　　可矛盾在于，对于业主来说，直观感受发生了很大变化，居住空间的确也受到了影响。

　　对于业主的这种感受，县规划局的答复是，“一个人住得舒适不舒适，它就没有标准，所以我们只能要求符合技术指标。”开发商则认为，“任何楼盘效果(图)都是经过美化的，要求建得跟图上一样不现实。你觉得挡了采光，那是你的感受，我们爱莫能助。”

　　业主们认为，就是这种改变为开发商带来了可观的利润。如按上述所说的多建3万平方米的建筑面积，以辉映江岸6号栋3100元/㎡的现参照价，以及记者从售楼部获取的信息，新建楼盘售价还将上浮2-300元/㎡，为此开发商预计可多获利数千万。

　　针对这种说法，开发商负责人王总表示这个项目并没有赚到钱。其理由是，这个项目开发周期达7年之久，耗费了大量的建设、人力成本，加之不断改变规划让公司也身心疲惫，“不说赚钱，硬是撑起这个面子，想把这个项目有始有终的做完、做好，到目前为止我们的直接经济损失达到了1000多万元。”

　　业主：无奈的维权

　　面对工地热火朝天的建设场面，以及政府相关部门的回复，让周女士和其他业主们很不满意。

　　业主们有一个共识——小区新增建筑面积实实在在影响了他们的生活环境和品质，与开发商的最初宣传广告不符，涉嫌存在商业欺诈行为；同时，对政府为何发出“阴阳”文件仍存质疑。

　　面对记者的采访，业主们表示将继续维权。

　　曾令斌和开发商王总向记者透露，他们均主张业主理性维权，可通过向法院起诉的方式维护自己的合法权益。

　　但面对起诉过程的“漫长路”，业主们很无奈的说，等官司还没打完或者就算打完了，楼房建好了、房子也卖完了，开发商拿着钱就走了。一位李姓业主告诉记者，“到时候我们找谁去？这官司还有意义吗？”

　　据公开报道，在城镇化的浪潮下，建筑物不断增高、增多，造成绿化率、容积率、采光权等纠纷不断上升，渐渐成为“另类”的“城市病”。(完)